다들 집값 내린다 했지만, 서울 25개구 실제 분위기가 불편한 이유

지난 4월 1일 대출 규제가 추가로 나왔습니다.

다주택자가 기존에 받은 주택담보대출에 대해

연장이 불가능하다는 것이 주요 내용입니다.

후순위 대출을 받아서 투자를 했거나

월세가 맞춰진 물건들이 대출 연장이 안되면서

급하게 매도가 필요해진 물건이

시장에 나올 가능성이 높아졌습니다.

규제에 대해서는 26년에 들어서

양도세 중과 유예 종료를 시작으로

보유세까지 계속해서 언급이 되었습니다.

아직 보유세 인상에 대한 구체적인 내용이

정해지지 않았지만 대출 규제가 먼저 나오면서

앞으로 집값이 하락하게 될 것이고

조정이 되기 때문에 지금 사면

안된다 라는 이야기를 하는 분들을

생각보다 많이 보게 되는 것 같습니다.

실제 쉽게 접할 수 있는 기사에서

몇억씩 가격이 조정되고 집값이 꺾였다는

내용을 접하다보니 그런 생각은

더욱 확고해집니다.

정말 집값은 하락을 하고 있는 걸까요?

그런데 실제 시장 분위기는 어떨까요?

실제 현장 상황과 분위기는 전혀 다릅니다.

아래 표는 21년 1월부터 3월까지

서울 25개구 기준 토지거래허가 건수를

정리한 내용과 매물 증감입니다.

양도제 유예 종료가 확정되고

보유세 인상 등의 규제이야기가 나오면서

실질적으로 26년 2월에는 1월 대비

강남3구와 용산구, 성동구까지

상급지의 허가 건수는 많이 줄었습니다.

매물 물량 역시도 상급지를 중심으로

급격하게 늘어난 것도 확인할 수 있습니다.

반대로 그외 지역들은

비슷하거나 증거한 것을 확인할 수 있고

4군이하 은평구, 노원구 등의 지역은 

토지거래허가 건수가 오히려 급격하게 늘었고

매물의 증가는 상대적으로 적음을

확인할 수 있습니다.

최근 3월을 살펴보면 매물이 급격하게 늘어나

가격이 조정되기 시작한 상급지의 허가건수가

오히려 늘어난 상황이고

2군에 해당하는 지역은 줄어들었습니다.

아무래도 상급지인 1군의 가격이

조정이되기 시작하니까 수요가 옮겨간 것이

가장 큰 이유이라고 볼 수 있습니다.

그 이외 지역들은 비슷한 수준이지만

관악구 이하 지역들은 2월에 이어

3월에도 꾸준하게 거래가 이어지고 있습니다.

정리해보자면 매물이 늘어나면서

가격이 조정되는 지역들도 있지만

반대로 매물이 크게 늘어나지 않고

수요가 몰려 가격 조정이 어려운 지역으로

나뉘는 것을 확인할 수 있습니다.

그리고 3월말부터 상급지의 분위기도

달라지기 시작했습니다. 

실제 부동산에 전화를 해보면

이미 어느 정도 급매라고 말할 수 있는

가격에 나온 물건들은 거래가 되었으며

가격 조정은 해볼 수 있지만

생각만큼 가능한 물건의 갯수가

금액이 제한적인 상황입니다.

4, 5군의 경우에는 단지에 따라

다르긴 하지만 애초에 가격 조정 자체가

어렵다고 먼저 말을 하시는 곳이 있고

집을 하나 보러 4~5팀씩 한번에 가기도 합니다.

가격이 더 안 내려오는 이유

확실한 건 2월부터 매물이 늘었다는 사실입니다.

그리고 조정된 가격에 나오는 매물도 

지난달까지는 많이 있었습니다.

하지만 일정 가격 수준까지는 내려가지는 않았습니다.

그 가격대에 매물이 나오면

그 가격에 사겠다는 수요가 있기 때문입니다.

그리고 한가지 놓치지 말아야 할 부분은

가격 조정이 되는 곳은

강남·서초·송파·용산·성동구 등과 같은 상급지입니다. 

그 외 지역은 가격 조정 자체가 불가능합니.

이미 가격 자체가 크게 오르지 않은 가격이었습니다.

그리고 매수를 하려는 수요자가 많다보니

매물이 늘어나는 것보다 사라지는 속도가 빨랐고

이런 상황에서 가격을 낮출 이유는 없기 때문입니다.

오히려 신고가를 찍으며 거래가 되는 것이죠.

정리하면 이렇습니다

급지별로 온도 차는 분명히 있습니다.

하지만 공통점이 하나 있습니다.

집값이 내려가기에는 어려운 상황이라는 것입니다.

상급지의 경우 여전히 가격이 조정된

급매가 나오는 상황이지만

일정 수준이 되면 매수를 대기하는 수요가

이를 뒷받침해주며 물건이 많이 거래되었고

이를 감안했을 때 전체적으로 가격 자체가

지난달 대비 크게 내리고 있지 않다는 것입니다.

이외 급지는 조정 자체가 어렵습니다.

매물이 늘어난 건 맞습니다.

일부 조정된 가격에 나오는 것도 맞습니다.

그런데 그 아래로는 내려가지 않고

그 가격에 사겠다는 수요가 어김없이 붙는게

현재 알아야 하는 실제 상황과 분위기입니다.

5월 9일 이후… 터지게 될 부동산

다주택자 입장에서 5월 9일 이후

양도세 부담이 커지면서 매물을 거둬들일 것입니다.

여기에 전세 공급까지 현재도 향후 2~3년간에도

절대적으로 부족한 상황입니다.

전세가가 오르면 매매가는 더욱 조정되기 어렵습니다.

앞으로 가격 하락을 기다렸다가 내집을 마련하겠다는 생각

정말 5월 9일 이후에도 유효할까요?

기회는 오지만, 기다림에는 유통기한이 있습니다

물론 규제는 계속될 것입니다.

그리고 그 혼란 속에서 기회도 분명히 생깁니다.

하지만 그 기회를 잡으려면 전제가 있습니다.

시장을 정확하게 보고 있어야 한다는 것입니다.

"다들 내린다고 하니 나도 기다려보자"는 심리는

기회를 잡는 전략이 아닙니다. 막연한 기다림일 뿐입니다.

지금 한 번쯤 스스로에게 물어보셨으면 합니다.

나는 시장을 보고 기다리는 건가,

아니면 기다리고 싶어서 시장을 그렇게 보는 건가.

데이터도, 현장도 이미 불편한 답을 내놓고 있습니다.