*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
대전 서구 샘머리2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대전 서구 종사자수 198,272명
대전 서구 사업체수 49,273개
2. 교통
지하철 (정부청사역 1호선) 걸어서 23분
지하철 (시청역 1호선) 걸어서 28분
고속버스(대전청사고속버스둔산정류장) 걸어서 6분
고속도로 (북대전IC) 차량 16분
고속도로 (유성 IC) 차량 15분
고속도로 (회적JC) 차량 19분
3.학군
삼천중 (92%) , 문정중 (97%), 탄방중 (85%)
4. 환경
이마트 둔산점 (차량 8분 2.3km)
갤러리아백화점 타임월드 (차량 9분 2.7km)
국립중앙과학관, 신세계 백화점 (차량 9분, 3.7km)
대전 을지대학교 병원(차량 7분 2.1km)
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점(21년 10월 매매 66,000) 대비 -31% (25년 매매 46,000) 하락한 상황.
2) 환금성 : 둔산의 주요 학군지에서는 약간 거리가 있어서 후순위처럼 보이지만, 편의시설(백화점, 병원, 교육시설), 학원가 모두 차량으로 10분이내에 해결 가능한 위치, 학군(삼천중, 문정중, 탄방중)을 중요시하고 선호해서 이사 계획을 세우는 사람들에게는 충분히 매수할만한 매력이 있다고 생각함.
3) 수익률 : 투자금 1.8억으로 전고점까지 매수가격이 오른다면 2억의 수익을 얻을 수 있고 111%의 수익률을 달성할 수 있음. 5년 보유를 예상했을 때, 목표 수익인 연수익률 20% 가능
4) 원금보존 : 2021년 10월 고점 6억 6천을 찍고, 23년 하락장에서 3억 4천까지 떨어졌으나 현재는 4억 6천으로 회복 중으로 보임. 2020년~2025년 5년 그래프로 보았을 때 투자 시점에 더 떨어지면 좋겠지만, 25년은 가격이 횡보로 보임. 상승장을 만나면 상승 여력이 있지 않을까 하는 초보의 관점.
5) 리스크 대비: 2026년~2028년까지 대전 내 공급은 5,944세대. 가장 가까운 서구에서는 28년 3월 둔산해링턴플레이스리버파크(336세대), 27년 10월 둔산엘리프더센트럴(864세대)가 있음. 대전 내 공급이 많은 편이라 보이지만, 샘머리 2단지 전세는 학군지(샘머리초, 삼천중 진학)를 목표로 하는 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨. 단지 내 세대수도 많고, 과거 전세 수요도 많았던 것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수는 하지 않고 지켜본다. 좀 더 떨어져서 전세가와 매매가의 갭이 더 좁아질 때 매력적으로 느껴질거같다. 비교군을 더 많이 찾는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
샘머리 2단지를 살펴본 가장 큰 이유는 현재 거주 중인 소도시 신축 아파트 매매가와 샘머리 2단지 매매가가 약 2천만 원 정도 차이가 나고, 전세가는 거의 비슷했기 때문이다. 지금 살고 있는 집을 매수할지, 아이들이 컸을 때 학군지로 이사를 갈지를 고민하던 상황이라 샘머리 2단지에 호기심이 생겼다. 하지만 이렇게 직접 수치로 비교해보니 더 많은 비교군이 필요하다는 생각이 들었고, 신축 아파트의 매력만 보고 성급하게 매수하려던 마음을 내려놓은 것이 잘한 일이라는 확신도 생겼다.
결국 저·환·수·원·리 원칙을 지켜, 더욱 야무진 ‘1호기 투자처’를 찾아야겠다는 다짐을 하게 되었다.
