안녕하세요
나를 알리고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
우리는 저환수원리에 대해서 배웁니다
배워나갈 때 이 중 가장 어려운 건
바로 저평가입니다.
비교평가가 가장 큰 어려운 이유는
가지고 있는 앞마당을 쌓아가는 과정이고
어느정도 쌓여야 비교평가가 머릿속에
들어오기 시작하기 때문입니다.
그러다 보니 결론에서
임장지 또는 앞마당 비교평가하면서
자연스레 저평가'만' 집중하게 되곤합니다.
싸야 투자하는 건 우리의 원칙이지만
그래서 '얼마의 돈이 드는데'가
투자의 여부를 결정하게 합니다.
우리가 간과하기 쉬운
전세가에 대한 이야기를
하고자 합니다.
전세가가 중요한 이유_전세가는 무얼 사는지 결정하는 것
부산의 3급지 신축(18) 대연롯데캐슬레전드
안양시 동안구의 준구축(03) 비산롯데캐슬
둘 다 롯데캐슬..:)
두 단지 모두 전고점 대비 -15%이상의 가격이자
각각 비슷한 급지의 지역끼리 비교해봐도
가격이 저렴하다고 할 수 있습니다.
부산은 10년간 장기 입주로 전세가가 낮아
전세가율이 59%,
안양시 동안구는 68%입니다.
두 단지의 투자금은
2억으로 같습니다.
두 단지 모두 주변 입주 물량이
줄어들면서 전세가가 오름세인 걸 확인할 수 있습니다.
투자금이 들어가게 되면
우선순위라는 게 생깁니다.
대연롯데캐슬레전드는 땅의 가치가
서울 업무지구 1시간 내 도달 가능한
비산롯데캐슬 보다 적습니다.
수요가 상대적으로 더 적기 때문입니다.
대연롯데캐슬은 단기적으로 매도를 계획하고
들어가는 매도의 차익을 보는 단지이고
비산롯데캐슬은 중장기로 보유하며
전세 현금흐름을 가능케 합니다.
두 단지 모두 돈을 벌 수 있지만
땅의 가치가 있는 비산롯데캐슬이
우선순위가 될 수 있습니다.
현 시장에서 1.5억 이상 투자금을
가지고 있는 분들은 수도권에서
선호하는 단지를 매수할 수 있어
수도권으로 향하고 있습니다.
반대로 1억 투자금이라면
수도권에서 선호도가 떨어지는
단지인 반면, 지방에선 선호하는
단지를 매수할 수 있어
나의 상황에 더 맞는 투자처를
고민하여 선택할 수 있습니다.
결국 잃지 않고 더 버는 투자를 위해선
저평가인지 비교평가할 수 있는
앞마당이 필요하고
다음으로 투자금으로 우선순위를
정할 수 있어야 합니다.
이 때 투자금을 결정짓는 건 전세가입니다.
(물론 매매가를 깎을 수 있다면 좋지만
이또한 전세가가 같이 받쳐 주어야 가능합니다.)
임보의 결론을 쓸 때
임장지의 투자검토단지를 뽑을 때
앞마당의 투자검토단지를 뽑을 때
1) 저평가 확인
2) 전세가 확인
= 싸면서 투자금 대비 가장 BEST는?를
확인할 수 있어야 합니다.
결론에서 어떻게 전세가를 확인하는가?_발 빠른 기회 찾기 = 평소 시세 습관
같은 저평가이더라도
전세가가 오르고 있고 전세 매물 개수가 부족하여
투자금을 줄일 수 있는
단지를 알아보아야 합니다.
이는 투자금을 줄일 수 있지만
전세가 나가지 못할 때의 생기는
리스크를 줄이게 하기도 합니다.
넓게는 임보 시세파트에서
KB시세로 전세가 오르는 지역이 어디인지
확인할 수 있습니다.
하지만 이는 후행지표이므로
결론을 쓰기 전 한 달간 주중 30분씩
앞마당의 시세를 보거나 트래킹하는 게 중요합니다.
'같은 시간' '같은 행동' 시간을 정해두고 반복해봅니다.
너무 오래 걸리면 힘이 들어 습관으로 형성되지 않을 수 있어
오히려 처음에는 30분만 딱 보겠다!라고 정하는 게 나을 수 있습니다.
단, 시세를 볼 때
전세가 오르는 시장은 전세 매물이 적거나
올려서 내놓기 때문에 시세를 알기 어려울 수 있습니다.
이 때 실거래가를 같이 봅니다.
전세 매물은 없어도 오름세인 걸 확인할 수 있습니다.
다만 전세 실거래가 높게 찍히고 투자자들이 몰리면
일시적으로 전세가 낮게 빠질 수 있기 때문에
기회를 가장 잘 잡기 위해선
입주가 줄어드는 지역의
전세 개수를 촘촘히 트래킹하고
보고 있는 단지의 상위 단지의 전세가를 보면서
지역의 전세가 흐름을 이해하면 됩니다.
답은 현장에 있다._전세가의 디테일을 놓치지 않는다!
결론으로 들어가기 전
매물임장을 할 때 전세가의 질문이 중요합니다
단순히 전세 분위기나 가격을 여쭤볼 수 있지만
현장은 디테일을 더할 수 있습니다
수리 상태에 따라
선호동 비선호동
선호 타입 비선호 타입
"전세가가 차이"가 있는지 확인해야 합니다.
이는 현장에서 확인한 뒤
실거래가로도 크로스체크를 합니다.
그래야 결론을 쓸 때
야망전세호가를 적거나
너무 낮은 전세를 적는 게 아니라
기준을 잡을 수 있습니다.
향후 앞마당을 트래킹하거나
투자 고려 단지에 전화할 때도 헷갈리지 않습니다
이전 글에서 나의 앞마당이 흐릿하다면
결론에서 뽑은 top3를 현장으로 가서
다시 보길 말씀드렸습니다.
https://weolbu.com/s/G52WmtIr1u
현장이 가장 정확한
시장 분위기를 느끼게 할겁니다.
앞으로 한 달을 마무리하는
임보의 결론에서
임장지의 투자 검토단지와
앞마당 투자 검토 단지를 뽑을 때
매매가의 저평가도 중요하지만
전세가의 수준은 어떠한지 꼭! 비교평가해보시길 바랍니다.
'저평가 확인 후
다음 단계로 투자금으로 보았을 때
더 가치있는 단지가 무엇인지
x억 투자금으론 oo단지가 BEST이네!'를
꼭 임장지 앞마당에서 남기시길
응원드립니다:)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
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