마산시 회원구 양덕동 양덕 우성 아파트 수익률 분석 보고서

  출장 겸 들른 마산, 아무것도 모른 채로 회원구가 좋다는 얘기만 듣고 무작정 걸어다니면서 보다가 비교적 가격이 싼 아파트를 골라보았다. 근처에 초등학교도 있고, 마트도 있고, 뭐 괜찮겠지하고 돌아봤다. 흠… 쓰다보니 너무 평균에서 벗어난 지역이라 후회가 됐지만, 내가 처음으로 관심 갖고 둘러본 지역의 마침표를 찍고 싶어서 어설프게 나마 써 보았다.

  첫술에 배부르랴. 나중에라도 도움이 되는 때가 있겠지! 주우이님 말대로 쓸모없는 경험은 없을 것을 기대하묘,, 총총

✅아파트명

마산 양덕 우성아파트(98년식)

✅위치(지도)

-주소: 경남 창원시 마산회원구 양덕옛2길 16 / 양덕동 888-1

-동 정보: 10개동 (24평/29평/ 32평 /44평 / 57평), 893세대 /1개동 임대아파트?

-방향 정보: 모름.

-단지 주변 정보: 한일여자 고등학교와 인접, 산책로 조성된 하천 흐름, 대로 옆으로는 문화센터, mbc, 야구장, 산이 있음. 주변 큰 신축 아파트 단지들이 바로 붙어 있음. 아파트 앞 상가가 많진 않으나 식당, 편의점 위주로 형성, 가족단위 산책 많이 보임.

✅입지평가

1. 직장: “일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?”  S등급

근처 지역 내에선 종사자수가 많은 편.

단지 근처로는 마산 지역 내 직장이 조금 잇는 편 (주관적 판단, 수치 정보 뒷받침 되어야 함.)

경남은행본점, 연금공간, 구청, mbc 등등.

2. 교통: 지방으로 정확한 평가 불가. (지역에서는 환경/학군>>>>>>교통)

-근처 ‘마산자유 무역 지역’ 자차 이동 8분, 버스 이동 30분 예상.

-그외 마산회원구청/메트로 요양 병원/경남mbc창원본부/마산야구장/국민연금공단 10분 내 자차 및 도보 이용 가능

-근처 버스 정류장 분포. 삼호로가 조금 넓음. 위치 이동 시 네이버 지도로 찍었을 때 갈 수 있는 노선이 꽤 많았음. 해당 도로(삼호로)가 마산 시내로 들어가는 버스가 많이 지나는 길목 같음.

3.학군 →근처에 중학교가 없음. 예상 못했네..

마산 회원구 평균 76.4% 

“학군 때문에 이사 오는 지역, 단지일까?” 

*학군은 상대비교가 들어가기 때문에 이 정도면 A등급 (해당 지역에선 선호하는 학교일 것 같음)

도보 20분 ,마산 무학 여자 중학교 85.2%

도보 30분 마산동 중학교65.9% (대로가 있어서 안 갈 것 같음)

*후에 부사님한테 여기는 애들 중학교 어디로 보내요? 물어보면 좋음.

4. 환경: 사람들이 좋아하는 인프라인지? B등급 추정(대형마트2개, 중심상가로 보이는 곳이 1km이내)

 -대형 병원 없음. 아파트 단지 주변 환경으로 개인 병원 포진. 실제로 봤을 때 집약돼 있는 느낌은 아니었음. 

-백화점 없음: 1.27km 지점 신세계 백화점 

-대형 마트: 1km 반경에 롯데 마트, 홈플러스 존재. 

-주변 아파트 단지의 균질화: 산호천을 기준으로 빌라, 옛 건물들이 있음. 

5. 공급:  투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지? 없을 것 같은데??? S등급

마산 시 회원구의 적정 수요= 인구수 * 0.5%= 177,244명* 0.5%=886.2 

아실 추천 적정 수요 889 

25년 예정 공급: 981세대  

없다..! 25년에 입주가 들어온 것 같다. 

그렇다면 미분양 비율을 봐야 할까????(알려주세요 선배님들..)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

29평형으로 하니 거래가 거의 없다시피하여 급하게 24평형으로 선회..24평은 왜 거래가 많지? 가격 비슷한데.. 2-3천 싸면 24평을 선택하게 되는 걸까?.. 심지어 현재는 24평 2층 거래가랑 29평 중층 거래가가 똑같다. 이게 무슨일?

최저가에서 1~4층은 제외하고 골랐다.  

wow. 매매가 전세가를 보며 어질어질했따. 

지방이라 그런가? 짧은 몇 달 사이에도 (내가 보기엔) 이유 없이 오르고, 내리고, 층수랑 상관 있는 듯하다가도 다른 층 내리니 중간 층 전세가도 내려간다. 최근 5년 간의 경향성이 없다. 와 입지 분석할 땐 좋을지도? 싶었는데 가격 오르고 내리는 거 보니 오금이 저린다. 진짜 투자했다면, 얼마나 밤잠을 설쳤을까? 역전세가 1천만원 났는데, 저 다음달 전세는 5천만원 역전세를 물어줘야 할 가격이었다. 경향성을 정말 모르겠다. 

21년 뒤로는 매매가가 1억 9천에서 2억 3천 사이를 일관성 없게 왔다갔다 하는 중.. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

어우,, 마 어질어질하다. 가격보고 나간 정신이 돌아오질 않는다.

1) 저평가 : 

-입지: 좋은 것 같다. s-?-a-b-s 니깐. 학군을 조정해야 하나.. 크레인도 마산역 주변으로 몇 개 봤는데 정확하지가 않음.. 선호하는 상권인지는 거기 시내를 더 돌아다녀봐야 알 것 같다. 지방의 학원가는 원래 떨어져 있는 건가 싶기도 하고. 

-가격: 전고점 대비 약 -8.7% 하락한 상태

-저평가인걸까? 아파트 가격이 5년 동안 1억 9천에서 2억 4천 사이를 일관성 있게 오르고 내리지 않아서 판단 불가. 하지만 전고점 대비 -10% 안쪽인 걸 보면 저평가는 아닌 것 같음. 

2) 환금성 : 계단식 상승과 하락을 보여주는 것 같음. 거래량이 많지 않음. 팔고 싶을 때 안 팔릴 위험이 있음. 저층/탑층과 비슷한 가격으로 팔린 중층이 종종 보임. 안 팔려서 급처분한 게 아닐까? 의심됨.

3) 수익률 : 저점 매수 시 2000만원 순이익 , 투자금은 -1000만원(가능할까?)

4) 원금보존 : 전세가율이 84%이므로 원금 보존은 가능함. 역전세 리스크 있음. 

5) 리스크 대비: 역전세 부담이 있으므로 1000만원 투자하여 전세가 싸게 받기? 공급이 없으니깐 무피 투자를 해도 괜찮으려나? 고민이 됨. 저점 매수인 줄 알았는데 고점 매수일 확률도 있어 보임. (가격 변동에 일관성이 없음.)

나의 투자 결론(매수 여부): 적은 돈으로 투자가 가능하지만, 입지나 가격 변동성에서의 확신이 없으므로 투자하지 않겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  모르는 게 너무 많다. 지방 투자는 특히 서울과 다르게 기준이 덜 선명해서 주관이 많이 섞일 것 같다. 그러다보니 주우이님 말대로 선입견이 끼어들 여지가 많다. 선명한 판단이 되지 않으므로, 부동산 가격 변동에 대한 공부를 하고서, 다른 지역에도 앞마당을 만들어 비교평가가 필요할 것 같다. 

  양덕 우성 바로 옆에 있는 한일 3차 역시 비슷한 가격대와 입지를 지녔다. 그리고 바로 옆엔 신축 초품아 대단지가(메트로시티1단지) 있다. 이를 함께 비교해 보고, 지역 임장을 몇 번 더 다녀 보고 싶다. 직접 보고서를 써 보니 너무 재미있다. 입지까지는 꽤 괜찮을지도? 하며 투자 의지가 드릉드릉하다가 거래가격표를 보고 아찔해지는 그 갭에 중독될 것 같다 ㅋㅋ…ㅎ