[열중47기 5늘도 월급쟁2 부자로 은퇴하조 행복스] 2주차 강의후기(양파링 님)

안녕하세요 행복스입니다.

열중 2주차 강의는 양파링님의 강의였는데요,

전세빼는법 A to Z 라는 주제에 맞게 전세세팅과 전세빼는 방법의 모든 것이 담긴 소중한 강의였습니다 : )

#전세시장 상황

전세 빼는 방법에 대해 알려주시기 전에,

전국적으로 전세가 상황이 어떠한지 짚어주셨는데요,

서울/수도권은 동대문, 광명, 지방은 대전 등과 같이 입주가 있는 일부지역을 제외하곤 전세물건이 귀한시장이기에

전반적으로 전세가 상승이 눈에 띄는 시장흐름인것을 알 수 있었습니다. 

서울/수도권의 입주가 있는 지역도 전체적으로 공급이 부족한 시장이기에 얼마정도의 영향을 줄지에 대한 부분(어쩌면 영향이 크고 길지 않을지도?), 그리고 광주/부산 등 매매가는 떨어지고 전세가는 오르는 시장은 투자자로서 유의미하게 지켜볼 필요가 있다는 말씀도 해주셨습니다.

현재 저의 투자금을 고려할때 수도권 외곽과 지방광역시를 보는것이 적당한데, 수도권 외곽에만 포커스를 맞추지 말고 부산 등 지방광역시를 검토하는것도 현재 규제상황이나 전세금 회수, 수익실현 등 관점에서 충분히 좋은 선택이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

#전세셋팅 유형정리

막연하게 알고 있던 각 전세셋팅 방법에 대한 개념을 정리 할 수 있어 좋았습니다.

세낀물건을 사더라도 끝나는게 아니라 새로운 세입자가 전세자금대출 심사시 묹제가 될 수 있기에

집주인의 자격이 3개월 이상 유지가 되어야 한다는 등의 디테일한 부분을 알 수 있어 좋았구요,

세낀물건을 매수검토할때 가계약금 보내기전 계약서 사진을 요구하여 미리 받아서 

혹시나 있을 오류 등을 미리 검토 해야한다는 부분에선 지난 1호기때 놓쳤던 부분이라 잠시 아찔하기도 했었습니다..!

주인전세도 그냥 매매-전세 차익만 넘겨주고 끝나는게 아니라

기존 가지고 있던 근저당을 말소시켜야 하는 경우에 대처법과, 가계약 전 매매는 물론 전세계약조건 모두 사전에 합의를 해야한다는 내용도 주의해야겠다는 생각이 들었습니다. 

하나하나의 세팅유형을 정리하며, 

현 규제상황속에서도 매도자가 먼저 전세계약을 하게함으로 대응할 수 있는 방법과, 주전세나 세낀물건을 하더라도 발생할 수 있는 리스크 대응에 대해 전반적으로 알 수 있어 좋았습니다.

#전세가격 정하기

단,생,공

이번 주차 강의에서 가장 핵심파트 중 하나였는데요,

단지 내에서 비교와, 생활권 내에서의 비교, 그리고 공급량을 검토해서 적정 전세가를 정하고,

최종적으로 부사님들과 소통하며 적정할 전세가를 설정해야함을 알 수 있었습니다. 

매수 이후 전세셋팅이 되는것에 따라서 투자금이 결정되는 만큼, 

투자전부터 희망회로를 돌려 무리하게 접근하지 말고, 

적정 전세가에 대한 팩트체크를 해서 애초에 투자대상으로 접근해야겠다는 생각이 들었습니다. 다음투자에도 영향을 줄 수 있으니까..!

#임대기간 설정

공,수,표

이번 주차강의에서 또 하나의 핵심파트 중 하나였는데요,

전세를 세팅할때는 물론 만기시에도 공급이 겹치는 것을 잘 확인하며 리스크를 대응하는 방법을 사례를 통해 알 수 있어 좋았습니다.

겨울방학 같은 성수기, 시점에 대한 부분을 주로 전세세팅할때만 생각했었는데, 만기가 비수기와 겹칠경우 조정하여 리스크를 헷지하는 방법도 인상적이었습니다.

#법인투자자

막연하게 거부감이 들 수 있는 법인임차인의 개념, 장단점에 대한 부분이었는데요,

법인과 계약하며 있을 수 있는 단점들을 특약으로 대응하는 실전적인 내용도 인상적인 부분이었습니다. 

#계약

애써서 물건을 세팅해놓고 막상 계약단계에서 일을 그르치는 경우 없도록

등기부등본을 보는 방법부터 해서 계약시 주의사항에 대한 부분이었습니다. 

6.27. 규제전에는 기재가 가능했던 문구가 규제 이후에는 주의가 필요하다는 시장상황이 반영된 내용이라 더 의미가 있었던것 같구요, 자주묻는 질문에 대한 답변식으로 앞으로 발생가능할 궁금점을 미리 알려주신 부분도 좋았습니다. 

거래가 완성되는 중요한 순간인만큼, ceo마인드를 가지고 꼼꼼하게 잘 챙겨야 겠다는 생각이 들었습니다. 

#실전투자사례

양파링님의 투자사례를 통해 앞서서 배운내용을 다시 한번 적용해 볼 수 있었는데요,

마침 지난달 임장지역이기도 한 부천 단지라서 더욱 공감할 수 있었습니다.

입주장이 겹치며 투자금이 늘어나고, 그 과정중 고생하셨던 경험, 적정한 전세가 세팅통해 역전세를 방어하셨던 내용 등 소중한 경험을 통해서 얻을 수 있었던 인사이트들을 배울 수 있어서 좋았습니다.

#에필로그

양파링님이 겪으셨던 임차인분과의 에피소드, 독서방법 등으로 채워진 시간이었는데요,

내가 소유하고 있는 공간에서 누군가의 꿈이 자란다는 말씀이 인상적이었고

부동산은 사람을 잘 이해해야 한다는 말이 떠올랐던 에피소드 였습니다.

능동적 몰입과 수동적 몰입에 대해 언급해주신 내용도 좋았는데,

요즘의 나는 직장도 투자도 수동적으로 몰입해왔던건 아닌지 반문해볼 수 있어 울림이 있던 파트였습니다.

#마치며

이번주차 강의 또한 지난주와 마찬가지로 투자에 꼭 필요한 실전적인 팁으로 가득한 강의였습니다.

온우주가 투자를 하라고 조언하고 격력해주시는 이런 분우기,

주저앉아 있지 않고 활요가능한 시간 몰입하여 꼭 조만간 2호기 물건을 찾아야 겠다고 다짐을 해보는 시간이었습니다.

좋은강의 해주신 양파링님 감사합니다.

열중반도 이제 절반이 지나가네요, 남은 기간 더 화이팅하도록 하겠습니다..!