관련 강의
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월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
전세가는 올라온다~
4개월만에 다시 월부에 입성한 행복한 투자자가 되고 싶은 카일남입니다.
월부에 와서 늘 투자를 해야지 해야지 고민만 했던 시절 매매가는 열심히 찾아봤지만, 전세가는 늘 뒷전이었습니다.
하지만, 투자의 마무리는 전세 세팅 까지이며 이후, 운영하는 부분에서 전세가 얼마나 중요한지 망할 수도 아니면 흥 할 수도 있다는 것을 느끼게 해준 강의였습니다. 공급이 많은 지역 일부를 제외하고는 전세가는 계속 상승하고 있고 서울 뿐만 아니라 지방에도 전세 물건이 없어서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 투자처가 많다는 것을 알 수 있었습니다.
투자는 일정 시기에 할 수 있는 것이 아니라 늘 우리에게 기회를 주고 있다는 것을 느끼고 매 순간 최선을 다해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
1강정리
*전세상황
전체적으로 서울 수도권은 입주 공급물량이 적으며 개별로 움직이는 지방 광역시도 전세 물량이 없는 곳이 많음
*투자마인드
00때문에 투자를 못해(X)→00덕분에 투자를 할 수 밖에 없어(O)로 마인드 바꾸기
전세의 유형 및 전세 Setting 방법
2~3강에서는 전세의 유형과 전세세팅하는 방법들에 대해서 말씀해 주셨습니다. 요즘같이 대출규제, 특히 조건부 전세대출제한이란 환경에서 어떻게 전세를 맞춰야하는지 어떤 리스크가 있는지 등등을 설명해 주셨고 어떠한 점을 고려해야 되는지에 대해서 전혀 알지 못했던 부분을 속 시원히 알려주셔서 다음 투자에 꼭 유념하고 투자해야겠다는 생각을 했습니다. 특히, 전세대출을 위해 소유권 유지 0개월 이상이라는 건 처음 들어보는 것이라 자칫 간과하고 넘어갈 수 있었던 사항을 알려주셔서 정말 도움이 많이 되었던 것 같습니다. 그냥 강의에서 끝날게 아니라 다음 내 투자에 어떻게 적용할 지 고민도 해보고 교안을 주기적으로 숙지하면서 놓치는 부분이 없도록 하겠습니다.
2강정리
*전세 유형 2가지(새로, 기존)
*전세 세팅 5가지(머니, 세낀, 주전, 매전승, 잔금치고~)
-자금계획확인(투자시), 소유권이전 0개월 이전 소유권유지, 근저당확인, 특약넣기, 공급물량확인, 사후관리여부확인
3강정리
*전세세팅 실전적용
-계갱권사용여부확인, 적정투자금 및 매매가 협상, 환경은 바뀐다→대응의 영역으로
BM: 전세유형 및 전세세팅 방법을 한표로 정리해서 벽에 붙여 놓기
적정 전세가 및 임대기간 설정
4~5강에서는 얼마의 전세가로 전세를 맞출지 임대기간은 얼마로 정할지에 대해서 명확한 기준을 가지고 설명해 주셨습니다. 단생공, 공수포 강의 시간 꼭 잊지 말라고 말씀하신 6단어. 교안을 처음 볼 때는 머지?… 전세가/임대기간은 대충 맞추면 되는 거 아닌가라고 생각했었는데 잘못하면 좋은 매매가로 투자해 놓고 결국 내 자산을 지키지 못하고 매도할 수도 있다는 생각에 등골이 오싹해지기도 했습니다.
올해 1월 투자를 진행하면서 주인전세로 투자를 진행했습니다. 사실 주인전세기도 했고 전세는 언제가 돌려줘야 한다는 생각으로 매매가 협상만 했지 전세가격은 별로 신경을 쓰지 않았던 것 같습니다. 당시 거래되는 전세가보다 아주 약간 높게 전세계약을 마무리했는데 만약, 공급물량이 많아지고 갑자기 세입자가 나간다고 했을 때, 예상치 못한 투자금이 더 들 수 있다는 생각을 하게 되니 아… 좀 더 면밀히 전세를 살펴보고 계약을 할 걸 하는 후회가 들었습니다. 단지내, 생활권, 공급량 모두 중요한 항목이고 공급물량을 따져보고 내가 투자한 평형대 위치 등에 따라 수요예측을 해야했었는데 그렇지 못한 부분이 아쉬움으로 남습니다. 앞으로의 투자에서는 이 모든 것을 하나하나 살펴보면서 투자를 해 나갈 것이고 시스템 투자를 위해 내가 가진 자산의 포트폴리오도 구성해 망하지 않는 투자를 해나가겠습니다.
4강정리
*적정 전세가 설정방법(단, 생, 공)
-단지내 하위-동일-상위 평형 전세 호가/실거래/매물수 확인
-생활권내 하위-동일-상위 평형 전세 호가/실거래/매물수 확인
-매매시기 영향을 미칠만 한 또는 그전에 입주한 단지들 하위평형 전세가격 매물수 확인
5강정리
*임대기간 설정방법(공, 수, 포)
-해당지역 영향을 미칠만 한 단지들에 대한 리스크 파악 후, 임대기간(2년 or 그이상)설정 공급리스크는 피하자!!
-매수한 평형대가 가족단위 평형인지, 신혼부부등이 주로 찾는 평형인지 고려하고 이사시기에 맞춰 전세세팅이 유리
(매수는 사람들이 집보러 안올때→잔금은(전세세팅은) 사람들이 이사하려고 집을 알아볼때 맞추면 전세관리 유리)
-망하지 않기 위한(역전세) 자산 포트폴리오를 만들자!!
BM: 전세가 최종결정 시 전화임장하기(예시 숙지)
실전 매매/전세계약서 작성시 유의사항 및 실전 투자사례
마지막으로 6~7강에서는 실제 투자 시 겪게 되는 계약서 작성법과 유의사항, 그리고 튜터님의 실제 투자사례를 통해 어떻게 해야 투자가 마무리되는지 무엇을 고려하고 투자를 진행해야되는지에 대해서 설명해 주셨습니다.
지금까지 매매/전세계약을 거의 10번정도는 한 것 같지만 실제로 매매계약서와 전세계약서를 유심히 보지는 않았던 것 같습니다. 그냥 부사장님이 하라는대로 특약은 일반적인 사항만 적고 계약을 마무리했는데 어떤 점을 유의깊게 봐야하는지 그리고 꼭 봐야되는 서류가 무엇이고 그 안에 어떠한 내용이 있는지 여부를 꼼꼼히 챙겨보지 않으면 크게 문제될 수 있다고 생각되니 앞으로 더 주의깊게 살펴봐야 할 것 같습니다. 그 전에 미리 모의 계약서를 자필로 써보면서 매매계약서/전세계약서에 문제되는 부분이 어떤 부분인지 어떤 부분을 더 꼼꼼히 봐야하는지 연습해 보겠습니다.
6강정리
*꼭 챙겨야 할 사항
-매매시(등기부등본[소유자, 가처분, 근저당, 페이지, 열람일시], 매매계약서[특약, 별지활용])
-전세시(전세계약서[인도일자, 만료일자(주말X), 특약, 전세보증금 누구에게 반환)
7강정리
*임대리스크 줄이는 방법
-공급물량 체크 후, 시기에 적합한 물건 선택
-전세가 욕심을 버리자!!
-시기별 지역별 분산투자
-좋은지역VS안좋은지역 가리지 말자
-싸게 사는게 가장 중요!!
BM: 매매계약서/전세계약서 작성해보기
************************BM 모음집(전세유형 및 세팅방법 무조건 BM)**********************
BM: 전세유형 및 전세세팅 방법을 한표로 정리해서 벽에 붙여 놓기
BM: 전세가 최종결정 시 전화임장하기(예시 숙지)
BM: 매매계약서/전세계약서 작성해보기
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