[열반스쿨 중급반 47기 24조 연꽃소나기] 3주차 쟌자니님 수강 후기

실전 투자로 이어지는 단계별 비교 평가 전략

현재 서울 부동산….올랐지만 좋은 것? 싸지만 입지 덜한 것? 고민이 계속된다.

혼란스럽고 여기 맞아??하지만 누군가는 행동을 했고 결과를 냈다.

비교 평가란?

내 상황과 가치 가격을 비교하여야 투자를 할 수 있다.

비교 평가 배우는 이유는 내가 가진 돈으로 최선의 투자를 고르기 위해!!! 

독서와 강의를 통해 투자자로서의 마인드와 행동을 배워야 한다.

비교 평가를 해야 하는 이유

- 확신을 갖고 투자 할 수 있다.

앞마당이 여러 개이면 비교하여 입지 가치가 더 있는 곳으로 선택한다.

- 같은 돈으로 더 벌 수 있다.

- 전세, 매도 운영에 도움 된다.

투자 하고 끝나는 것이 아니고 보유하는 동안 운영을 해야 한다.

적정 매도가 계산이나 전세 만기 대응 등 의사 결정을 스스로 하기 위해 꼭 배우는 과정이다.

비교 평가의 두 요소

가격은 네이버 부동산으로 시세 따져 비교 가능 하지만 가치는 제대로 판단해야 하기에 중요하다.

아파트 가격에 영향을 주는 요소는

입지가치-교통(접근성)> 위치 >직장>학군>환경 : 우선순위로 매겨져야 한다. 

교통과 위치가 최우선이며 교통과 입지를 기본으로 직장 학군 환경의 순으로 우선 순위가 매겨 진다.

건물 가치 - 연식, 세대수, 그 외

비교 평가 전략 3단계

1단계 : 지역 내 비교 평가-핵심 가치

지역 마다 핵심 가치가 다르고 지방 또한 다르지 않기에 임장, 임장 보고서의 입지 분석, 전고점 수준 확인을 통해 찾아보자. 전고점 수준 확인시 전고점 순위로 나열해보고, 연식 중 신식과 구식으로 나눠 색으로 구분해보자

지역 내 비교 평가 사례-비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교 평가

-6호선, 5호선은 업무 지구를 지나지 않아 환승 이용 4호선이 더 가치가 있다. 지하철 중에서는 2호선의 가치가 제일 좋다.

-핵심 가치를 최우선 적으로 놓고 선택해야 가치가 있기에 가격도 차이가 난다. 가치가 좋은 것이 가격이 먼저 오른다.

-시세지도 그릴 때 생활권 핵심 가치를 함께 기록하여 순위 별로 눈에 확 띄게 그리자

-가격이 싸다고 좋은 것이 아니고 더 가치 있는 곳을 선택하여 더 버는 선택을 하여야 한다.

-서울 내 중산층 주거 지역에서 위치와 교통이 중요하다.

비교 평가의 본질은 1등을 뽑는 것이 중요한 게 아니라 우선 순위를 매겨서 비교하여 투자하는 것이다.

저평가를 바라보는 두가지 관점

절대적 저평가 모두가 싼 시기. 다 쌀 때는 더 좋은 것 선택 투자 범위 다 싸니까 더 뾰족하게 봐야 한다.

상대적 저평가 싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기. 가치 있는 것 중 싼 것을 투자 범위 선택 넓혀서 우선 순위를 가려야 한다.

요즘 시기 비교 평가 의상 결정에서 알아야 할 부분

좋은 건 비싸고 싼 건 덜 좋다면 무엇을 선택할까?

하이리스크 하이리턴 -전세가 상승은 아직. 매전차가 크다 10년의 관점에서 가치 있는 것.

미들리스크 미들리턴-전고점 이하 가격이라면 같은 돈으로 더 좋은 것 선택해야 한다.

로우리스크 로우리턴 - 싼 것, 리스크 거의 없지만 선호도가 낮다.

2단계 지역 간 비교평가-공통점을 찾아 묶기

지역 간 비교평가가 어려워지는 이유

갭만 비슷하고 나머진 중구난방 일 경우 많기에 비슷한 요소를 가진 것 끼리 묶어 보자

가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것, 가치가 비슷하다면 가격이 싼 것

우리는 가격을 고정하여 가치를 비교 평가 하자!!!!

강남, 여의도, 시청의 업무 지구 거리와 강남에서의 직진 거리, 직장 업무 지구 양과 질의 차이, 학군 환경(균질 상권 등)등의 기준들로 줄을 세워 보자

-교통 위치가 우선!!!! 직장 학군 환경 그외는 알파

-서울 소형이라 해서 경기 대형이 더 나은 것이 아니다. 입지를 이길 수 없다.

-서울 수도권은 건물 보다 입지가 좋기 때문에 최대 10년은 봐야 한다. 가격은 우상향!!!

-경기 보다 서울이 더 나은 입지지만 서울 구축일 때 리모델링비 추가하니 경기 신축이 나을 수도 있다.

-서울 내에 비교하여 투자하는 것이 좋지만 투자금이 너무 많이 들면 투자금 적게 들고 내 상황이 맞다면 융통성 있게 투자하도록 하자.

-투자금 적으면? 전세상승분을 회수하고 싶다면? 입지 좋은 땅을 장기 보유 하고 싶다면? 나에게 질문을 계속 던지며 분석을 완료해야 한다.

투자 검토할 때 고려해야 할 여러 상황들

내 상황 - 현금 흐름이 제한적이거나 양호(연 저축 5천이상)

              투자 방향성 1~2주택(투자하는 직장인), 다주택(직장인 투자자)

              그외 기존 보유 물건(포트폴리오, 리스크), 물건 상황

방향이 있는 것이고 내선택에 대한 책임이 따를 뿐입니다.

비교만 하다 선택을 미루는 일은 없도록 하여야 한다. 비교 평가는 투자하려고 하는 것

지역 간 비교평가에서 가장 많이 묻는 질문들

-비교 평가 해도 결론이 안 날 경우 앞마당 더 넓혀?

내 앞마당의 평균 투자금이 종잣돈과 너무 차이 나면 종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기

내 앞마당의 평균 투자금이 내 종잣돈과 맞지만 확신이 없어 결론을 못 내면 기존 앞마당에서 최선의 단지를 3개 고른 후 다음 앞마당 넓히자

-기존 앞마당이 희미하다면??

앞마당의 희미해진다면 경험과 실력이 쌓였다는 것이기에 시세트레킹 및 입지 분석, 투자 후보 순위권 단지 매물 보기

-살 수 있는 집이 별로 없어 기다릴까요? 하급지 갈까요?

현재 살수 있는 단지를 찾는 1단계, 기존 앞마당 시세 보면서 아랫 급지 임장하고 후보 단지 뽑는 2단계. 1단계와 2단계어서 뽑은 단지를 비교하여 확신을 갖고 사자

맞고 틀리는 정답이 있는게 아니라 우선 순위가 있고 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐이다.

3단계 물건 별 비교 평가 - 실제 들어가는 비용

물건 별 비교 평가를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있다!!!

매수 할 때 근거를 갖고 설득력이 있다면 협상을 할 수 있고 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.

물건 별 비교 평가에서 고려해야 할 최고 우선 순위는 비용이다

물건 별 비교 평가에서 고려해야 할 것-매매/전세 가격에 영향을 주는 요소

동층향 선호도-철로나 지상철, 언덕이나 옹벽, 조망 등 파악을 하여 실제 거래되는 매매, 전세 가격에도 차이가 나는지 확인하기. 부동산 사장님께 여쭤보고 동별 실거래 가격,전세 물건이 얼마에 몇 개있는지 찾아 보기. 눈으로 직접 봐야

가격이 싸고 거래가 안 되는 시기일수록 최대한 로얄동 로얄층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다.

수리 상태-올수리라고 다같은 올수리가 아니므로 샷시, 화장실이 깨끗하다면 다른 수리는 비용이 크지 않아 투자금 세이브 할 수 있다. 임대용 수리 시 공실을 만들기 보다 추가 인원을 추가하여 당일 수리를 우선 고려하자!! 집 상태에 따라 실제 나갈 수 있는 전세 가격을 파악 할 수 있다. 신축 아파트는 옵션을 봐야 하므로 확장 여부와 시스템 에어컨 설치가 중요하다.

점유자 조건 중 세안고 (갱신권 사용 여부에서 갱신권 쓴 것이 우선이나 갱신권 안 쓴 것 중 만기가 적게 남을 수록 유리), 입주 물건(전세 세팅 협조 확인)

월세 안고 매수하는 것도 방법 : 단 일시적으로 투자금이 많이 들 수 있다. 전세 잔금 치르고 전세 입자 입주 소유권 이전까지 은행마다 조회하는 개월수가 그때 그때 다르기에 매도인에게 월세만 맞춰주면 리모델링을 하기 용이하다. 수리 해 놓으면 전세는 잘나간다. 

주인 전세 매수 :전세 계약금을 받아 새로운 전세 계약 하여 전세입자 입주 전세잔금 받고 매도인 전세금 반환까지 소유권 3개월 이상 유지되어야 한다. 전세 대출은 매도인에게  돈을 주는 이유 보증보험사가 있기에 소유권 3개월 이상 지나야 대출해준다.

세안고 매수 : 시세보다 낮은 전세금으로 한시적으로 대출이 가능하다면 정부 대출 규제가 상황마다 변동성이 있으니 1년 내에 갚을 수 있어야 하고 대출은 싼 가격에 사고 리스크 없애주는 전략적인 선택!!! 대출은 조금 더 좋은걸 사고 싶다는 욕심으로는 안된다!!!!

3단계 비교평가 적용-지방편

지방 투자 할 때 꼭 알아야 하는 점

지방에선 인구가 곧 수요이고 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체 되기 쉽다. 전세가의 움직임에 따라서 매매가가 움직인다. 전세가의 영향을 주는 공급의 유무(3년)가 매우 중요하다.

지방은 인구와 환경 공급이 최우선 학군 그 외 순으로 정렬시켜 비교해보자 비교적 매도가 쉬운 것으로 선택해야 한다.

쟌쟈니님의 경험으로 

-마음이 조급한 보물 찾기 투자자에서 투자를 하려면 제대로 된 과정이 필요함을 알게 된 투자자로 성장해야 정규강의, 구전체 임장, 전화 임장, 매물 임장을 거쳐야 한다. 임장을 가고 부동산을 통해 매물 임장까지 해야 아파트들을 더 자세히 들여다 볼 수 있고 어느 것이 가치와 선호도가 있는지 더 확연히 보일 수 있다. 

-가진 돈 안에서 욕심 부리지 않고 투자하기 적절한 곳을 선택하여 투자하는 것이 보유 시 안정되게 가져 갈 수 있다. 

-일단 싸고 잃기 어려우며 내가 아는 단지 중 최선이라는 생각으로 투자 결정해야 한다.

-앞마당 개수 보다 훨씬 중요한 기준은 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있어야한다. 아는 지역이 많을 수록 투자에 유리한 건 맞지만 선호 가치 도 알아야 하고 하고 아는 지역도 많이 알아야 한다. 그렇게 가치와 가격을 비교 하며 앞마당을 넓힌 후엔 반드시 투자로 연결하자.

-꾸준히 괜찮은 실력으로 오래 해야 할 수 있는 것이 다주택자다!!!! 한 채 잘 샀다고 은퇴할 수 있나?? 집 한 번 잘 사는것 사자 마자 오르는 것은 운의 영역, 좋은 투자를 반복하는 것 오를 때 까지 가치를 믿고 보유하는 것 자산을 지속적으로 불리는 것은 실력의 영역이다.

4단계 실전 투자자의 독서후기 작성법

이렇게 바쁜데 책 읽고 후기 까지 써야 하는 이유

책을 읽고 배운점을 잘 정리 하여 내 삶에 적용하는 것!!!

목차에 따라 내용을 요약 정리하고 책 한 권이지만 상황에 따라 읽기를 반복하면 그때 그때 받아들여 지는 느낌과 생각들이 달라지며 더 깊어짐을 알 수 있다. 현재 나의 고민, 상황을 객관화하고 이를 해결하는 행동들을 할 수 있고 투자자로서의 성장 단계도 복기하게 된다.

한 번에 많은 일을 하려고 하지 말고 우선 순위가 높은 중요한 일에 충분히 시간을 써야 성과가 나오고 성과가 나와야 투자 생활을 지속 할 수 있다.

 

책 읽는 투자자가 롱런 하는 이유

강의, 임장, 투자가 모르던 걸 배우고 경험의 영역이 넓어지며 성장하고 재미를 느낀다.

독서는 반복, 숙달의 과정에서 지루함과 슬럼프, 비교 욕심을 견디며 투자 활동의 의미와 가치를 아는 과정 이다.

선배와의 독서 모임이란?

선배도 떨리고 걱정이 되지만 본인들의 경험과 지식들을 전달해 주기 위해 용기와 희망을 북돋게 도움을 드리고 싶어한다.

성장의 진짜 모습

투자 공부 시작하기 전에는 성과가 있다는 마음으로 투자 공부 시작한 후 이게 맞나? 의문을 갖기 시작에서 새로운 성장을 위한 공부들을 진행하면서 예상치 못한 위기, 변화한 시장 상황이 투자자의 현실로 맞닥드리게 된다. 앞으로 가는 것이 아니라 뒤로 가는 듯 느끼지만 각 단계를 넘어설 때마다 비효율의 구간을 지나면서  단계를 넘어설 때마다 찾아오는 비약의 시간이 있다.

투자를 쉽게 하는 게 아니라 잘 하는게 목표라면 효율이 아닌 효과를 추구하자!!! 나 뿐만 아니라 내 자녀 내 가족을 위해 배우는 과정이라 생각하고 목표를 향해 달려가 보자!!!