전세 뺄 때 간과하기 쉬운 것들 (가고파요이제)



안녕하세요.

경제적 자유로 가고픈

가고파요이제입니다:)

오늘은 전세를 빼는 과정에서

간과했던 것들에 대해

제가 배웠던 것을 나눠보려고 합니다.

막연하게 나온 물건들 중

최저가로 내놓으면

나가는 것이 아닐까 했던...

희망회로들이 한꺼풀씩 벗겨지며

크게 3가지를 배웠습니다.

같은 생활권에서도

전세의 흐름은 다르다.

제가 투자한 지역 인근은

생활권이 그리 좋진 않지만

신축들이 들어오며 조금씩

확장되고 있는 곳이었어요.

그 중에서도 제 전세 라이벌인

같은 연식/평형 단지가 있었는데요.

(준신축 / 전용59)

생활권을 공유하는 3단지

상권이 조금 더 가까이 있고

사람들의 선호도가 몰리는 대단지 A,

대단지이지만 나홀로처럼

약간 위치가 애매한 단지 B,

택지 사이에 있지만 듬성듬성

주변 길이 별로인 투자단지 C

제가 생각했던 단지 선호도는

A > B = C 였는데요,

선호도가 다소 떨어지는만큼

전세가를 낮추면 되겠지 하는생각에

최저가로 맞추며 기다려봤는데요.

추석을 기점으로

주변 전세 발길이 끊겼고

종종 전세를 찾는 사람들이 있었지만

다들 보고만 갈뿐 말이 없었습니다.

그 당시 전세가를 살펴보면요,

(*전세가는 예시입니다)

거래 건수는 비슷했지만

A단지는 전세 경쟁매물도 많았고

B, C는 많지 않았던 상황이었어요.

그 와중에 선호도가 높은 A단지는

전세 매물이 많았음에도

4-5건씩 거래가 되었습니다.

B,C는 매물이 별로 없었고

실거래가는 호가 내외 수준으로

거래가 1-2건 되곤 했었어요 !

아직 인접한 지역에

입주가 남아있기도 했었고

빨리 빼보자는 생각에

호가 최저가인 2.3억에

전세 매물을 내놓았습니다.

A단지보다 선호도가 떨어지니

천만원 정도 낮춰보고

B보다는 실거래가가 좀 더 높기에

나가는 금액으로 전세가를 맞춘채

인근에서는 1등 컨디션의 매물이라

금방 나갈 것이라 생각(착각)했습니다.

그러다가 어느새,

A단지의 층 좋은 물건들이 빠지고

저층 매물들만 남은 상황,

갑자기 전세가 더 안나가기 시작했습니다.

1등 선호도 저층 전세가

2.3억 정도에 나가기 시작하고

그 다음 대단지로

거래가 조금씩 있던 B단지의

고층 매물들이 2.3억에

거래가 되기 시작했습니다.

하지만 제가 투자했던 C단지는

매매가도 주춤한 사이 추가로

투자자들이 들어오기 시작했고

전세 매물이 쌓이면서

호가를 낮춰가기 시작했습니다.

단순히 생활권 내에서,

단지 내에서 평형 대비

최저가 금액이라고 하면

전세가 나가겠지 생각했던

제 생각이 틀렸음을 배웠습니다.

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- 복기포인트 -

같은 생활권에 있다고 해서

전세가가 같지 않다.

전세가 흐름은 단지별로 다르다.

전세가 잘 안나가는 시기에는

거래가 있는 대단지부터 나간다.

(상황, 지역에 따라 다를 수 있음)

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인접 단지들보다 싸다고

무조건 전세가 나가진 않는다.

그렇게 같은 생활권이지만

단지별로 전세가 흐름이 달랐던 시기

1달 이상이 또 지나가고

대단지 B로 흐름이 왔고

거래가 되며 매물이 줄었으니

이제 제 단지인 C로 넘어올 차례였는데요?

(희망회로 였을까요..)

전세를 보러 오는 사람들은 있었지만

제 단지가 아닌 A,B단지를

선택하는 사람들이 많았습니다.

그당시 전세가를 살펴보면요,

(*전세가는 예시입니다)

분명 비슷한 생활권을 공유하고

선호도의 차이가 있더라도

3-4천만원의 차이인데

A, B단지는 계속해서 거래가 되었고

C단지는 어느새 급해진 매물간

경쟁으로 만들어진 낮은 실거래가로

그마저도 거래가 잘 되지 않았습니다.

- 전세 가격 비교 -

A단지 전세 실거래가 2.5억

B단지 전세 실거래가 2.4억

C단지 전세 실거래가 2.1억

물론 A,B 단지에 비해서

세대수는 작지만 그렇다고

작은 규모는 아니었고

전세가도 무려 4천만원이

저렴한데 안나가는 상황..

전세가 안나가는 시기에는

저층물건이 더더욱 안나가듯이

돈을 조금 더 주더라도

3천만원이면 전세대출 3.8% 가정

한달에 약 10만원을

더 내는 금액인데도 불구하고

선호도가 있는 곳으로

수요가 쏠린다는 것을 알았습니다.

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- 복기포인트 -

전세가 안나기는 시기에는

전세 손님 자체가 귀하기 때문에

가격이 낮다고 해서 흐름이

끝까지 넘어오지 않을 수도 있다.

과거 하락장, 주변 입주 시기에

인접 단지별 전세 흐름, 거래량을

보다 면밀하게 살펴볼 것

(어디가 먼저 / 얼마로 / 거래량)

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예상치못한

경쟁자가 등장할 수 있다

(소형 평형의 등장)

전세가를 실거래가 수준으로

호가를 천만원 더 낮췄더니

(1등 선호도 A단지 대비 -4천)

전세를 보러 오는 사람들이

더 생기긴 했었는데요.

여전히 거래가 성사되진 않았습니다.

-이제-

사장님, 주말에 4팀 보고갔다면서요?

계약하시는 손님 있었나요?

-부사님-

응~ 많이 보고는 갔는데

A단지 작은 평형으로 간대~

-이제-

네..? 거기는 방2화1이고

평형도 전용49인데..

제 물건이랑 같은 전세가이던데

그럼 제 물건이 낫지않나요..

-부사님-

그러게~ 혼자 쓰려는 사람인데

작아도 상권 더 가까운 곳으로

가고 싶다면서 그쪽으로 갔대..

그당시 전세가를 살펴보면요,

(*전세가는 예시입니다)

- 전세 가격 비교 -

A단지 전용59 실거래가 2.5억

A단지 전용49 실거래가 2.1억

C단지 전용59 실거래가 2.1억

방 개수가 3개가 아닌 2개였고

전용면적도 적은데도

예상치못하게

세입자들은 전용49를

선택했습니다.

그 이유를 생각해보면

해당 생활권을 선택하는 수요로

2인 신혼부부도 있었지만

생각보다 인근 학교 재학생 등

1인 수요가 많더라구요.

어차피 혼자 산다고 하면

굳이 방3개가 아니더라도

방2개로도 충분했고

상권이 오히려 더 주요한 항목이

될 수 있음을 간과했던 것이죠.

이 생활권, 이 단지를

선택하는 사람들은 누구일까?

그 사람이라면 어떤 것을

더 주요하게 생각할까?

그 사람의 관점에서 순서를

다시 매겨본다면?

이런 고민을 보다 깊이있게

했어야 했습니다.

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- 복기포인트 -

큰 평형(전용84 혹은 74)대비

메리트 있는 가격도 중요하지만

해당 단지를 선택하는 수요에 따라

작은 평형(전용49)도

경쟁자가 될 수 있다.

이 단지를 선택하는 사람의

입장에서 경쟁자, 순위 생각하기

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주변 단지들 대비해서

전세 순위, 선호도를 파악하며

임장보고서를 썼던 시간들..

하지만 현장에서 실제

전세를 빼면서 느꼈던 것은

이론보다 미세했고

변동이 너무 많았습니다.

"전세 안나간다면 천만원 내리세요"

-너바나님

너바나님의 이야기를

현실에서 적용한다는 것도

실제 투자금이 늘어가고,

다음 투자에 쓸 돈이 줄어드는

'실제' 저에게 닥친 일이되니까요.

정말 쉽지 않았습니다.

왜 꼭 투자를 해야만 하는지,

경험으로 배워야 하는지에 대해

절실히 느낄 수 있었습니다.

지금까지 전세를 빼는 과정에서

다이나믹하게 돌아갔던

전세 흐름에 대해서 정리해봤는데요,

가장 중요한 것은

전세는 예측할 수 없다.

면밀히 살피며 상황에 맞춰

대응해나가야 한다

는 것이라 생각합니다.

꾸준히 관심 단지를 지켜보고

전세트레킹도 같이 병행하며

원하는 금액, 시기에 전세를

빼실 수 있으면 좋겠습니다:)