사람들을 끌어당기는 직주근접의 힘, 강서에서 답을 찾다 - 임장 마스터와 함께 떠나는 임장 5탄

안녕하세요.

오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.

요즘 서울 전역에서 거래가 잠시 숨을 고르는 시기이지만,

그 와중에도 꾸준히 ‘살고 싶은 곳’으로 손꼽히는 지역이 있죠.

이번에는 서울 서부권의 핵심 입지, 강서구를 가보도록 하겠습니다.

9호선 개통과 마곡지구 개발로 완전히 새롭게 태어난,

서울 서부의 ‘끝판왕 입지’를 집중적으로 살펴봤습니다.

오늘 이야기, 궁금하죠? 간단히 요약하면...

왜 강서는 꼭 가봐야 할까?

주요 생활권 5곳의 특징과 매력은?

임장 동선과 체크 포인트는?

실거주와 투자, 두 마리 토끼를 잡는 방법은?

강서의 모든 것을 말씀드리도록 하겠습니다.

왜 하필 ‘강서’인가요?

강서는 단순한 베드타운이 아닙니다.

이제는 마곡이라는 ‘직장의 힘’과 9호선이라는 ‘교통의 힘’이 결합된,

서울 서부권의 대표 주거·업무 복합 거점이 되었죠.

특히 강서는 다음과 같은 점에서 돋보입니다.

9호선, 5호선, 2호선 지선 등 다중 노선이 연결되어,

여의도, 강남, 도심의 주요 일자리로 직결되면서 출퇴근의 편의성이 매우 뛰어납니다.

또한, 한강변 조망을 누릴 수 있는 생활권이 자리잡고 있으며,

강변북로와 올림픽대로 접근성이 좋아 지하철 노선 외에도 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

서울에서 많지 않은 평지형 택지와 대단지 위주의 균일한 주거지의 모습을 통해 안정된 주거 분위기를 갖추고 있고,

강서구청, 마곡, 염창, 가양 등 주요 상권의 생활 편의성까지 보여주고 있습니다.

더욱이, 마곡 LG사이언스파크, 롯데·코오롱·이랜드 등 대기업 입주하며 직주 근접의 생활권으로 자리잡고 있습니다

주요 생활권별 특징 정리해 보면...

1. 염창 생활권

대표 키워드는

한강 조망, 9호선, 강남/여의도/마곡 접근성입니다.

특징을 살펴보면

염창역과 등촌역 사이로 형성된 한강변 주거지로,

여의도와 도심의 직주근접성이 뛰어나며, 오래된 아파트와 신축, 준신축이 혼합된 지역입니다.

와우포인트는

한강변 산책로와 맞닿아 도심 속 여유를 느낄 수 있는 주거 환경과 9호선 도보권이 가능한 곳이라는 점입니다.

결론적으로

도심, 강남, 여의도, 마곡을 모두 30분 이내에 접근 가능한 ‘사각축’ 교통 강자로 손색이 없는 곳입니다.

2. 가양 생활권

대표 키워드는

한강변 택지, 균형 잡힌 생활 인프라, 9호선 편의성입니다.

특징을 살펴보면

가양역과 한강변 사이로 대단지 위주의 아파트 밀집 생활권으로, 가양역에서 중미역까지 이어진 상권이 눈에 띕니다.

와우포인트는

한강 조망 프리미엄과 9호선, 가양대교, 올림픽대로 접근성입니다.

결론적으로

한강변 입지와 교통 편의성으로 실거주 선호도 꾸준히 유지되는 생활권이라는 것입니다.

3. 등촌 생활권

대표 키워드는

교육환경, 중형 대단지, 생활 편의성입니다.

특징을 살펴보면

등촌역 인근으로 안정적인 주거 분위기를 보이지만, 임대의 비율이 높은 모습입니다.

와우포인트는

초·중·고가 밀집된 도보 통학권과 생활 상권 조화를 이루고 있다는 점입니다

결론적으로

‘생활 편의성+교육’ 조합으로 가격 대비 실거주 만족도가 높은 생활권이라는 점입니다.

4. 수명산 생활권

대표 키워드는

쾌적성, 숲세권, 숨겨진 인기 주거지입니다.

특징을 살펴보면

수명산공원을 중심으로 한 주거지로, 공원·녹지가 풍부하고 조용한 환경이 장점입니다.

와우포인트는

숲과 맞닿아 있는 단지 배치입니다.

결론적으로

조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 실수요층에게 강력하게 어필이 되는 생활권입니다.

5. 마곡 생활권

대표 키워드는

직주근접, 대기업 R&D, 지속적 확장입니다.

특징을 살펴보면

마곡지구는 LG·롯데·코오롱 등 대기업 R&D와 업무단지가 입주한 서울 최대 직주근접 신도시급 개발지라는 점입니다.

와우포인트는

마곡나루역 트리플역세권(5·9호선+공항철도)과 대규모 상업·업무 복합지입니다.

결론적으로

직장, 교통, 주거, 상권이 모두 결합된 ‘서부권 끝판왕’ 입지를 갖춘 생활권입니다.

임장 동선은 아래와 같이 걸어봤어요





염창 ➝ 가양 ➝ 등촌 ➝ 수명산 ➝ 마곡 로 이어지는 길이에요.

이 동선 구성 이유는 다음과 같습니다.

한강변 조망권(염창·가양)에서 시작해,

교육·생활 편의성이 뛰어난 등촌을 거쳐,

쾌적성과 숲세권을 갖춘 수명산을 살펴보고,

서부권의 미래가치 중심지 마곡까지 걸어보면서

강서의 현재와 미래가 한눈에 보기 위해서입니다.

각 지역의 임장포인트를 정리해 보았어요

강서가 왜 특별한지, 정리해 볼께요

1) 9호선 중심의 강남·여의도 직결 교통망 

2) 마곡 직주근접 프리미엄

3) 한강변·평지형 대단지 기반의 주거 안정성

4) 대기업 입주에 따른 고급 인구 유입

이러한 모습을 통해 실거주 만족도와 더불어 자산가치 상승까지 이어지는 것이 강서의 매력입니다.

중요 포인트. 마곡 업무지구, 이건 알아야 해요

마곡에는 대기업, 연구소 중심으로 15만명 이상의 종사자가 일을 하고 있고,

사무/오피스보다 IT/바이오/제약 등의 R&D 비중이 높아 고소득의 일자리가 위치하고 있습니다.

특히, 마곡은 자족도시의 기능으로 설계되어 직주근접의 수요가 확산되었고,

서울식물원, LG아트센터, 이화서울병원 등 문화, 의료 인프라가 고소득 직장인의 정착으로 이어지는 요소로 작용하며

가족단위의 수요를 뒷받침하고 있습니다.

또한, 젊은 1~2인 세대의 마곡 출퇴근 수요가 인근 가양, 등촌, 발산 등의 주거지로 확대되면서

강서 전체의 거주 수요 확장까지 이어지게 하는 모습입니다.

강서 실거주와 투자, 가능할까?

YES. 가능합니다.

먼저 실거주 만족도를 보면,

한강, 공원, 교통, 상권, 교육, 모든 요소가 균형이 잡혀 있습니다.

투자 가치를 살펴보면,

9호선, 마곡 직주근접, 한강 프리미엄 등 높은 투자가치를 보이고 있습니다.

미래 잠재력을 살펴보면,

여의도 금융과 마곡 R&D의 시너지와 더불어 계속 늘어나는 일자리까지

강서의 입지 가치는 미래에도 큰 잠재력을 가지고 있어 보입니다.

빼놓을 수 없는 강서의 숨은 맛집...

임장 중 점심을 건너뛰고 마곡 골목을 걷다가, 소문난 동네 빵집을 발견했습니다.

겉보기엔 평범하지만, 크루아상이 바삭하면서도 버터 향이 진하게 퍼진다고 하여 소금빵과 함께 이미 유명한 곳이죠.

개인적으로 팥을 너무 좋아하기 때문에 팥을 넣어 만든 크루아상이 너무 맛있었네요 ㅎㅎ

“이건 칼로리 폭탄이 아니라 행복 폭탄이다!”

사람들이 좋아하는 생활권의 공통점은?

많은 사람들이 선호하는 최상급지 주거지 중에서 사람들이 살고 싶어하는 요소를

최상급지가 아닌 주거지에서 찾을 수 있다면 그 곳은 숨겨진 가치와 수요를 가져올 수 있게 되는 곳이 될 수 있습니다.

주요 일자리로 연결되는 역세권

➝ 9호선 주변 생활권에서 찾을 수 있겠네요

평지 기반의 도보 인프라

➝ 사실상 강서는 모두 평지 기반의 생활권입니다

대단지 중심의 균일한 커뮤니티

➝ 가양, 염창 등에서는 대단지 중심의 모습이 아니지만 중소 규모의 단지가 밀집되어 주거지를 형성하며 균일한 커뮤니티의 모습을 보이는 곳들을 찾아볼 수 있어요

업무지구 인접성

➝ 마곡 인근의 직주근접, 9호선을 통한 강남/여의도로 접근이 용이한 곳이 이런 모습이겠네요.

자연환경·쾌적성

➝ 한강변을 끼고 형성된 곳들에서 이런 모습이 보일 수 있습니다

미래가치가 확실한 지역

➝ 과거 9호선이 연결되며 교통이 편리해지며 수요가 늘어났던 모습과 마곡의 업무지구가 들어서며 직주근성의 수요가 발생하며 가치가 높아졌던 모습을 통해 향후 마곡의 일자리 확장이 가져올 1~2인 세대의 수요를 담을 수 있는 곳을 살펴볼 수 있겠네요

다음 임장 예고

다음 임장에서는 서울 동북권의 변신 지역을 찾아가겠습니다.

교통 호재와 재개발이 진행되며 만드는 미래 입지, 기대해주세요!

여러분은 강서에서 어떤 동네가 가장 마음에 드시나요?

댓글로 경험과 의견 나눠주세요.

그리고…

단팥빵의 숨은 맛집도 추천 부탁드립니다!

임장 마스터와 함께 떠나는 임장 시리즈 다시 보기

1탄 - 야간 임장을 통해서 비로소 볼 수 있는 것

2탄 - 사람들이 좋아하는 동네 그리고 비싼 동네의 조건, 영등포에서 답을 찾다

3탄 - 가격과 가치를 모두 가지게 되는 합리적인 주거지, 부천을 가다

4탄 - 사람들이 몰리는 진짜 입지, 송파에서 답을 찾다