안녕하세요
경제적 자유로 가고픈
가고파요이제입니다
😀
지난주 2건의 매도 잔금,
1건의 매수 계약을 진행했는데요.
그 과정에서 배웠던 것을
나눠보고자 합니다 :)
(GPT가 만들어준 사진이에요 !)
전고점은 내 것이 아닙니다
'전고점이 5억이었잖아?
나도 5억 까지 갈 수 있겠다 !'
안전마진을 계산할 때 보통은
전고점을 기반으로 계산하는데요,
수도권은 예외일 수 있지만
지방에서는 다르다고 생각합니다.
안전마진이 될 수는 있지만
이 가격이 내 매도가가 될거다!
라는 생각은 쉽지 않아요.
지역을 떠나서 우리가 보는 전고점은
입주가 가능한 물건이거나
수리가 잘 된 물건 혹은 RR
물건일 가능성이 매우 높아요.
지방은 계약갱신권 사용기간까지
약 4년간 묶이게 되는데요,
만약 그 사이에 사이클이 와서
매도하게 된다면?
1. 매매가는 높고 전세는 낮은 상태
(이전 전세가에서 5%만 올렸기때문)
2. 만기가 남아서 실입주자는 안됨
보통 위 2가지 케이스가 나옵니다.
진짜 그 지역의 시장 상황이 좋지않고는
실입주되는 물건 대비 10% 이상
싸게 팔 수 있겠다 생각하셔야 해요.
제가 최근에 매도한 2건의 물건은
실입주 가능한 물건 대비 -3천,
제가 생각했던 가격 대비 천만원 이상
깎아서 매도했습니다😂
그래서 더더욱 싸게 사는 것이 중요해요!
시세 대비 3천만원 싸게 샀었기에
3천만원을 싸게 팔 수 있었습니다.
전고점이 내 가격일 것이라는 생각,
지금 거래되는 가격에 나가겠지?
이런 희망회로보다는
실제 거래될 수 있는 가격을
현실적으로 파악해보시길 바랄게요 :)
언제든 매도 플랜을 세우세요
저는 올해 상반기 1채를 매수했는데요.
기존에 가지고 있던 집들을 매도하고
그 돈을 뭉쳐서 사려고 했으나
매도가 쉽게 되지 않아서
모은 돈으로 매수를 진행했습니다 !
그렇게 2-3달이 지났을 때
갑자기 매도 문의가 들어왔고
총 2채를 매도했어야 했는데
2번째 물건도 세입자가 사겠다고
연락이 왔습니다.
(원래 서울에 거주하던 분이셨고
전세가 낮게 껴있었고
주변에 입주가 좀 있어서
매수는 안할거라
지레짐작했던 세입자 였어요)
예상치 못하게 갑자기 자금이 생겼고
다시 물건들을 알아보기 시작했습니다.
그리고 매도한 돈으로
다시 또 한 채를 매수할 수 있었어요.
‘일단 한 채 했으니 좀 쉬어야지’
‘아직 사둔 물건이 오르려면 좀 걸리니까,
2년 안됐으니까 기다렸다가 팔아야지'
이런 생각을 하시는 분들도 계실텐데요,
기회는 언제 다가올지 몰라요.
그리고 2년이 안되었다고 하더라도
목표 금액에 근접했다고 하면
매수세가 있을 때 매도하고
갈아탈 수 있는 물건을 살피면서
갈아타기를 하시는 것도 좋습니다.
생각보다 지역 분위기가 안 좋을 때
매도를 한다는 것은 쉽지 않습니다.
그렇기 때문에 내가 가진 물건이
그렇게 선호도가 높지 않다고 하면
매수세가 왔을 때
매도하고 나올 수도 있어야 합니다.
매달 임장보고서를 쓰실 때
가지고 있는 매물의 가격에 대한 점검,
만약 매도하고 모은 돈을 더하면
어떤 단지를 살 수 있을지
매달 점검하고 계획해보세요.
자기도 모르는 사이
이미 매수한 지역에 흐름이
왔다갈지도 모르니까요 !
비교평가에 너무 목 매지 마세요
'둘 중 뭐가 더 좋을까…
A를 샀는데 B만 오르면 어떡하지'
‘혹시 더 좋은 매물이 있진 않을까’
저도 매수하기 전까지
비슷한 고민을 많이 했었는데요.
상반기에 매수했던 물건의 시세를 보니
생각보다 비슷하게 올라갔어요.
즉, 너무 이상한 것을 고르지 않는다면
비슷한 가치 = 비슷한 가격을 형성합니다.
오히려 비교평가에만 빠져서
그 시기를 놓치게 된다면?
A,B 모두 살 수 있던 상황에서
더 안 좋은 C,D를 사게 될 수도 있어요.
진짜 별로인 것은 걸러내고
A 단지의 매물과 B 단지의 매물을 비교해서
조건이 좀 더 좋은 것부터 네고해보고
안되면 차선을 선택한다 !
하는 마인드를 추천드립니다 :)
저희가 가진 장점은 후보가 1개가 아닌
넓은 지역, 매물을 안다는 것이라 생각해요.
일반인들은 1개를 놓치면 당황하겠지만
저희는 1개를 놓쳐도 대안이 많기에
그 안에서 좋은 것을 찾을 실력이 있어요 !
그 사실을 잊지 않으시면 좋겠습니다.
추가로, 더 좋은 물건이 있지 않을까?
생각도 드실텐데요.
이 생각은 끝이 없는 것 같아요 ㅠㅠ
물론 더 찾아볼 수도 있겠지만
1등 물건을 찾는 싸움이 아니라
비슷한 다른 가치의 물건도
같이 오른다는 것을 생각하시면 좋겠습니다.
매수는 시작일 뿐입니다
위 내용과도 이어지는 내용인데요,
매수는 정말 시작이라고 생각해요.
‘매수가 가장 쉽다’ 라는 튜터님들의
이야기가 점점 더 와닿더라구요?
매수를 하고 나면 세입자와의 관계,
이후 지역의 사이클,
갈아탈 수 있는 시기 등
생각보다 고려해야 할 것이 많아요.
아무리 그 지역에서 좋은 물건을 샀더라도
지금처럼 수도권에 좋은 흐름이 왔는데
가격이 오르지 않아서
매도하고 넘어갈 수 없을 수도 있어요.
(물론 사이클을 기다리면 때는 옵니다)
좋은 단지여도 세입자가
집을 보여주지 않겠다고 하면,
이사는 안나가고 싶다고 하면
매도가 쉽지 않아요.
매수하고 나서도 보유하는 과정에서
매물을 관리해야 하고
갈아탈 물건을 계속 떠올려야 하고
매도까지 생각해야 합니다.
그러니 매수했으니 이제 끝!! 이 아니라
앞으로가 훨씬 더 중요함을 잊지마세요.
매수는 배워온 것들을 적용해서
전수조사를 통해 빠르게
내가 원하는 기간 안에 할 수 있지만
매도는 그렇지 않습니다..
이번에 매수 물건을 찾는데 일주일도 안 걸렸지만
(저희는 늘 임보로 결론을 내고 있으니까요!)
매도를 하는 데는 몇 개월이 걸렸습니다.
매수로 끝을 내지 마시고
다음 투자를 향해 계속해서
나아가시길 추천 드립니다!
매도와 갈아타기를 같이 생각하세요
매도계약서를 쓴지 한 달이 지났지만
‘알아봐야지..’ 하는 생각으로
실행은 못하는 동료분들도 계시더라구요.
매도를 결정할 때는 강의에서 배운 것처럼,
물건을 지켜나가기 어려운 상황이거나
목표한 매도가를 달성했거나
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
매도를 보통 하게 되는데요,
요즘 같은 시장에서는
수도권을 제외하면 대부분의 지역에서
매도할 물건을 어느 정도
깎아줘야 하는 상황이 생겨요.
‘아.. 천만원이나 깎아달라니..’
‘천만원 더 낮추면서 파는 게 맞을까?’
이런 고민도 하시게 될텐데요.
이런 고민을 해결할 수 있는 방법은
갈아타기 할 곳을 명확하게 잡거나
목표가 명확해야 가능합니다.
갈아타기를 해야 한다
> 장점: 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있음
> 천만원을 더 깎아도 더 좋은 자산에서
더 많은 수익이 날 수 있지 않을까?
> 갈아탈 곳의 상황을 같이 파악해야 함
> 최악: 매도 못하고 갈아탈 곳이 날아가버림
목표가 명확하지 않은 채로
'일단 매도해야지' 흐릿하게 생각하면
막상 협상 문의가 오거나
실제 계좌를 달라고 연락이 오면
주저하게 될 확률이 높아요.
양도세 70%를 내더라도
이미 목표한 금액을 달성했다고 하면
매도하고 더 좋은 자산으로 갈 수 있지 않을까?
만약 지금 매도 안하고 버틴다고 했을 때
내가 벌 수 있는 수익은 어느 정도일까?
만약 갈아탄다면 그 수익은 어느정도일까?
내가 손에 쥐고 있는 것만 보는 것이 아닌
어떤 것으로 넘어갈 수 있을지
시야를 넓게 두고
매도할 수 있는 기회가 왔을 때
잡는 것도 좋다고 생각해요.
매도를 할 때에는 확실하게
마지노선 가격을 정해두고
그 안에서는 유연하게 대처하며
오히려 갈아탈 마음을 확실하게 먹었다면
차라리 빠르게 털어버리는 것이
더 낫지 않을까? 하는 측면의 기회비용도
꼭 생각해보시면 좋겠습니다 :)
공부가 아닌 투자를 하세요
저와 함께 투자 공부를 시작한 분 중에서는
4년이 넘었는데 아직 투자를 못하고
강의를 듣고 앞마당을 늘리시는 분들이
종종 있습니다 ㅠㅠ
물론 실력을 쌓는 것도 너무 중요하지만
튜터님들이 말씀해주시는 것처럼
결과로 이어져야 합니다.
1년 정도만 공부를 하면
가치가 없는 물건을 고를 확률은
현저히 낮아진다고 생각해요 !
강의에서 전세 맞추는 방법,
계약서 쓰는 방법들을 배우지만
막상 매수할 때가 되면
‘계약서 특약 어떻게 쓰는거였지..?’
‘잔금은 순서가 어떻게되지..?’
머리가 하얗게 되는 경험을 하실 거에요..
즉, 경험을 하면서 배우는 것들이 생깁니다.
또 성과가 나야만 가족들도
오랜 기간의 투자 공부를 이해해줄 수 있어요.
2-3년 매달 강의, 임장 비용을 쓰며
투자 공부를 해왔지만
눈에 보이는 성과가 없다면?
스스로도 힘이 빠지겠지만
함께 돈을 모아온 가족들도
투자를 응원해주시는 쉽지 않을 거에요.
'아직 실력이 부족한 것 같아서
앞마당 3개만 더 만들고 하려구요ㅠㅠ'
‘반마당을 빼면 제대로 된 앞마당은
몇 개 안돼요 ㅠㅠ'
주변에 투자를 주저하는 동료분들을 보면
위와 같은 얘기들을 해주시는데요?
강의에서 말씀해주시듯이
앞마당이 5개가 된다고 하면
그 안에서 최선을 골라서
투자를 하시면 됩니다 !!
앞마당이 아무리 많은 상태에서
투자를 한다고 하더라도
투자를 하고 나면 후회는 생겨요.
‘아.. 여기 할 걸’
1채만 하고 끝날 것이 아니기에
우선 씨앗을 뿌린 상태에서
그 다음 투자에서 그 점을 보완하고
더 좋은 선택을 하면 됩니다 :)
한 번의 투자를 완벽하게 하겠다?
이런 것은 사실 없는 것 같아요..
또, 독강임투에 몰입하는 것도 좋지만
주객이 전도되지 않으시면 좋겠습니다.
조원분들과 좋은 시간을 보내고
한 달 임장, 임보를 몰입하는 것도 좋지만
보고서를 쓰기 위한 것이 아니라
돈을 벌기 위해 이곳에 왔음을 잊지 마세요 !
저는 한번 씩 잊게 되더라구요 ㅠㅠ
하루하루 해야 할 일도 많고
중요한 것들도 많겠지만
공부에 몰입하는 것을 넘어서
돈을 벌기 위한 투자 라는 행위까지
꼭 이어가시면 좋겠습니다.
주변에 투자하는 동료들의 소식을 듣고
갈아타기를 하며 저도 스스로
나아가고 있구나! 뿌듯한 요즘인데요,
꼭 다같이 열심히 공부하고 있는 만큼
성과로 만들어갈 수 있으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
🧡
댓글
