응봉동 응봉신동아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 8조 백백백]

제목 : 응봉동 응봉신동아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 8조 백백백]

✅아파트명

성동구 응봉동/ 응봉 신동아/ 

신동아 아파트 434세대 총4동 1996.04. 81㎡ ~ 136㎡ 

최근 매매 실거래가 10억 7,000 2025년 9월, 10층, 97B㎡

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자수  203,221명

2. 교통 

• 강남 37분 / 여의도 41분 / 시청 40분 (대중교통 기준)
• 경의중앙선 응봉역 도보 접근 가능

강남 37분

여의도 41분

시청 40분

3.학군

광희중 85.9% /  성수중 82.4% / 무학중 80.6%

4. 환경

• 버스로 롯데마트 15분
• 한양대학병원 21분
• 한강변 생활권 + 응봉산 근린공원

롯데마트

한양대학병원 21분,

5. 공급

  성동구 내 상대적 희소성, 재개발/재건축 잠재력 제한적

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 30평 매매 9.5~10.5억, 전세 4.5억 (전세가율 약 48.5%)
• 최근 고점: 2021년 7월 매매 9.4억 → 전세 6.5억(21년 9월 최고 실거래가)
• 최근 저점: 2024년 3월 매매 8.8억, 전세 4.3~5.3억

• 결론: 단기간 상승 폭은 제한적, 다만 안정적 전세 수요는 지속

  (네이버 부동산 그래프 기준)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

• 성수동, 옥수동 인근 신축 아파트 대비 진입가가 낮아, 상대적으로 저평가.
• 최근 5년간 고점(9.4억)과 현재 시세(9.5~10.5억)가 비슷 → 단기 저평가 매력은 낮음.

2) 환금성

• 응봉역 초역세권, 성수·왕십리 접근성, 한강변 입지로 매물 소화력 양호.

• 성동구 내 수요는 꾸준하므로 환금성은 안정적.

   

3) 수익률

• 전세가율 약 48% → 안정적 임대수익 가능.
• 매매가 상승여력은 제한적.

• 단기 시세 차익보다는 중장기 보유형 투자에 적합.

   

4) 원금보존

• 성동구는 강남 접근성과 학군 수요로 급격한 가격 하락 가능성 낮음.

• 최근 저점도 8.8억 선에서 유지됨 → 원금 보존력 높음.

   

5) 리스크 대비

• 노후 단지 이미지, 대단지 브랜드 아파트 대비 매력도는 다소 낮음.
• 강남·성수 신축 아파트와의 경쟁 리스크 존재.
• 금리 변동 시 전세 수급에 불안정한 영향을 끼칠 가능성 있음.

나의 투자 결론(매수 여부): 

• 단기 매수로 큰 차익을 노리기보다는, 안정적인 임대 수익 + 원금 방어형 투자처로 적합.
• 학군/입지/교통이 안정적이므로 “거주兼투자” 목적으로 접근하는 게 바람직.
• 나의 결론: 보수적 매수(장기 보유형) 추천.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 단순히 “싼 아파트”를 찾는 게 아니라, 입지, 환금성, 전세 수요가 아파트 가치를 지탱하는 핵심이라는 걸 체감했다.
• 5년 그래프를 보면서, “한강변 + 역세권 + 강남접근성”이라는 입지 메리트가 성동구 아파트의 가격 방어력을 만든다는 걸 체감했다.

(wow. 50대 아날로그 해냈다!! 겁나 빡쎔.)