✅아파트명 : 광주 광역시 남구 제일 풍경채 엘리트 파크
2016년 년식,400세대(6동),35평~36평,계단식, 방3/화2, 용적률 215%
✅위치(지도) : 남구 봉선동의 대장아파트
✅입지평가
1. 직장 (25.9월 기준)
광주광역시 남구 직장 종사자수 68,656명, 사업체수 18,706, 등급 c등급
(광산구,북구,서구,동구중 제일 낮은 급수)
2. 교통
주요 업무지구로 자차이동은 20~30분으로 가능하여 등급 b등
3. 학군 : 문성중 학업성취도 90%,(A등급),24년 과학고 진학생5명
광주동성여중 83%(C등급) , " 2명
봉선중 82% (c등급)
4. 환경 : 1킬로 반경 백화점 없고, 대형마트인 이마트 도보 10분거래로 B등급
롯데마트(도보 40분)
대학병원은 없으나 대형병원인 시티병원 (도보 14분), 기독병원 (도보 24분)
5. 공급
광주광역시는 적정수요 6,988세대로, 26~28년까지 공급물량인 17,323세대의 연평균 12,790세대임
적정수요대비 (12,790/6,988) 1.8배 초과로 B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 20% 하락 되었고, 현재 신축 대장 이면서 주변 초중고 및 학원가가 잘 형성되어 자녀를 둔 학부모들의 수요가 많을 것으로 예상되어 전고점 이상 상승할 여력 있음으로 보임.인근 봉선동의 전 대장 이었던 한국아델리움 (38평 2014식,279세대)이 현재 8.8억원인 경우에 비하면 저평가 된것으로 생각되나, 비교평가 단지가 없어 알수 없음.
2) 환금성 : 90%이상 학업성취도인 학교 2개이상 으로 학군이 좋고, 인근 기독병원,씨티병원등 큰 병원이 있고, 이마트등이 있어 생활이 편리하여 환금성 높은것으로 생각됨.
3) 수익률 : 현재 매매가 81,300만원으로 수익률 100% 얻기 위해 매매가가 120,600만원이 되어야 하나 과거 전고점이 101,000만원으로 100%수익률 달성하기 힘들것으로 예상
4) 원금보존 :지방의 적정전세가율은 80%이나 현재 전세가 51.6%로 아주 낮은 편임. 향후 추가 공급으로 인해 매매가 하락도 예상됨.
5) 리스크 대비: 전고정 대비 19,700만원 하락 하였으나, 전세가율 51.6%로 투자금이 많이 투입됨.
또한 2027년 이후 추가 공급이 있어 전세가 하락으로 인한 역전세가 있을 확률이 있음. 2027년 이후 추가 공급으로 인한 전세가 하락 및 매매가 하락으로 연결될수 있다고 생각
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 봉선동의 대장으로 가격이 전고점 대비 20%하락 되어 가격은 저렴하나, 비교단지가 없어 저평가여부는 알수 없음. 학군 및 학원가가 잘 형성되어 수요는 많을 것으로 예상됨 그러나 전세가율 56%대로 전고점 대비 투자금이 많이 투입되고, 2026년 이후 추가 공급으로 전세가,매매가 하락 위험이 있어 같은 투자금이면 원금 손실이 되지 않는 다른곳을 비교평가 하여 현재는 매수하지 않겠음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아직은 처음이라 미비하고, 미완성의 임장보고서 이나 실제로 투자자 입장에서 작성해 보니, 저환수 원리가 얼마나 중요한지 알게 되었고, 잃지 않는 투자를 하기위해서도 꼭 적용해야하는 것을 아는 소중한 작성 시간 이었다.
