관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
1)강의 내용 요약
자본주의 ‘돈’의 단계 단계
- 돈을 버는 단계: 급여를 통해 소득을 창출
- 돈을 관리하는 단계: 저축 및 투자를 통해 자산을 관리
- 돈을 불리는 단계: 몸값 올리기, 자산소득(투자를 통해 자산을 증식)
- 돈을 부리는 단계: 수동소득을 창출
- 부동산 가격 영향 요소:
- 장기 (숲): 물가 (근로소득보다 자본소득 상승률이 높음), 통화량 (10년마다 2배 상승), 가격 저평가 여부, 매수/매도 심리, 경기, 입주 물량, 수요(입지).
- 단기 (나무): 입주 물량(공급), 수요(직장, 교통, 학군, 브랜드, 호재).
- 전세 시장:
- 꾸준히 상승 (경제 위기 시 하락).
- 너바나님의 경험: 10년 주기 패턴 (5년 상승 - 3년 봉합 - 2년 역전세)
영향 요소: 물가 상승, 입주 물량, 대출 금리 급등, 전세대출 규제.
투자 원칙
- 투기꾼 vs 투자자:
- 투기꾼: 감정/가격에 의존, 타인 의지, 운, 리스크/성과 미 인지.
- 투자자: 원칙에 따라, Self투자, 과정/결과 중요(실력=돈), 리스크/성과 인지.
투자기준:(저,환,수,원,리)
- 저평가 여부: 가치 > 가격.
- 환금성: 환금성이 좋은 물건=아파트
- 수익률: 수익금 / 투자금 (매매가 - 전세가).
>수익률 높이는 법
- 수요가 많고 공급이 적은 곳 (서울).
- 적절한 투자금, 전세금 상승.
- 좋은 타이밍, 인내.
- 원금보존: 최악의 손실 예상 (하락은 전세가까지).
>적정 전세가율 이상의 부동산 매수 (매매가×60%). 서울-60%/강남-50%/지방-80%
- 리스크관리:
>역전세: 욕심낸 전세금, 대량 공급(입주 물량), 급격한 전세 상승 시 발생.
>헷지: 적은 갭, 입지 독점성, 무리한 전세가 지양, 전세보증금의 5~10% 보유.
부동산 전망 및 투자법
- 정부 규제:
- 과거 규제 시 오히려 부동산 가격이 상승한 사례가 있음.
- 부동산은 필수재이며, 1주택이 유리하나 다주택자는 세금 대응 필요.
- 현재: 매수 기회. 서울, 광역시의 저평가된 부동산 매수.
- 부동산 가치:
- 부동산 가치 = 토지가 + 건물가. 토지가가 높은 곳이 유리.
- 서울, 상급지는 빈 땅이 적어 수요 대비 공급 부족.
- 투자 원칙 요약 (저,원,화,수,리): 저평가, 원금보존, 환금성, 수익성, 리스크 관리.
- 담배꽁초 투자: 저평가된 초저렴한 매물 발굴.
2) 느낀점
너바나님의 투자 원칙처럼 나만의 투자 철학을 세우는 것이 중요함을 느낀다. ‘저,환,수,원,리’ 다섯가지 요소를 고려하여 투자 대상을 꾸준히 분석할 계획이다. 또한 앞으로 부동산 가격이 오를 가능성을 염두에 두고, 부동산 투자의 가장 중요한 요소인 수요를 파악하여 입지독점성이 있는 곳을 목실감을 통해 확인하는 루틴을 가질 예정이다.
강의를 통해 얻은 지식을 실제 행동으로 옮길 수 있도록 단계를 밟아나가는 것이 중요하다는 생각이 든다.
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