잔금 준비 프로세스 총정리! (가고파요이제)

안녕하세요.

경제적 자유로 가고픈

가고파요이제입니다:)

최근 작년 하반기에

투자했던 물건 전세를

맞추기 위한 준비를 했는데요.

전세빼기 황금기가 흘러가고..

잔금, 어떻게 준비하지?

과정 중 이런 고민을 하시는 분들이

꽤 많으실거라 생각하는데요.

실제 잔금시 준비해야 할 것들을

정리해보고자 합니다.

매수 전 잔금 가능 여부에 대해서

시나리오 돌려보신 다음

매수하시면 좋겠습니다:)

- 잔금 프로세스 6단계 -

Step1. 필요비용을 파악한다.

Step2. 기존 대출액을 확인한다.

Step3. 대출 가능 상품을 확인한다.

Step4. DSR를 체크해본다.

Step5. 대출상담사 선정, 서류 제출한다.

Step6. 잔금 실행 완료!

간단한듯 복잡한 6단계로

잔금처리를 할 수 있습니다.

Step1. 실제 필요비용 확인하기

(매수 전/잔금 D-60일)

나가겠지

설마 전세 나가겠지

설마..

설마.. 잔금...?

아.. 잔금준비해야겠다..

전세 황금기 2달이 지나고

머릿속에 들었던 생각이었습니다ㅎㅎ

D-60 안으로 들어왔다면

4단계까지 준비가 필요합니다.

지불해야 할 금액

크게는 잔금, 보수 및 수수료,

취득 등기비용으로 나눌 수 있는데요.

남아있는 매수 금액

(매수가 - 계약금 - 중도금)

복비, 법무사비

인지세, 취등록세

국민주채권

위 비용들이

잔금때 치뤄야할 비용입니다.

단순히 남은 잔금만 생각했다가

취등록세, 국민채권금액만 해도

몇백만원 이상이 필요하기 때문에

같이 계산해보셔야 합니다.

이때, 일부 비용(중개보수료,주택채권)은

실제 잔금시기에 달라질 수 있고

대략적인 금액은

부동산계산기를 통해서

계산할 수 있어요.

중개보수는 매수 지역/금액에 따라

통상지급비율이 다를 수 있고

법무사수수료는

매수 금액 상관없이 부가세포함

25만원으로 잡았습니다.

(법무통, 부사님을 통해서 금액 맞추기)

취득시 필요한 등기비용은

취득세+주택채권+인지세+건물부가세

항목으로 구성되어 있는데요,

부동산계산기 > 취득,등기비용에서

'등기비용'을 누르면 한 번에

계산이 가능하게 되어있어요:)

예를 들어, 3억짜리 집을

매수하게 될 경우에는

중개수수료를 제외한

나머지 비용만 400만원 중반대로

지불을 하게 되는 것이죠.

중개수수료까지 더하면

약 600만원 정도의 부대비용이

발생하게 됩니다.

미리 계산하지 않으면

이 비용 역시 큰 걸림돌이

될 수 있으니 꼭 계산해보세요.

위처럼 실제 지출해야할 금액을

계산해본 다음,

가용가능한 금액을

실제 계좌를 열어보며

계산해봐야합니다!

Step2. 대출 가능 금액 파악

(+기존 대출 파악/ 원천징수영수증)

지출필요금액에서

가용금액을 뺀 나머지를

어떻게 마련할 것인가

알아볼 차례인데요.

그 전에 본인이 현재

어떤 대출을 가지고 있는지

알아보는 것도 필요합니다.

익숙한듯 멀게 느껴졌던 DSR의

계산이 필요하기 때문이죠 !

1) 기존 대출받은 금액/조건 확인

2) 원천징수영수증 기반 소득 수준 확인

연말정산 확정 전에는

재작년 원천징수영수증+

작년 갑근세원천징수영수증

연말정산이 완료된 후라면

2개년치 원천징수영수증의 평균을

계산하여 소득수준을 파악합니다.

위 내용을 Step3와 더해서

부동산계산기를 이용할거에요!

Step3. 대출 가능 상품 알아보기

(주담대 > 청약/보험/회사 > 마통/신용)

2번을 통해 현재 받고 있는 대출액과

소득수준 (DSR계산목적)을 알아봤다면

이제는 실제 부족한 잔금을

어떻게 마련할 것인지 알아봅니다.

알아보는 순서는

주담대 > 예금/보험/회사대출+지인

> 마통/신용대출 순으로 추천드려요!

주담대의 경우,

가장 많은 돈을 빌릴 수 있기 때문에

먼저 알아보시면 좋습니다.



비규제지역 기준

무주택자/1주택자 LTV 70%

(생애최초 LTV 80%)

2주택자이상 LTV 60%

3억짜리 집을 가정했을때

2주택자 이상은 1.8억,

무주택자/1주택자 2.1억,

생애최초 2.4억까지

주담대가 나오게 됩니다:)

이때 LTV는 매수한 가격이 아닌

KB시세 4층 이상은 평균매매가,

저층은 하위매매가를 기준으로

대출금액이 정해지기 때문에

해당 기준으로 계산해보셔야해요.

1차적으로 주담대를 통해서

최대 금액을 잡아둔 다음

청약통장예금액 활용 대출,

보험약관담보대출, 회사 대출 등

대출 금액이 크진 않지만

DSR 영향도가 낮고

이율이 낮은 상품들을

알아보시면 좋습니다.

은행, 상품마다 다르겠지만

청약통장예금의 90%까지 3%대,

보험약관대출은 해지환급금 금액에 대해서

4%대의 이율로 대출이 가능했어요.

하지만 주담대에 비하면 금액은

많아야 1-2천만원 수준으로

작은 편에 속할 수도 있습니다.

그 다음으로 알아볼 대출이

마이너스통장인데요.

통상적으로 본인의 연봉1~2배

한도로 대출이 가능하며

4-7% 정도의 이율입니다.

(금액,상품별 사이)

기타 대출들에 비해서는

금액이 좀 더 큰 편이지만

이율이 높고 DSR 계산시

한도금액 전체가 계산되므로

포션이 높게 들어갑니다.

주택담보대출은

상환기간을 30-50년까지도

길게 설정할 수 있기 때문에

DSR 차지하는 비율이 낮구요,

상대적으로 신용대출과 마통이

높은 편에 속합니다.

Step4. DSR 계산기로

실제 대출 가능액 체크하기

잔금을 치룰 때에는

DSR이 중요요소가 되는데요,

총 대출액이 1억을 넘길 경우

DSR 즉, (월 상환액 / 월 소득) x 100

비율이 40%를 넘지 않아야합니다.

(비은행권은 DSR 50%까지!)

받으려는 대출금이 DSR 안에

해당되는지 살펴보기 위해

Step2,3을 통해서 알아본

기존대출/소득/추가 대출리스트를

부동산계산기에 입력해줍니다.

기존 다른 대출 없이

주담대만 계산해본다면

예시 3억 매수가의 무주택

LTV70%를 했을때

2.1억까지 가능했지만

연봉6천만원을 가정하면

DSR이 50%를 넘기므로

은행권에선 2.1억까지 대출을 받지

못하게 될 수도 있습니다.

연봉 6천만원이라면

1.65억까지 가능하기 때문에

상환기간이 더 긴 상품을 하거나

보험사 같은 곳에서

주담대를 빌리는 방식으로

대출폭을 키울 수 있습니다.

신용대출, 주담대, 마통은

그 자체로 DSR에 포함되고

예금대출, 사내대출, 보험대출은

이자분에 한해서만 DSR적용을 받아요.

어쨌든 이 단계를 거치며

DSR 범위에 드는지를

체크하는 것이 중요합니다.

상황/조건마다 다를 수 있기에

꼭 직접 계산해보셔야해요.

Step5. 대출상담사 선정

및 서류 제출

(잔금 2-3주 전까지 마무리)

4단계까지 거쳤다고 하면

실제 대출상담사를 통해서

정확한 대출금액, DSR 확인 등

서류검토를 받으면 됩니다.

대출상담사의 경우,

부사님께 요청하면 아는 분을

소개시켜주시는편인데요.

은행권/보험사 대출상담사로

2명 정도 연락처를 받으시고

집주소, 소득, KB시세평균매매가

정보를 알려드리면서

중도상환수수료, 금리,대출기간을

여쭤보고 비교해보면 됩니다.

부사님께 여쭤보는 것 외에도

레오대출상담소 카카오톡 채널로

현재 상황, 주담대 상품 정보 등을

상담받아보실 수 있으니

사전에 이용해보시길 추천드려요!

보통 은행권이 금리가 약간 싸지만

보험사 상품이

중도상환수수료 일부 면제 등

혜택들이 더 많은 편이라서

저희는 이후 세입자를 맞추게 되면

중도상환을 해야하기에

요 부분도 잘 체크해보셔야 합니다!

대출 가능 여부 및 금액 등을

대출상담사분과 조율하고 나면

대출필요 서류를 들고

직접 방문을 해야하는데요.

투자한 지역이 다를 경우에는

일부 대출상담사분께서

서울이나 인근 지점 상담사분께

대리로 넘겨주시기도 합니다.

요 부분도 한 번 여쭤보고 체크해보세요.

Step6. 대출 실행

(중도상환수수료까지 챙기기)

1-5단계를 지나고 어느새

주담대 실행만을 앞뒀는데요.

(그 외 대출은 주담대 실행 후

DSR 계산에 맞게 진행)

계약서 서류를 제출하고

승인받기까지 2-3주 정도

여유를 두는 것이 좋습니다.

계약서를 쓰고 대출 승인이 된다고

바로 주담대가 실행되지 않습니다.

상품마다 다를 수 있지만

잔금 전날 5일 주기로 실행되기도 하고

잔금날 실행되는 상품도 있어요.

실행일은 따로 대출상담사에게

이야기하여 정하시면 됩니다.

어쨌든 실행날이 도래하기 전까지는

세입자가 맞춰진다고 하면

실행 이전이기 때문에

중도상환수수료 없이 종료가능합니다.

대신 실행된 이후에는

실행된 기간에 따라서

중도상환수수료가 달라질 수 있어요.

중도상환수수료는

상품마다 조금씩 상이하지만

0.5-2.0% 수준으로 계산하며

주담대 금리는 약4.5%대입니다.

DSR 40% 이하로

1.65억까지 대출된다고 했을때

월이자와 중도상환수수료는

대략 아래 정도가 나오는데요.

역시 부동산계산기 > 금융계산

> 중도상환수수료를 통해서

계산이 가능합니다.

6개월간 사용하고

중도상환을 했다고 가정하면

중도상환수수료는 244만원,

월 상환액은 약 62만원으로

6개월을 사용했을 경우에

6개월치 상환액

(62만원*6개월) 372만원

+244만원+관리비까지

약 600만원 이상의

비용이 발생할 수도 있어요.

주담대 월 상환액 역시

부동산계산기 > 금융계산 > 대출이자

통해서 확인이 가능합니다.

월 상환액까지 계산해보고

주담대 대출을 받았다고 하면

잔금날 전 약속한 대출실행날에

대출이 실행되고

은행/보험사 > 법무사 > 매도인에게

잔금이 전달되며

그것으로 마무리됩니다.

지금까지 잔금치르는 방법에 대해

정리해보았는데요.

위 상황의 조건들은

계속해서 수치가 바뀌기 때문에

각자 상황에 맞춰서

잔금가능여부를 스스로

체크해보고 혹시모를 상황을

대비해보시면 좋겠습니다.

잔금 프로세스 6단계

Step1. 전체 필요비용을 파악한다.

Step2. 기존 대출금액을 확인한다.

Step3. 대출 가능 상품을 순서대로 확인한다.

Step4. DSR를 체크해본다.

Step5. 대출상담사 선정, 서류 제출한다.

Step6. 잔금 실행 완료!

가능하면 잔금없이

세입자를 맞추면 좋겠지만

예측이 아닌 대응의 영역이기에!

미리 잔금 준비도

해나가시면 좋겠습니다:)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.