관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
너바나님의 20년 부동산 투자의 정수 저환수원리에 대해 알게되었다.
1. 저평가여부
매매가격이 적정한가? (현재가격보다 가치가 더 중요한 것을 찾아라)
>두개의 매물을 비교했을때, 같은 가격이지만 더 가치가 있는지?
또는 같은 가치일때 더 낮은 가격은 무엇인지?를 알려면 수요와 공급에 따라 알 수 있다고 한다.
*수요와 공급 - 직장,교통,학군,환경,호재,브랜드를 참고하여 사람들이 선호하는 지역과 단지를 찾고, 얼마만큼 더 대체불가의 입지를 가지고 있는지를 확인하여 가치를 계산한다. (지방은 인구, 학군이 중요. 교통은 별로)
***임장보고서를 통해서 두개이상의 물건을 비교평가를 하고 부동산의 가치를 판단
2. 환금성
부동산은 다른 투자재에 비해 환금성이 많이 떨어진다. 부동산안에서는 아파트의 환금성이 제일 높음.
*아파트(저층,탑층빼고) > 나홀로 아파트,오피스텔,지식산업센터,상가,땅
3. 수익률
투자금 대비 나한테 돌아오는 돈은?
나의 적정목표 수익률은? 잃지않는것에서 시작해서 실력을 쌓아 20%이상으로 올라가보자.
수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)/투자기간
- 수익률 높이는법
수요가 많고 공급은 없는 입지를 찾아야함
적절한 투자금, 전세금 상승
좋은 타이밍
수익률, 수익 둘다 중요
인내(투자시장이 온전해야함(내수경제, 시장상황), 투자한 물건에 대한 가치를 신뢰)
>투자는 사는 것 만큼(시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요
4. 원금보존 (기다려 존버)
- 매수시
최악의 손실 시나리오 파악
적정 전세가율 이상의 부동산 매수(전세가는 매매가의 바닥임)
>지금같은 하락장에는 전고점대비 15%빠져있는 곳이면 원금보존 할 확률이 높다
앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산 매수
>30년이 넘어가는 아파트는 전세가가 잘 안오름. 재건축이 가능한 곳인지 확인)
>전세가가 지속적으로 상승하는지 파악
수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산 매수(가치)
- 보유시
가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.
5. 리스크 관리 (최악의 상황은 뭘까)
- 시세차익 부동산의 리스크
대량 공급이 일어나면 역전세가 날 수 있다.
- 리스크 헷지
적은 갭X(전세금 욕심X)
전세보증금 전체 5~10% 보유
오르는시기는 알수없지만 고정적으로 수입이 들어오는 거라고 생각하고 보유하자
원금손실 > 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
작은수익(월세) > 나의 연평균 투자 수익률은?
환금성 > 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?
리스크(역전세,잔금) > 최악의 상황에서 플랜B가 있는가?
나의 가장 큰 리스크? > 투자에 대한 무지(편익과 비용)
**** 투자의 기준이 있어야하고 원칙을 세워라! ****
투자를 하는 것은 평생의 삶에서 필수다.
저환수원리를 정확하게 이해하고 적용하여 내가 앞으로 해 나갈 투자를 성공적으로 이뤄나가자!
