부천시원미구 중동 중동센트럴파크푸르지오아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 30조 도리도리도]

부천시원미구 중동 중동센트럴파크푸르지오아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 

중동센트럴파크푸르지오아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자 수  318,670

2. 교통

3.학군

부명중 82.1% / 특목고 진학률 4명

4. 환경

반경 4km 이내 

대형마트 5곳

롯데마트 삼산점, 킴스클럽 부천점, 이마트 중동점, 홈플러스 부천여월점, 이마트 부천점

종합병원 5곳

순천향대병원부천병원, 부천성모병원

5. 공급

  부천시 원미구에는 없으나, 근접한 지역인 소사구에 입주물량 있음. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  저평가 된 상태는 아니라고 생각한다. 

12-13억대 비슷한 평수로 검색했을때 은평구 수색동, 서대문구 홍제동, 홍은동, 성북구 장위동 등 서울 접근도 가능해서 단지는 해당 지역내에 선호도는 높지만 비슷한 연식에 서울 단지와 비교한다면 경쟁력(?)이 다소 떨어짐. 

그치만 이 근방 연식은 1등인데 ,,

2) 환금성 : 부천시원미구 내 매매가 1등. 고층 주상복합으로 환금성좋음. 

3) 수익률 : 고점매수시 -33% -2억500 / 저점매수시 +15%, +0.6억

4) 원금보존 : 

• 최악의 손실은? -4억, 현재전세가 까지 떨어지는것.
• 현재 전세가율  60%로 적합.
• 앞으로 전세가가 오를것인가? ,, 는 모르겠다ㅠㅠ
• 수요가많고 입지독점성? 충분해보임

5) 리스크 대비:  현재 전세가율 적정, 현재 지역에 입주물량없음. (근거리, 소사구에 2417세대가 입주예정이 있으나 입지차이로 인해 큰 영향 없을것으로 보임)

나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

매우 당황스럽다. 

난 구축만 평가해봤지 2020년에 분양해서 매매가 시작된지 얼마안된 단지는 처음평가해보는것이다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

저점과 고점의 가격차이는 3억가량으로 분명한데 시기차이가 분명하지않아서 저점, 고점으로 봐도 되는걸까?

혹시 단순히 타입별로 통풍이안된다거나 뷰가 훨씬 좋다거나 하는 현장에 가야만 알 수 있는 것으로 차이가 있는게 아닐까? 하는 생각이 들었다.

또한 앞으로 전세가가 오를것인가는 어떻게 평가할수있는거지, 

다른분들 과제를 훔쳐(?)봐야겠다!

그렇지만 분명한것은

내가 이 정도에 투자금이 있다면 이 단지에는 오지않을것이다. 같은 금액으로 투자할 수 있는 서울을 찾을것이다.