관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
성과= 실력*열정(주당 몇 시간?)
실력=재능*노력(누적 시간)
:하루에 2시간, 주말 중 하루는 올데이를 투자 공부에 투자해 보자.
안전지대→공포지대→성장지대
-안전지대: 내가 컨트롤 할 수 있는 것, 릴렉스된 상태, 적은 리스크
-공포지대: 문제에 집중하는 상태, 포기할 구실을 찾게 됨, 다른 사람의 이야기에 흔들림. 이곳을 굳이 지날 필요 없어. 점프해야 한다.
-성장지대: 목적(왜 하나?)과 목표(구체적 지표)와 자존감이 높아야 한다. 목표를 달성한 작은 성취감을 잘 챙겨가자. 목실감이 큰 도움이 된다. 비전보드 역시. 그러나 정교한 플랜보다는 매일의 실행이 더 중요하다.
:변명보다는 기회를 찾고, 기술을 연마해서 안전지대를 넓히자! 나의 지경을 넓히자!
부동산 가격에 영향을 미치는 요소
-장기: 물가, 통화량, 경기, 수요, 입지 독점성(직장,교통,학군환경,브랜드,호재)
-단기: 가격저평가여부, 매수매도 심리, 입주물량, 투자기준
-인플레이션 헷지를 위해서는 부동산 등의 자산을 반드시 가지고 있어야 한다.
-부동산 가격은 꾸준히 오를 것이다(자재비+인건비+경비+땅값) (현재 서울 공급 부족 및 지연)
-인구 감소? 전세계적으로 100만 넘은 도시(부산,서울)는 자생력이 있다. 조정을 받을 떄는 있어도 올라간다.
-전세 가격: 5년-3년-2년(역전세)~~~ 전세가는 10년 뒤 2배가 돼 있을 것. 원금 보전 될 확률이 높음. 전세금이 안전마진이다. 전세대출 규제가 있지만 내년 초엔 풀릴 것(은행실적이슈)
: 내년 초 전에 꼭 지방 소액 투자를 성공해 기회를 잡겠다.
너바나 레시피
-저평가: 비교평가를 통해서 알 수 있음. 가치>>>가격 , “싸게 사서 비싸게 판다”
-환금성: 아파트>>>>빌라,다가구,단독,오피스텔,상가,지식산업센터. (수요는 많고 공급이 어려운), 월세 연연 X, 수익률보다 환금성이 더 중요하다.
-수익률: 72/(수익률)%=원금이 2배가 되는 기간, 실력을 늘리면 높아진다. 잘 사고, 잘 매도하자!
-원금보존: 잃지 않는 투자를 목표로 해야 한다. 20% 이상 수익률은 사기의 영역.
-리스크 헷지: 전세금 욕심 내지 않으면 역전세로 피 볼 일이 준다.
: 저평가를 알아볼 수 있을 만큼 비교평가, 임장을 진행하며 실력을 쌓자. 아파트 시세 차익을 노리자. 수익률도 중요하지만, 원금보존과 리스크 헷지를 우선으로 생각하는 게 초보 투자자에게 (특히나 현금 융통이 쉽지 않은 내게) 중요한 것 같다.
: 마음이 성급해서 당장이라도 투자하고 싶은 마음이었는데, 이 원칙과 투자와 투기의 차이점을 듣고 나니 조금 차분해졌다. 1강은 꿈과 희망, 마인드 얘기였다면, 2강은 너바나님의 실패담(을 통해 우리의 실패를 최소화 해주려는 의도지만)과 실행에 관한 얘기가 많아서 조금 더 마음이 냉정해졌다. 현실적 어려움을 뛰어 넘을 자신이 ,, 있나?
부동산 정책과 대응 : 배경 지식이 거의 없어서 잘 알아들은 건지 모르겠다.
-거시 경제를 예측하는 것은 망상이다, 파도에서 헤엄을 치자. 대응만이 있을 뿐.
-수도권 주담대 6억 이상 대출 불가, 대출 만기 30년 내.(가격하락효과없음. 규제지역신고가 중, 단기 효과 예상) /다주택자 추가 대출 금지(전세금욕심안내면돼(?)) /갭투자 제한(6개월 이상 계약이 남은 매물을 매수하기)/신용대출 총액 연소득 100% 이하(마통대응뿐)/전세자금대출에도 dsr 적용검토->임차인에게도 피해라 어떻게 될지 봐야 함.
-규제랑 부동산 가격은 영향이 없다. 오히려 규제할때가 태풍이 오기 전 잠잠할때다.
-내가 어느 싸이클에 있는지를 아는 게 오히려 더 중요하다. 지금은 봄이 오고 있다. (강남이 보여 줌.)
-“제일 문제는 리스크를 지려고 하지 않는 것, 전세도 월세도 오를 것이다.”
: 무섭고 초조하다. 봄은 당장 온다는데 나는 아무것도 준비된 게 없다. 당장 가진 돈이 없고, 실력도 없다. 어찌저찌 투자 공부를 열심히해서 투자를 하면 민간 월세를 살아야 하는데. 내 월급으론 저축도, 민간 월세도 어렵다.
: 너바나님 말대로 몸값을 올리는 게 중요한 시기일까???? 지금 직장이 워라벨이 굉장히 좋다. 사람도 좋고. 업계가 야근이 일상인 업계인지라,, 이직은 적어도 1호기를 한 뒤에나 고려해 봐야 할 것 같다. 부동산 싸이클은 8~10년 주기로 돈다고 들었다. 계속 기회는 오겠지만, 이렇게까지 너바나님뿐 아니라 다른 강사분들도 좋은 시기라고 강조하시는걸 듣다보면 초조하다. 전세 갭투자 막차시기라고 하고,, 또 이 싸이클이 지나면 집값은 따라 잡을 수 없이 올라 있을 것 같고. 그런 것이다.. 너바나님은 대기업 직장인이셨다. 나는 내 분수에 맞는 꿈을 꾸는 걸까?
담배꽁초투자→성장가치투자
-담배꽁초투자: 시기를 잘 보고 남들과 반대로 해야 돼. 무릎 이하에 사는 게 중요.
-투자는 잔인하다. 내가 열심히 한다고 좋은 결과를 주지 않아.
세상에서 누수를 경험한 임대인이 너 하나야?
:누군가는 해결했다는 것을 명심하자.
편익과 비용을 따져라.
:세금과 희생할 것 등. 부자는 얻는 편익이 크면 비용을 지불한다.
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