열반스쿨 기초반 2강 수강후기

너바나 2강 부동산 투자원칙과 분석하는 방법

*투자자가 해야할일  
-원칙에 따라 투자(투자대상을 잘 알고 있어야)
-투자의 리스크와 성과를 알고 투자

*투자의 원칙 잡기
1. 저평가 여부(가치>가격)
- 투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은?
- 매매 가격이 적정한가?
- 비교평가

2. 환금성 
- 부동산 단점: 환금성이 낮다 
- 그나마 아파트가 환금성이 높고, 오피스텔은 낮음   
- 환금성 낮은것 = 주식 상장폐지

3. 수익률 
- 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가
- 수익률 = 수익금/ 투자금(매매가-전세가)
- 72의 법칙
: 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간
: 72 /3% = 24년 (원금의 2배가 되는 기간)

* 적정 목표 수익률은?
- 투자1년차 : 잃지 않는 것
- 투자2년차 : 10%
- 투자10년차 : 20%
- 부자: 5%~10%

실력 = 10년 동안 평균 수익률

4. 원금보존 
- 매수시: 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 
전세가 까지 떨어짐(예를들면 전세가 6억이면 6억까지 떨어짐, 전세가 6 억에서 보통 80%까지 오른다 10.8억 ?????? 무슨말인가) 
- 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다
(서울 60% 강남 50% 지방 80%) 
- 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다
- 수요가 많고, 입지독점성이 높은 부동산을 매수한다(가치)

*원금보전의 원칙
- 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?
 -> 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
- 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?
-> 이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?
-> 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?
  (이 물건은 가치가 있는가?)
- 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?
-> 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가? 
- 전고점 대비 20% 이하 하락물건

5. 시세차익 부동산의 리스크
- 역전세 -> 리스크 헷지: 적은갭X(전세금 욕심X)
- 대량 공급 -> 리스크 헷지: 입주물량(3년내확인), 입지독점성
- 급격한 전세상승 -> 다음해에 떨어짐 
  리스크 헷지: 무리한 전세가X, 전세금 5% 상승 
  전세보증금 전체 5~10% 보유

적용할점: 저환수원리 반영해 저평가 부동산 정리, 1년 내로 실거주, 투자 실행하기