분양권 전매 2025 가이드 | 전매제한·절차·세금, 꼭 알아야 할 핵심 총정리!

• 분양권 전매는 아파트 입주권을 사고파는 거래로, 전매제한 기간·절차를 정확히 알아야 안전하게 진행할 수 있어요.
• 분양권 전매는 미등기 상태의 권리를 다루기 때문에, 계약·대출 승계·명의 변경 등 전매 절차를 정확히 알아야 해요.
• 2025년 기준 전매제한 내용부터 절차, 주의사항까지 한 번에 정리했으니 이 글 끝까지 읽고 안전하게 대비하세요!

목차

1. 분양권 전매란?
2. 분양권 전매제한 대상 및 기간
3. 분양권 전매 절차
4. 분양권 전매 주의사항
5. 분양권 전매 Q&A

새 아파트 청약 당첨은 ‘하늘의 별 따기’라고 하죠.

하지만 신축 아파트에 살고 싶은 꿈, 꼭 청약으로만 이룰 수 있는 건 아닙니다.

바로 '분양권 전매'라는 또 다른 기회가 있기 때문인데요.

낯선 용어와 복잡한 절차 때문에 막막하신가요?

걱정 마세요! 2025년 최신 정보를 바탕으로, 

분양권 전매의 개념부터 확 바뀐 전매제한 규정, 실수하기 쉬운 세금 문제까지!

이 글 하나로 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

분양권 전매란?

분양권 전매는 아파트에 입주할 수 있는 권리, 즉 아파트 입주권을 매매·양도하는 거래를 말해요.

아파트가 완공되어 등기가 나오기 전, 서류상의 권리를 사고파는 거죠.

기존 아파트 매매와 다른 점은 등기 이전 단계의 권리를 거래한다는 것!

그래서 거래 절차가 더 까다롭고, ‘전매제한’이라는 규제가 붙을 수 있어요.

쉽게 말해, 아직 집이 집이 완공되기 전 상태에서 다른 사람이 당첨된 분양권을 사서 입주 권리를 넘겨받는 것입니다.

분양권 전매 제한 대상 및 기간 (2025년 기준)

분양권 전매제한은 부동산 투기를 막고, 실수요자를 보호하기 위한 제도로,

분양권을 가졌다고 해서 마음대로 사고팔 수 있는 건 아닙니다. 

주택법에 따라 일정 기간 동안 분양권 거래를 금지하는데, 이를 '전매제한 기간'이라고 합니다. 

이 기간이 끝나야 합법적인 거래가 가능해요.

과거에는 지역과 분양 유형에 따라 3년, 길게는 10년까지도 제한되었지만, 

현재 2025년 기준으로는 아래와 같이 적용됩니다.

분양권 전매제한 대상

전매제한은 주로 투기 가능성이 높은 지역이나 주택 유형에 적용돼요.

아래 중 하나에 해당하면 전매제한 대상이 될 수 있습니다.

• 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
• 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택
• 분양가상한제 적용주택
• 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 (수도권, 광역시 해당)
• 공공재개발사업으로 건설·공급되는 주택
• 토지임대부 분양주택

분양권 전매제한 기간

전매제한 기간은 주택 유형과 위치(수도권/비수도권)에 따라 다르게 적용돼요.

규제지역 전매제한 기간

2025년 9월 현재 기준 규제지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구

분양가상한제 전용주택 전매제한 기간

공공택지 외 택지(비규제지역)

지역과 분양 유형에 따라 적용기간이 다를 수 있으니 

정확한 거래 기간을 확인하기 위해선 해당 사업지의 공식 분양공고문 확인과 

기관(청약홈·LH 등) 문의가 가장 안전해요.

예외적으로 전매가 가능한 경우

전매제한기간 중이라도 생업상의 사정 등 불가피한 경우에는 

한국토지주택공사(LH)의 동의를 받아 예외적으로 전매가 가능합니다.

• 세대원 전원이 근무, 생업, 질병 치료, 취학, 결혼 등의 사유로 다른 시·군으로 이전하는 경우 
  (단, 수도권 내 이전은 제외)
• 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
• 이혼으로 인해 배우자에게 주택을 이전하는 경우
• 실직, 파산, 신용불량 등으로 경제적 어려움이 발생한 경우
• 배우자에게 주택의 일부를 증여하는 경우

분양권 전매 절차

분양권 거래는 일반 주택 매매보다 절차가 많고 챙겨야 할 서류도 복잡합니다.

아래와 같은 단계를 따라야 안전하게 거래를 마칠 수 있어요.

1. 매물 확인 및 계약 조건 협의

• 매도인(파는 사람)은 공급계약서, 발코니 확장 계약서 등을 준비합니다.
• 매수인(사는 사람)은 해당 분양권의 중도금 납부 현황, 대출 가능 여부 등을 확인합니다.
  → 이 때 꼭 매도인의 인적사항을 분양사무실에 확인해줘야 해요!

2. 부동산 매매계약서 작성 및 계약금 입금

• 매도인과 매수인이 만나 특약사항을 포함한 계약서를 작성하고, 매수인은 계약금을 입금합니다. 계약금 입금과 동시에 효력이 발생하므로 신중해야 합니다.

3. 부동산 실거래 신고

• 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 부동산 실거래 신고를 해야 합니다.

4. 중도금 대출 승계

• 매수인은 매도인의 중도금 대출을 승계받아야 합니다. 은행에 방문해 대출 승계 자격 심사(DSR 등)를 받고, 필요한 서류를 제출합니다.

5. 명의 변경 (권리의무 승계)

• 매도인과 매수인이 시행사(또는 건설사)가 지정한 날짜와 장소에 함께 방문하여 명의를 변경합니다. 이때 대출 승계 확인서, 실거래신고필증, 인지세 납부 영수증 등 모든 서류가 필요합니다.

6. 잔금 지급 및 서류 인계

• 명의 변경이 완료되면 매수인은 매도인에게 잔금을 지급합니다.
• 매도인은 잔금을 받은 후 공급계약서 원본 등 모든 서류를 매수인에게 인계합니다.

분양권 전매 시 주의사항

• 공급계약서 원본 확인: 미등기 거래이므로 사기 위험에 대비해 공급계약서가 원본인지, 압류 등 권리 문제는 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. (이때 소유권을 정확하게 확인하기 위해 매도인의 인적사항도 반드시 확인하세요!)

• 중도금 대출 승계 조건 확인: 매수인의 소득이나 신용도에 따라 대출 승계가 거절될 수 있습니다. 계약 전 반드시 은행과 상담하여 LTV, DSR 등 대출 심사 기준을 확인하세요.

• 전매제한 위반 시 위험: 전매제한 기간 내에 불법으로 거래(일명 '깜깜이 전매')를 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 주택 공급 계약이 취소될 수 있어요.

• 세금 문제: 양도소득세, 취득세, 인지세 등 세금 발생 부분을 명확히 하고, 부담 주체를 계약서 특약에 명시하는 것이 안전해요.

분양권 전매 Q&A

Q1. 전매제한이 끝나기 전에 거래할 수 없나요? 

→ 원칙적으로 불법입니다. 다만, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 근무지 이전 등 법에서 정한 예외 사유에 해당할 경우, LH나 사업주체의 동의를 받아 제한 기간 전에도 전매가 가능합니다.

Q2. 분양권 팔면 내는 세금(양도소득세)은 언제까지, 얼마나 내야 하나요? 

→ 잔금을 치른 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.

예를 들어, 9월 14일에 잔금 받았다면 11월 30일까지 신고해야해요!

양도소득세는 매수 후 1년 이내 매도의 경우 양도 차액에 대해 70%, 1년 이후부터 입주전까지는 60% 내야 합니다.

Q3. 건설사 명의 변경일에 못 가면 어떻게 되나요?

→ 명의 변경은 잔금 지급의 마지막 관문으로, 약속된 날짜에 처리하지 못하면 계약이 무효가 되거나 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 일정은 반드시 양측과 건설사가 함께 조율하여 지켜야 합니다.

지금까지 2025년 최신 기준에 맞춘 분양권 전매의 모든 것을 알아보았습니다. 

복잡한 절차와 세금 등 꼼꼼히 챙겨야 할 부분도 많다는 점을 확인하셨을 텐데요.

분양권 전매, 성공을 위한 마지막 체크리스트

• 전매제한 기간 확인: 가장 먼저, 거래가 합법적인지 '청약홈'에서 확인하세요.
• 자금 계획 & 대출 승계: 내 자금 상황에 맞는지, 대출 승계에 문제는 없는지 은행과 미리 상담하세요.
• 세금 신고 기한 준수: 양도소득세는 '잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내'라는 점, 잊지 마세요!

오늘 알려드린 내용만 숙지하신다면, 

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사진 출처: 게티이미지뱅크