[열반스쿨중급반 47기 윤다다] 전세 놓을 때 유의할 점!

양파링님 강의에서는 전세를 놓는데 고려해야할 점들에 대해서 

A부터 Z까지 아주 세세하게 다루어 주셔서 정말 좋았습니다!

막연하게 저는 초보니까 제가 투자할 때는 세낀 물건 위주로 안전하게 투자를 

해야겠다고 생각은 하고 있었지만 그럼에도 불구하고 알아야 하는 많은 것들이

있었다는 것을 알았습니다. 

말씀해주신 내용들 꼼꼼히 보면서 올해 1호기 투자에 적용하겠습니다!! 

1. 현재 시장에서는 매매잔금과 전세잔금 동일한 날짜에 불가

    - 잔금 리스크를 일반적으로 대비해야 함

2. 현금 전세가 없는 것은 아니나 아무래도 전세대출 가능한 경우보다 싸게 내놓아야 함

3. 일반적으로 전세대출 실행시 보증기관에서 최근 3개월 집주인 변동 없었는지 확인!

4. 세낀 물건의 장점은 별도 임대차계약서 다시 작성할 필요 없다는 점과 매수시점 임대리스크와 매수인 잔금리스크가       줄어든다는 것임(잔금일 기준, 기존 세입자 만기 3개월 이상 남은 게 좋음) 

    - 가계약 전 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인하여 특약사항, 전세금액 재확인

5. 주인전세도 잔금일 기준, 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정하는 것 중요, 

    - 기존 주택담보대출 상환(근저당 말소) 가능할 지 확인 필수! - 재수강하면서 기존 주담대 상환 시기 재확인하기! 

    - 주인전세는 가계약 전에 매매특약과 전세특약 모두 사전합의 필요

6. 매도자 전세계약 후 승계하기 

   - 매도자가 소유권을 이전하는 게 급하지 않아야 함

   - 근저당권 말소하면서 전세대출 안 되는 금융기관 여부 확인 필요 

   - 전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 들어올 임차인 사전 확인 필요 

7. 잔금이 가능한 사람은 잔금 치고 전세 셋팅

   - 수도권 주담대 전입의무 있으므로, 수리도 하고 유리하게 전세를 시세대로 맞출 수도 있겠지만 

   - 세입자가 들어올 때까지 비용 부담(월이자, 중도상환수수료, 관리비 등) 

8. 세낀 물건 투자검토 3단계 

  1단계: 전세보증금액 확인 - 현재 전세시세와 비교

            매매가가 낮아 투자금 줄어드는 것이 유리하나, 조건 차이가 있다면 적정 가격차이인지 비교  

  2단계: 임대만료일 확인 - 재계약 시기 공급물량 체크 

            임대 만료 예정 시기에 주변 공급이 어떻게 되는지에 따라서 현재 전세금이 높으면 특히 역전세 대비가 필요함 

  3단계: 갱신요구청구권 사용확인 

             처음 전세 계약 2년 동안은 임대인 임차인 모두 의무이지만 갱신 이후는 의무가 아니므로 임차인도 전세금 

             빼달라고 요구할 수 있음(계갱권 사용시 계약만료 6~2개월 전 의사표시 필요하고 5%이내 인상 협의) 

9. 전세가격 설정

  1단계: 단지 - 상하위평형 중간값 정도 경쟁력 확인하며 예상 비교

  2단계: 생활권 - 같은 생활권 내에 선호도 등을 비교하여 적정 가격 예상 

  3단계: 공급 - 주변에 영향을 미칠 수 있을 것 같은 공급 물량과 시기 확인 후 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교

                    - 입주기간 전/후 3개월은 입주물량 영향권

10. 임대기간 설정

  1. 공급: 주변 공급시기 확인하여 좀 더 길게 설정하기도 함 

  2. 수요: 학군지 30평대 이상의 성수기(겨울방학), 비수기(수능 가을시즌), 일반적 비수기(장마, 휴가, 겨울, 명절)

  3. 포트폴리오: 주택 수가 늘어날수록 재계약 시기 분산하는 것 필요

11. 

    매수결정단계 

  - 권리상 하자체크, 등기부등본 소유자=계약자, 권리침해 여부, 근저당권, 열람일시(최근 것), 페이지 전부

    매매계약단계 

  - 매매계약서 작성(부동산 표시, 계약내용 돈/ 돈 이외, 특약사항(잔금일, 근저당말소, 세금납부 등), 계약일, 인적사항

    ※ 특약: 매도인은 매수인 전세 임대 적극 협조(필요시 별지이용), 근저당은 잔금 전 전부 상환하여 말소, 매도자와 

                매수자가 합의 시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있음   

    임대계약단계

  - 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자 확인, 임대기간, 특약기재

     ※ 특약: 전기, 수도, 가스 등 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선(LED 등 같은 거 임대인 해주기도) 

                 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월(3개월로도 가능, 부사님 따라서..) 이전 통보하여야 한다.

                 계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기) 

                 실내흡연 금지, 반려동물 관련(선택이지만 하자에 대해 퇴거 시 원상회복 조건 찢김, 긁힘, 오염, 냄새 등)

                 임대인은 잔금일 다음날까지 새로운 권리변동 일으키지 않도록 하고 이를 위반하는 경우, 본 계약을 무효로                  하고 보증금 즉시 반환 등의 내용 

  - 임차인이 전세대출을 받은 해당 은행에 직접 임대료 반환해야할 수 있으니 해당 부분을 잘 챙겨야 함!