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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요~ 라슈냥냥입니다.
강의 시작한지가 엊그제 같은데 벌써 3강까지 왔습니다. 포기하지 않고 여기까지 온 나 자신과 88기 모든 분들께 응원을 보내며 3강 후기를 시작하겠습니다.
이번 강의는 실행력에 중점을 둔 강의를 목표로 해 주셨습니다.
수익률과 임장 보고서의 중요성을 여러번 강조하셨으며 실제 아파트 사례를 많이 들어 초보들인 저희들도 쉽게 이해할 수 있는 강의였습니다.
제일 중요한 것은 2강에서도 말씀하셨던 <저.환. 수. 원. 리>에 의한 가치있는 저평가된 아파트를 찾아서 싸게 매수해 오래 보유하여 수익률을 높이는 것입니다.
수익률은 결론적으로 얼마의 투자금을 들여 얼마의 수익을 가져올 것인가를 의미합니다.
- 과거 투자의 수익률:
수익(매도금액-매수금액)/투자금 *100%
- 미래투자의 수익률 :
얼마까지 갈것인가를 기대하고 계산해 보는 수익 (ex 투자금 5000 수익률 100%을 원한다면 1억의 수익이 있어야 함
지금 현재 매매가 +1억 까지 오를 수 있는 아파트인가를 평가)
그러므로 반드시 다른 아파트와의 비교평가가 필요하다.
* 수익률 좋은 아파트의 기준과 우리가 가져야 할 생각
| 판단 기준 | 투자자의 생각 | 입지 요소 분석을 통해 수요로 이끄는 곳인지 판단 | |
| 직장 | 종사자수 | 일자리를 찾아 이 지역에 들어오는가? | |
| 교통 | 주요업무지구까지 이동시간 | 강남 까지의 접근성 | |
| 학군 | 중학교 학업 성적도평가 | 학군 때문에 이사오는 지역, 단지인가? | |
| 환경 | 상업시설(백화점, 대형마트) | 사람들이 좋아하는 인프라인가? | |
| 공급 | 향후 3년간 입주예정물량 확인 (한 해 적정 공급물량:적정 인구수* 0.5%) 투자할 당시, 2년뒤 전세 만기시 세팅 걱정 없는가? | ||
+ 거주 선호도는 실거주 가치를 의미하고 전세가에 영향을 미친다.
+ 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역 위상을 높이기도 하므로 실거주를 할 것인가 투자를 할 것인가에 따라 선택이 달라질 수 있다.
+ 가격이 싸다면 투자금을 최소화시키는 투자뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익과 수익률을 높이는 방법이다.
+지방은 반드시 입지독점성을 보아야 한다.
기준으로 수익률 좋은 아파트를 골랐다면 임장은 필수이죠!!
임장을 갔다면 임장 보고서 작성은 필수 ~ 초보인 우리들은 어떤 기준으로 임장 지역을 선택해야 할까요?
집근처나 회사 근처 => 인구 50만 이상 주위도시 => 1기 신도시+확장 =>수도권 + 지방 의 순으로 점점 지역을 확장해 나가야 한다
.
* 임장시 주의점
1. 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 봐야 한다.
아는 지역이라고 가지않는 것이 아니라 투자자의 관점으로 지역을 다시 보아야 한다.
시장이 좋지 않을 때에는 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많으므로 주의해야 한다.
2. 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보아야 한다.
최소 앞마당(지역의 가격와 입지를 다 아는 것) 3개를 만들어라! 앞마당 수가 늘어날수록 내가 비교 평가 할 수 있는 매물이 늘어나고 가치가 있고 수익률이 좋은 매물을 고를 기회가 커진다!
지금까지의 의문점이 많이 해소되는 강의였습니다. 그냥 전고점만으로 대충 끼워맞추기식 투자수익을 따져보던 저였는데 명확한 기준을 가질 수 있게 되었습니다.
강의 초반 부분에 "여기 이 지역에 투자하기 좋은 00매물이 있습니다.
여러분은 과연 투자를 하시겠습니까?"란 말씀을 하셨었는데 저는 이 부분에서 굉장히 마음이 찔렸습니다.
불과 얼마전에 제게 온 상황이었거든요.
***튜터님 칼럼에서 직접적인 아파트 이름을 말씀하진 않으셨지만 지역과 가격의 변화추이를 담은 그래프, 지금 현재 가격일부를 담은 자료를 보여주셨고 그 곳이 어디인지 너무 궁금해 그 지역을 다 뒤져 아파트를 찾아내었습니다.
BUT 어????
이런곳에???
맞는건가?????
…….
…..
….
...
좌절 모드!! ㅠ ㅠ
이 때 절실히 깨달았습니다. 가치 평가가 안되니 남이 떠먹여 줘도 못 먹는구나~~~~~!!
이때 우리 꼬시 조장님의 한 마디 “투자하다 보면 그런 곳이 많아요~~”
헉!!!!!
내가 정말 잃지 않는 투자를 하고 싶다면 설렁설렁 해서는 절대 안 되겠구나~
지금까지 그냥 앞마당을 만들어야 한다니 만들어야 하는구나~~ 지도 좀 볼까?? 했던 제가 부끄럽습니다.
이제는 강의에서 말씀하신 것처럼 우선 제 주변부터 임장을 해 보려 합니다.
현재는 매일이 안 되고 있지만 목실감 작성도 꾸준히 해보겠습니다.
강의 듣기는 필수!!!
내일의 나는 오늘의 나보다 더 나아지길 바라며 마치겠습니다.
