안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
‘신축이 더 좋은 건 당연한 것 아니야?’
많은 분들이 이렇게 이야기합니다.
신축은 편하고 쾌적하고 좋아 보이니까요.
하지만 부동산에는 ‘당연한 것’이 없습니다.
왜 그런 현상이 나타나는지,
앞으로 그 이유가 유지될지 혹은 사라질지 살펴봐야
더 좋은 선택과 더 좋은 결과를 만들 수 있습니다.
오늘은 “신축이 좋은데 왜 구축이 더 비싸지기도 하지?”,
“왜 어떤 신축은 안 오르고, 어떤 구축은 더 오를까?”
그 핵심인 입지의 힘을 사례로 정확히 살펴보겠습니다.
34평 10억대 아파트 비교해보니 벌어지는 일
아래는 모두 34평 기준 실거래·호가 흐름에 근접한 가격들입니다.
성북 길음뉴타운 비역세권 신축 : 10.5억
서대문 홍제 역세권 구축 : 10.1억
수원 영통 역세권 신축 : 10.8억
성남 중원 역세권 신축 : 10.5억
성남 분당 비역세권 구축 : 14억
겉으로 보면 이렇게 말하고 싶겠죠?
“신축이 더 좋은데, 당연히 신축이 답이지 않나요? 신축이 싼거네요.”
하지만 실제 데이터를 보면 전혀 다른 현실이 펼쳐집니다.
같은 값이면 신축?… ‘입지’ 앞에서는 그렇지 않다
성북 길음 신축 vs 서대문 홍제 구축
길음 신축과 홍제 구축은 같은 10억대의 가격을 보이고 있습니다.
하지만,
길음 신축은 ‘비역세권 + 심한 언덕 + 교통 불편 + 강남 1시간’ 이라는 입지를 보이고 있습니다.
홍제 구축은 ‘3호선 역세권 + 강남 40분 접근’ 이라는 입지를 보이고 있어요.
결과는 어떻게 될까요?
많은 초보 투자자들은 이렇게 말합니다.
“그래도 신축이 좋잖아요. 같은 4급지라면 신축이 더 나을 듯?”
그럴까요?
강남 접근성, 경사, 생활 편의성 등 입지 조건에서 홍제 구축이 월등하기 때문에
시간이 지나면 구축이 신축을 이기는 모습을 보이게 될 수 있습니다.
수원 망포 신축 vs 성남 분당 구축
망포 신축과 분당 구축은 11억과 14억이라는 가격 차이를 보이고 있습니다.
하지만,
망포 신축은 ‘수인분당선 역세권이지만 강남 1시간 이상’ 이라는 입지를 가지고 있어요.
분당 구축은 ‘비역세권이지만 환승을 통한 강남 40분이내 접근, 학군과 생활권 및 인프라 압도’ 라는 입지를 보이고 있어요.
초보자들은 이렇게 생각을 하기도 합니다.
“분당 구축이 너무 비싸요. 차라리 망포 신축을 갈래요.”
하지만 현실은?
분당 ‘땅’의 가치가 훨씬 높기 때문에 구축이 더 비쌉니다.
신축의 쾌적함보다, 입지의 가치가 가격을 더 강하게 끌어올립니다.
성남 중원 신축 vs 수원 영통 신축
중원 신축과 망포 신축은 같은 10억대 중후반의 비슷한 가격을 보이고 있습니다.
하지만,
중원 신축은 8호선 역세권으로 강남 40분 접근이 가능하지만,
생활 환경이 부족하고 생활 인프라 미성숙한 모습을 보입니다.
영통 신축은 수인분당선 역세권이지만 강남 1시간 이상이 소요되지만,
생활 환경이 우수하고, 교육 환경도 뛰어난 모습을 보입니다.
그래서 중원이 아니라 영통의 신축을 투자자의 선택이 이루어지는 모습이 나타납니다.
그러나, 이는 입지의 가치가 아닌 실거주자의 입장에서 생각한 초보 투자자의 전형적인 모습입니다.
결국, 시간이 지나면 강남에 가깝고 접근성이 좋은 땅에 위치한 자산의 가치가 빛을 발하게 되기 때문입니다.
입지가 이기는 대표 사례 2가지
부천 옥길(신축 택지) vs 상동(구축 역세권)
부천이라는 하나의 지역에서 나타나는 모습을 살펴보겠습니다.
부천 소사구에 위치한 옥길은 대규모 신축 택지이지만 비역세권으로 교통 불편이 불편한 모습을 갖추고 있습니다.
부천 원미구에 위치한 상동은 오래된 구축 택지이지만 7호선 역세권 + 완성된 생활권의 모습을 보이고 있습니다.
처음에는 신축 힘으로 옥길이 더 비쌌습니다.
하지만 시간이 흐르면서?
상동 역세권 구축이 가격을 역전하는 것을 확인할 수 있죠.
결국 “사람들이 매일 출퇴근 하는 현실”이 반영된 것인 것입니다.
강북 미아(대규모 준신축) vs 관악 봉천(비역세권 구축)
이 비교는 정말 중요한 메시지를 담고 있습니다.
미아의 준신축은 뉴타운이라는 택지에 대단지로 자리잡고 있어요.
뉴타운의 생활인프라가 잘 갖춰진 모습이 눈에 띕니다.
하지만 강남까지 1시간 이상이 소요되며 불편한 교통을 보이고 있죠.
봉천의 단지는 비역세권으로 구축이라는 점까지 가지는 약점이 있어요.
하지만 버스 + 2호선 환승으로 40분 이내 강남 접근이 가능한 요소를 갖추고 있어요.
결과는?
준신축 미아가 한동안 더 비쌌지만
시간이 지나자 입지가 우월한 봉천 구축이 가격을 역전하는 것을 알 수 있어요.
‘신축의 힘’이 ‘입지의 힘’을 이길 수 없었던 것입니다.
신축이 좋아도 입지가 안 좋으면 무너진다
신축은 정말 좋습니다.
쾌적하고, 전세도 잘 나가고, 관리비도 효율적입니다.
하지만,
신축은 입지 위에서만 빛을 발합니다.
입지가 약하면 시간이 지날수록 신축 프리미엄이 희미해지고,
결국 구축이 뒤집어버립니다.
“강남까지 얼마나 빨리 가는가”
“지하철·버스 접근이 얼마나 편한가”
“생활권이 얼마나 완성되어 있는가”
이 3가지가 결국 가격을 결정하는 ‘땅의 가치’입니다.
그리고 그중에서 놓치면 안 되는 것이 바로 “강남까지”라는 점입니다.
부동산은 건물의 싸움이 아니라, 땅의 싸움이다
신축과 구축의 비교로 시작했지만
우리가 정확히 알아야 하는 핵심은 이것입니다.
“사람들이 더 살고 싶고, 더 편하고, 더 가까운 입지를 찾는다.”
그리고 그 입지의 경쟁력은
시간이 지나도 사라지지 않고, 오히려 더 선명해집니다.
앞으로도 우리는
“입지의 힘이 강한 곳 vs 약한 곳”
“좋아지는 곳 vs 변하지 않는 곳”
그 차이가 점점 더 벌어지는 시대를 보게 될 것입니다.
부동산 투자는 결국,
“건물”이 아니라 “땅”을 사는 행위다.
신축도, 구축도 결국 땅의 경쟁력 위에서 가격이 결정된다.
지금이 바로 그 사실을 이해하고
더 좋은 선택을 준비해야 할 시간입니다.
매번 이야기 드리지만
늦지 않았습니다.
지금부터 시작하셔도 됩니다.
