정규강의 2 후기

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소

장기- 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지 독점성

단기- 가격저평가여부, 매수심리, 입주물량, 투자기준

전세가가 내리는 경우 : 경제위기가 왔을때 

                                 전세대출 규제가 있을때 

                                 과도하게 전세가가 오르고 난뒤 

                                 금리인상 

                                 통화량이 줄었을때

* 근로소득보다 자본소득이 훨씬 빨리 오른다!!

- 전세적정가 : 강남 50%, 서울 60%, 수도권 70%, 지방 80%

* 지방은 인구수, 입주물량이 제일 영향력이 크다.

*실거주는 입주물량이 많을때가 싸지므로 유리하다.

  임대는 계약일로 앞 3개월, 뒤 3개월 입주물량을 잘 봐야한다. 

  (2년뒤 입주물량이 많으면 계약기간을 24개월이 아니라 30개월로 설정!)

저 - 앞마당 3개, 비교평가를 통한 저평가 여부 확인

환 - 300세대 이상 및 층수 (4층이상, 탑층제외)

수 - 수익률보고서

원 - 전세가율 강남 50%, 서울 60%, 수도권 70%, 지방 80%

리 - 주변공급물량, 주변동일 평형 전세물량, 점유자성향, 2년뒤 유동성준비 여부

-손해보는 것보다 매도가 안되는 것이 제일 힘들다

-서울은 재건축, 재개발이 호재 (용적율 200%이하) , 30년 넘는것은 전세가가 안올라감

* 전고점대비 15% 빠진 물건은 원금보전 가능!!
* 입지 독점성

리스크관리 - 전세금 욕심 내지 말고, 전세보증금의 5~10% 현금 보유

-세금공부 꼭하기

 종합부동산세 :  1주택 12억, 2주택 9억

-공시가격 2억이하 지방주택 취득세 중과 제외

-양도소득세가 걱정이면 비조정지역 투자

종합부동산세가 걱정이면 40억이하나 명의 나누기

취득세가 걱정이면 3주택이내로 매도 매수 계속!!