관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
● 배운점
-. 전세시장 상황
1. 입주가 있는 일부 지역 제외, 전세물건 귀함, 본질적으로 서울/수도권 입주물량이 매우 부족, 전세가 상승환경 조성
2. 송파, 강동, 안양 등 대규모 입주 영향을 벗어난 곳의 전세가 빠르게 회복중
3. 지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심으로 빠르게 전세가 회복, 신축이 많이 오르면서 구축까지 온기 확산,
전세회복에 비해 매매회복이 더딘 지방광역시 중점으로 볼 것
-. 전세세팅 방법
1. 현금전세 → 대출없이 임차인 잔금 입주, 대출무관, 전세가 낮게 낌 (그래야 경쟁력을 가짐)
2. 세낀물건 → 세낀 상태로 소유권 이전, 가장 난이도가 낮은 방법, 계약종료후 다음 임차인 대출 상황 생각
3. 주인전세 → 매도자와 전세계약후 소유권 이전, 매도자 협조 필요, 근저당 반드시 체크
4. 매도자 전세 계약후 승계 → 전세대출 실행된 후 소유권 이전, 매도자/임차인 협조 필요, 난이도 높은 방식
5. 잔금치고 전세셋팅 → 매수자가 소유권 가져오고 임차인 구하기, 잔금이 가능해야 함, 이자/중도상환수수료 고려
-. 조건부 전세대출 제한 : 전세입자 대출 실행 시 집주인(임대인) 바뀌면 전세대출 중단
-. 집주인 주담대(근저당) 있으면 소유권 이전X
→ 말소후 소유권 가져올 수 있다. (주전)
-. 매도자 전세계약 시
→ 대출 이후 소유권 변경여부 확인(사후관리) 하는지 확인
(집주인이 집을 팔수도 있는데 집주인 바뀌면 전세대출 이상 있나요? 라고 임차인 협조요청)
-. 잔금치고 전세세팅 시
→ 매매잔금 후 임차인 이사까지 3개월 이상 걸릴 수 있다. (3개월 이상 소유해야만 임차인 전세대출 가능 리스크)
-. 전세자금대출 구조
→ 임대인(집주인) ▶ 임차인(세입자) ▶ 은행 ▶ 보증기관(주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사)
(전세계약) (전세대출요청) (보증계약/보증서발급)
→ 그럼 은행은 임대인(집주인)에게 전세대출금을 입금, 계약 만료 시 임대인(집중인)은 은행으로 전세대출반환
-. 소유권 변경여부 확인은 보증기관에서 한다.
→ 임차인이 전세대출 받으려면 집주인 3개월 유지 되어야 함
-. 세낀물건 만났을 때 3단계 확인해야 한다.
1. 전세보증금액 : 현재 전세시세와 비교 (실거래, 호가 모두)
→ 전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다, 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 게 유리,
다만 조건차이가 있다면 적정 가격차를 알고 비교 (남향, 동향)
2. 임대만료일 : 재계약 시기 공급물량 체크
→ 임대 만료일 공급 여부에 따라 리스크 달라짐, 현재 전세금이 높아도 대규모 공급일 경우 역전세 대비 필요
3. 갱신권 사용여부 : 갱신사용/묵시적갱신/신규계약 각 특징별 대응
→ 만기 전 임차인이 이사를 간다면? , 재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는지? 고민
→ 무조건 세낀물건 아싸! ok!가 아니라, 각 조건고 리스크를 고려해서 최적의 선택을 해야한다.
-. 전세 빨리빼는 3가지 (단.생.공) → 가격
1. 단지 > 단지 내 평형별 적정한 가격인지
2. 생활권 > 생활권 내 가격흐름을 같이하는 단지들과 비교해도 적정한 가격인지
3. 공급 > 공급되는 신축단지 하위평형 전세가와 같이 경쟁력 비교
-. 전세 임대기간 설정 3가지 (공.수.포) → 기간
1. 공급 > 언제, 어디에, 얼마나 들어오는가?, 계약종료후 재계약 시기, 리스크 고려, 임대기간 설정
2. 수요 > 본인이 투자하는 “지역”, “단지”, “평형”의 특징 파악, 비수기인지 성수기인지에 따른 기간설정
3. 포트폴리오 > 주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산, 시기 겹침 고려
-. 법인임차인 특징
1. 장점 : 비교적 높은 전세가로 뺄 수 있다. 임대차 3법 적용X (갱신권 사용불가, 임대료 5% 상한 제한X)
2. 단점 : 전세권 설정 (전대차 계약 가능, 전세권 설정에 대한 권리로 대출 가능), 관리
▶ 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 ++++ 특약대비!!! (되도록 아는기업, 집 보여주기(비번) 적극협조 특약추가)
-. 등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지
1. 소유자 > 동일 계약자 인지 확인
2. 가압류/가처분/가등기 > 권리침해가 있는지 확인
3. 근저당권 > 집 담보로 돈을 빌렸는지 확인
4. 열람일시 > 권리관계 변동이 있는지 확인(3번)
5. 페이지 > 문서 전부를 확인했는지 확인
-. 임대리스크 줄이는 방법
1. 임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택, 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임
2. 안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김, 시기별/지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어
3. 쌀 때 사는 것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력
4. 장기보유하며 안정적으로 운영하기 위해선 적정 상승률을 유지하는 것이 안전
● 느낀점/적용점
서투기에 이어 양파링님에게 두 달 연속으로 강의를 들을 수 있어서 감사하다. 지난 서투기에서는 광명을 뿌셔주셨지만, 이번 열중에서는 전세셋팅을 A~Z까지 면밀하게 뿌셔주셨다.
매번 강의를 들으면서 전세관련 내용이 나오면 이해가 되지 않았던 부분들이 많았다. 시세를 따면서도 네이버 부동산에 써있는 주전, 주인전세, 점유개정, 세낀매물, 등등 용어도 낯설고 전세유형의 특징에 대해서도 명확하게 몰랐었다. 매물임장 시 해당 물건의 조건과 상태에 대해 부사님께 어떻게 질문해야 하는지, 대답을 해주셔도 무슨말인지 몰라서 아 네~ 하고 그냥 넘어간 적도 많았다. 아직은 초보니까, 모르는게 많고 익숙하지 않은게 당연해~ 하고 합리화하며 투자공부를 하고있었던 것이다.
이런 상태에서 전세강의는 내게 천금과도 같은 소중한 강의였다. 양파링님 전세강의를 들으면서 너나위님이 매수는 투자에서 10%정도 밖에 안된다고 하셨던 말씀이 떠올랐다. 그리고 깨달았다. "그 이유가 전세에 있었구나"라고.
투자는 매수가 끝이아니라는 사실을 직관적으로 깨닫게 된 강의다. 각 상황, 조건별로 어떤게 나에게 좋은투자가 될 수 있는지 끊임없이 고민하고, 가격과 기간에 있어서 전세셋팅을 잘해야 보유하는 과정에서 겪어야 할 리스크가 달라진다는 사실을 알 수 있었다.
내가 이 강의에서 기억하고 적용하고 싶은점 첫번째는 전세가격의 셋팅 즉, 단(지)생(활권)공(급) 이다. 매수를 결정했다면, 단생공 측면에서 밀도있게 고민하고 분석하여 내 상황에 맞는, 리스크가 덜 한 선택을 할 수 있도록 모의투자 시 적용해보고 싶다. 두번째는 전세 임대기간 설정, 즉 공(급)수(요)포(트폴리오) 이다. 현재 공급적인 측면에서 언제, 어디에, 얼마나 공급이 예정되어 있는지, 과거 1~2달 전 입주물량 소진상태에도 확인하며 투자 가능 물건 4개 정도 뽑아서 적용하여 연습해보고 싶다.
강의를 먼저 들으신 달콤생 조장님께서 조모임 시 단생공공수포 실제로 투자 시 많이 활용되고 중요하다고 하셨는데 강의를 들으면서 왜 그렇게 이야기 하셨는지 알 수 있었다. 비록, 너무 많은 인풋으로 정리가 안된 느낌이지만 가장 중요한 두 가지 통찰을 반드시 행동으로 적용해보고 싶다.
강의를 듣는내내 양파링님이 우리에게 전해주고 싶은 메세지와 얼마나 많은 고민을 하셨는지 그대로 묻어나있던 최고의 강의였다. 훌륭한 강의 준비해주신 양파링님 감사합니다. 성장해서 또 뵐게요 :)
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