[88 끊는 열정모아 3삼5호 투자하조_하루히우]열기 2주차 강의후기

변하지 않는 것 투자원칙: 저환수원리

너바나님은 못믿어도 저환수원리를 믿고 잃지 않는 투자를 하자.

1)저평가 여부(가치>가격)

  매매가격이 적정한지 비교평가하기

2) 환금성

3) 수익률= 수익금/투자금(매매가 -전세가)

4) 원금보존 

    - 매수:수요가 많고, 입지독점성이 높은 부동산을 매수한다.

    - 보유: 가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락또는 오르지 않더라도 버틴다.

    현재시장에서 전고 15%이하는 안전마진이 있다고 보면 된다.

5)Risk관리

  역전세(적은갭x, 전세금 욕심x)

  입주물량 3년이내 확인할것 

-원금손실: 잃지않는 투자

-작은 수익: 나의 연평균 투자수익률

-환금성 : 매도가능한 부동산인가

-리스크: 최악의 상황에서 플랜B가 있는가

-투자에내한 무지(편익과 비용) 

부동산 전망 

[투자명언] 미래를 모르는 사람들

자신이 미래를 모르는 사실조차 모르는 사람들이다(존 케네스 갤브레이스)

 찰리멍거는 거시경제는  사람이 예측할 수 없다. 

워런버빗 “전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭다”

내가 할수 있는 건 : 미래를 알수 없지만(시장전망을 할수 없지만)  시장이 상승, 하락할때의 시나리오가 있어야한다.

상승할 때 투자할 자산이 있어야하고, 하락할때 내가 가진 자산을 지킬수 있어야한다.

부동산대책과 대응방안

6.29 대책 단기간은 영향을 줬으나, 장기적으로는 크게 달라질 것은 없어보인다.

장기적으로 투기과열지구 조정지역 확대가 가거나 대출규제가 강화될것으로 보인다.

20년동안의 부동산 정부의 정책변화는 

• 양도세 , 종부세 등 다주택자에 대한 규제가 있었음에도 오히러 부동산은 2배이상 올랐던 경험이 있다.

2017년으로 간다면 실거주를 선택할것인가 전세를 택할것인가?

지금 어느 사이클인지 알아야한다. 

이미 강남이 올랐다. 그래서 다른 지역으로도 파급될것이다.

우리나라 월세는 싸다. 앞으로 월세도 오를것이다. 

앞으로 내집마련의 기회가 점점사라진다

월세로 살것인지 내집마련 막차를 탈지 결정하세요

투자자가 아니라 1주택이 유리합니다(세금)

다주택 전략을 잡아가는 분은 세금부분 대응이 필요(구체적계산)

지금은 부동산 매수기회가 맞습니다.

서울, 광역시 안에 저평가된 부동산을 사세요(파도이론)

투자의 우선순위는 아파트, 관리처분된 빌라사야한다.

부동산 가치 = 토지+건물가(감가상각) : 토지의 가격이 우상향할수 있는가를 봐야한다.

공급이 입지독점성으로 보면 된다.

부동산 투자자의 단계

• 투기
• 갭투자
• 우량주 투자(똘똘한 한채)
• 가치투자(담배꽁초투자) : 주식이나 부동산으로 바닥에서 시작한 투자( 잡주일 때 산 것) 

• 가치투자(성장가치투자)

  ==> 잡주에서 우량주로 간다!!

   

   

  부동산 세금 

  1. 양도소득세 :  2주택 2년이상 조정지역( 기본세율 +20%), 2주택 일반지역 2년 이상( 기본세율)

  2. 종합부동산세 : 2주택 이하 12억이하(1%), 35억이하 1.3%,  2주택 10.5/15 45만원,  

                           2주택 14/20억 150만원 

  3. 취득세 : 2주택(조정지역 8%, 비조정지역 1~3%)

  *3주택 이상은 취득세가 12%가 되므로, 실력이 쌓여서 취득세를 내고도 수익을 낼수 있는 실력이 되어야한다.

   

  [투기과열지구/조정대상지역:서초,강남, 송파, 용산 4개구]

   

느낀점 : 너바나님의  부동산의 잃지않는 투자원칙은 변함이 없으며

            잃지 않는 투자에 대한 원칙을 철저히 투자할때 지켜야한다는 점을 다시 한번 인지하게 되었습니다.

            현재 시장을 바라볼때 부동산 매수의 시기가 맞으며 저평가된 부동산을 사야한다는 부분

            담배꽁초 투자에서 가치성장투자로 가기 위해 노력해야한다는 점입니다.

            양도세, 종합부동산세 낼 수 있는 투자자가 되자!!

적용할 점 : 1) 복기를 잘할 것 (강의복습, 느낀점, 적용할점 )

                2)목실감 

               3)담배꽁초 투자가 성장가치투자로 가기 위한 성장이 필요( 독/강/임/투/멘/동) -조모임(투자경험공유)

               4) 앞마당 만들기(비교평가) -가격대별 투자단지 뽑기 (아파트 수익률 비교평가)