▶ 아파트 명

산성역 포레스티아

▶ 위치 (지도)

▶ 입지평가

1.직장 (B등급)

성남시 S : 사업체수 97,505/ 종사자수 462,083

성남시 중원구 B : 사업체 수 25,524 / 종사자수 108,500

성남시 수정구 C : 사업체 수 22,573 / 종사자수 79,734

내생각 : 성남시는 분당까지 합쳐보면 막강하지만 수정구, 중원구만 떼고보면 아쉽기도 하다.

그러나 분당을 출퇴근 하는 사람들이 가까우니까 조금 눈 낮춰서 중원구, 수정구에 살 수 있지 않을까?

위례를 못가지만, 송파나 잠실, 강남 등 2호선 출근 하는 사람들의 선택지가 될 수 있지 않을까?

2.교통 (A등급)

강남 38분 / 여의도 1시간 3분 / 시청 1시간 3분

내생각 : 성남 포레스티아에서 강남 출퇴근은 정말 막강하다! 여의도나 시청도 괜찮다.

그러나 다른 주요 업무지구가 엄~청 강남만큼 가깝지는 않아서 강남 아닌 다른 곳에 출근하는 사람은

광명이나 다른 교통편이 좋은 곳으로 갈 수도 있겠다.

3.학군 (C등급)

위례한빛중 94.4 / 상원여중 83.7 / 성남여중 73.8

내생각 : 공부 잘 하는 친구들은 대부분 위례 근처, 단대동 쪽이 공부를 잘하구..

포레스티아 근처인 성남여중은 73.8로 학군지로서 메리트가 있는 아파트는 아닌 것 같다.

4.공급(B)

내생각 : 공급 새 아파트가 수정구에 많이 지어진다. 균질성이 나아지겠지만

2025년 전세 맞출 때 적정공급보다 초과이고, 이미 2022-23도 중원구 공급폭발!

23년 수정구 공급폭발했으니,,, 2025년 역전세나 전세 맞추기 조심해야겠다.

2026년에 맞출 수있도록, 저렴하다면 24년에 할 수 있는 물건을 찾아보는 것도 좋을듯!

2024년 12월 제일 가깝게 다가오는 공급은 남위례 쪽,

그다음은 산성역 포레스티아 근처 ! 요기는 다음 전세 어렵게 맞추지 않으려면 미리 움직여야할듯!

▶ 과거시세

▶ 수익률 계산

산성역 포레스티아 29평

산성역 포레스티아 32평형

내생각 : 물건을 사야하는 타이밍도 수익률에 굉장히 중요하단 걸 깨달은 수익률 계산.

아무리 좋은 물건도 비싸게 사면 수익이 없기에 부자가 될 수 없다.

싸게 사야 수익도 나는 법. 수익률도 오르는 법.

가장 저점이 32평 기준으로 9.5억, 고점이 14.4억 현재 11.5 이정도면

매매가가 좀 떵러지고 전세가가 오르면 정말 더할 나위 없을 듯 하고,

일단 무엇보다 현재 14억4천보다 3억가량 빠졌기에 비싼건 아닌 것 같다.

만약에 10억 정도만 되어도 이 물건은 싸다고 판단되고 가장 저점인 9.5억보다는 5천을 더 줘도

10억 언저리면 구매해도 수익이 날 수 있는 물건이라는 생각이 든다!

▶ 현장사진

내생각 : 성남이 오래되고 잘 사는 동네가 아니여서 사실 상권을 봤을 때 조금 실망하긴 했지만,

그럼에도 불구하고 신축 아파트에, 주변에도 새 아파트가 많이 생길 것이며,

그래도 없는거 없는 상권, 조금 밑으로 가면 학원가도 있고, 산성역 자이도 있어서

또 새아파트 짓고하면 훨씬 환경이 좋아질 것 같다!

그리고 8호선을 타고 위례를 지나면 송파가 보이는 위치도

이 가격이면 강남/판교 출퇴근자가 매력적이게 느끼지 않을까?

앞으로가 더 기대되는 동네이다 ㅎㅎ!!

가치있는 아파트를 찾아 꼭 등기쳐서 내 N호기를 둘 수 있었음 좋겠다!

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임장을 했을 때, 스케쥴 근무여서 주말에 쉴 수 없어서 혼자 평일에 했는데

같은 운영진인 시노하나 반장님께서 지방에서 와서 임장하는 저를 위해

본인은 임장을 다하고도 기다려주시고 커피도 사주셨어요 ㅠㅠ!!!

그 덕에 엄청~ 추운 날씨에 혼자 임장이 외롭지 않았습니다!

또 카톡방에 임장한다고하니 모든 반장님과 튜터님들께서 카톡으로 응원 해 주시더라구요!

이렇게 추운 날씨에 따로 또 같이 임장하는 동료가 있었기에

외롭지 않게! 정말 열심히 임장을 했던 것 같습니다!

다음번엔 제가 꼬옥 누군가에게 더 힘이되는 동료가 되어야겠습니다!