5월 9일 양도세 유예, '탈출구'인가 '함정'인가?
대출 규제 속 매수자 생존 전략
오늘 경제지 헤드라인을 장식한 뉴스가 하나 있습니다.
“이 대통령, 다주택 양도세 중과 유예 5월 9일까지 허용 검토”라는 소식입니다.
정부가 다주택자들에게 퇴로를 열어주어 시장에 매물을 유도하겠다는 강력한 신호죠.
기존에는 허가 접수후 계약의 기한을 5/9일로 두었지만
이제는 허가 접수자체를 5/9일로 수정하면서
한달을 연장해주고자 하는 의지를 보였습니다.
하지만 진짜 중요한건 현장에서의 간극입니다.
매도물건이 나올수있도록 조금씩 퇴로를 열어주면서도,
정작 그 물건을 받아내야 할 매수자에게는 대출 규제라는 거대한 장벽을 세워두었기 때문입니다.
이 '엇박자 정책' 속에서 우리는 어떤 포지션을 취해야 할까요?
1. 5월 9일과 12월 31일, 두 번의 데드라인'
현재 시장에는 성격이 다른 두 종류의 매물이 섞여 나오고 있습니다.
5월 9일 타겟 매물:
양도세 중과 유예 혜택을 받기 위해 급하게 던지는 다주택자들의 물량입니다.
세금을 몇억씩 아낄 수 있는 시한부 기회라
확실히 가격 메리트가 있는 매물들이 현장에 있긴합니다.
12/31 타겟 매물:
금융권의 대출 연장 불허 압박을 견디다 못해
연말까지는 정리해야 하는 물량들입니다.
(아직까지 눈에 띄는 매물이나오지 않기에 이부분은 좀더 지켜볼 필요가있습니다)
정부는 이렇게 매물이 나오도록 유도하고 있지만,
실제 거래로 이어지기 위한 자금 조달의 연결고리(대출)는
오히려 늦추려는 모습이 역력합니다.
팔려는 사람은 만들었는데 살 수 있는 사람은 한정적인 상황을 만들어
가격이 급격하게 오르는것을 막고자 하는거죠.
2. 대출 규제가 가른 매수자의 '두 가지 운명'
이런 시장 환경에서 매수자들은
본인의 자금력과 대출 한도에 따라 크게 두 가지 포지션으로 나뉩니다.
각 포지션별로 대응의 결이 완전히 달라야 합니다.
A. 영끌 직전까지 한도를 채우는 '풀 레버리지형'
현재 대출 제한 규제 내에서 본인이 쓸 수 있는 모든 여력을 동원하는 분들입니다.
흔히말하는 생애최초. 서민실수요자에 신용대출까지 모든 레버리지를 지금 활용할수 있는
분들의 케이스 입니다.
이런 케이스는 아래를 주의해야 합니다.
주의할 점: 주택담보대출은 고정금리형이 많아 급격한 금리 인상에 어느 정도 내성이 있습니다.
하지만 문제는 마이너스 통장이나 신용대출입니다. 이들은 변동금리의 영향을 즉각적으로 받습니다.
전략: "설마 금리가 더 오르겠어?"라는 안일함은 금물입니다.
현금흐름을 타이트하게 관리하는경우 금리는 언제든지 리스크가 될수도 있습니다.
B. 여력은 충분하나 규제에 막힌 '강제 건전형'
더 비싼 집을 살 능력은 되지만, DSR이나 대출 한도 때문에 눈높이를 낮춰야 하는 분들입니다.
즉 생애최초도 안되고, 서민실수요자도 안되서 집값의 절반도 대출을 못쓰는케이스 인분들입니다.
반전의 이득: 이분들의경우는 사고 싶은 단지를 못 사서 속상하시겠지만,
역설적으로 부동산 자산 내 대출 비중이 반강제로 낮아지면서 또 아이러니하게 재무 건전성은 좋아지는 상황이 옵니다.
이런분들은 마음에 들지 않는 단지라고 매수 자체를 미루기보다는,
낮아진 대출 비중만큼 탄탄해진 내 자산의 '체력'을 믿으세요.
금리 상승기에도 흔들리지 않는 강력한 보유 능력을 갖춘 셈이니,
차분히 목돈을 마련하며 다음 상급지 갈아타기를 준비하는 포지션을 지키면 됩니다.
즉 너무 속상해하기보다는 내가 할수있는 여력에서 또 좋은점을 보는게 필요합니다.
3. 지금 너무 급하신 분들은 여기를 보세요
위 기사대로 정부가 열어준 5월 9일까지 토허제 접수로 연장을 해준다면
다시 한 달 남짓한 시간이 벌어진것은 맞습니다.
다만 이런 물건을 잡을 수 있는 사람은 정해져 있습니다.
전부터 입지 분석, 단지 선정, 예산 시뮬레이션까지 모든 숙제를 끝내고
'방아쇠'를 당길 준비가 된 사람이
이 짧은 시간에 접근할 수 있습니다.
지금 갑자기 뉴스를 보고 뛰어드는 것은 위험합니다.
내가 전혀 준비되지 않은 상태에서의 추격 매수는 기회가 아니라 리스크가 될 수 있기 때문입니다.
이부분은 본인 스스로가 잘 압니다.
내가 지금 준비된상태로 뛰어들려고 하는지? 아닌지말이죠.
너무 조급하신 분들이 생기실까 염려스러워 드리는 말씀이기도 합니다.
일희일비하지 않는 '포지션의 힘'
시장의 변수는 앞으로도 계속 일어날 것입니다.
중요한 것은 정책의 방향에 일희일비하며 두려워하는 것이 아니라,
내가 지금 어떤 포지션에 있는지 정확히 아는 것입니다.
최대로 끌어 매수한다면: 금리 변동성이라는 리스크를 항상 곁에 두고 보수적으로 대비는 해두어야합니다.
대출 때문에 눈높이를 낮춘다면: 속상해하지 마세요. 또한편으로는 안전한 재무 건전성을 확보한 상태가된 것입니다.
시장은 늘 누군가에게는 기회이고,
또 누군가에게는 부담이 됩니다.
같은 정책, 같은 뉴스라도
내 상황에 따라 전혀 다른 의미가 되기 때문입니다.
그래서 지금 중요한 건
‘남들이 사는지, 파는지’가 아니라
내가 어떤 준비를 했고, 어떤 포지션에 있는지입니다.
결국 투자는 한 번의 완벽한 타이밍을 맞추는 게임이 아니라,
내 포지션에서 할 수 있는 최선의 선택을 쌓아가는 과정입니다.
설사 5월의 기회가 내 것이 아니라고 해서 시장을 원망하고 떠나기보다는
본인의 예산과 포지션을 잘 지키며 내가 할수있는것을 해 나가면 된다고 봅니다.
그러니 다들 지치지 마시고 마지막 까지
화이팅입니다^^
즐겁게 퇴근하세요!!!!
