✅아파트명 - 화서역 파크뷰 24평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 -----→ 수원시 종사자 수 : 483,183 / 사업체 수 : 110,987
대표적인 대기업으로는 삼성전자 사업장이 있습니다.
경기도는 “시” 단위로 입지평가를 할 수 있는데
수원시는 4개의 구가 있습니다. (영통, 권선, 팔달, 장안) 모두 합치면 “S등급”
을 줄 수 있겠네요.
2. 교통 ----→ 강남 1시간 이내 갈 수 있는 곳이면 A등급이라고 하셨는데
1시간이 약간 넘어가네요. 도보 포함하면 대략 1시간 10 ~ 13분 정도 걸리므로
등급은 “B” 입니다. 지하철(화서역)에서 강남까지는 대략 1시간 16분 소요됩니다.
화서 → 금정 → 사당 → 강남역 루트.
3.학군
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학업성취도 평가가 높으나 특목고 진학률이 낮은 학교도 있고
학업성취도 평가가 낮으나 특목고 진학률이 높은 학교도 있습니다.
중학교 학업성취도 평가가 90% 이상인 학교는 2곳, 85%인 학교가 1곳 있네요.
따라서 “B”등급 줄 수 있겠습니다. (제가 졸업한 학교는 학업성취도 평가에서 보이지도 않네요 ㅠ_ㅠ)
| 순위 | 위치 | 학교명 | 응시자수 | 국가수준 학업성취도 평가 (보통학력이상) | 진학률 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 평균 | 국어 | 영어 | 수학 | 특목고 진학률 | 특목고 진학수 (과학고/외고국제고) | 졸업자 수 | ||||
| 1 | 수원시장안구 천천동 | 천천중학교 | 461명 | 91.7% | 96.1% | 89.6% | 89.6% | 1.5% | 5명 (2명/3명) | 329명 |
| 2 | 수원시장안구 정자동 | 대평중학교 | 461명 | 90.0% | 94.4% | 89.6% | 86.1% | 2.3% | 10명 (2명/8명) | 426명 |
| 3 | 수원시장안구 정자동 | 명인중학교 | 330명 | 84.9% | 94.5% | 85.5% | 74.9% | 1.1% | 3명 (0명/3명) | 263명 |
| 4 | 수원시장안구 이목동 | 이목중학교 | 284명 | 83.0% | 94.4% | 81.0% | 73.6% | 4.3% | 12명 (2명/10명) | 279명 |
| 5 | 수원시 장안구 | 수일여자중학교 | 233명 | 82.5% | 95.3% | 79.8% | 72.5% | 0.6% | 1명 (0명/1명) | 164명 |
| 6 | 수원시 장안구 | 수일중학교 | 169명 | 78.4% | 91.1% | 75.7% | 68.6% | 3.1% | 3명 (0명/3명) | 96명 |
| 7 | 수원시 장안구 | 율전중학교 | 255명 | 76.1% | 87.9% | 72.9% | 67.5% | 0.5% | 1명 (0명/1명) | 181명 |
| 8 | 수원시장안구 조원동 | 조원중학교 | 283명 | 75.8% | 91.2% | 71.7% | 64.7% | 0.4% | 1명 (0명/1명) | 228명 |
| 9 | 수원시장안구 조원동 | 수성중학교 | 214명 | 72.2% | 85.1% | 66.8% | 64.9% | 0.0% | 0명 (0명/0명) | 193명 |
| 10 | 수원시장안구 영화동 | 수원북중학교 | 197명 | 68.8% | 87.3% | 58.4% | 60.9% | 0.0% | 0명 (0명/0명) | 91명 |
| 11 | 수원시 장안구 | 송원중학교 | 211명 | 61.7% | 83.4% | 54.0% | 47.9% | 0.0% | 0명 (0명/0명) | 42명 |
| 12 | 수원시장안구 연무동 | 창용중학교 | 96명 | 46.3% | 74.0% | 38.1% | 26.8% | 0.0% | 0명 (0명/0명) | 20명 |
| 13 | 수원시 장안구 | 경기체육중학교 | 35명 | 35.2% | 74.3% | 20.0% | 11.4% | 0.0% | 0명 (0명/0명) | 31명 |
| 평균 | 3,229명 | 72.8% | 88.3% | 67.9% | 62.2% | 1.0% | 36명 | 2,343명 |
4. 환경
* 대형마트는 도보 13분 거리의 롯데마트 천천점이 있습니다.
안타깝게도 백화점은 인근에 없고 수원역까지 나가야 해요. (AK, 타임빌라스)
그렇지만 버스정류장이 코앞에 있고 수원역환승센터까지 한번에 가는 버스가 많이 있고(30,30-1,92 등)
도보 7분 거리에 (약508m) 스타필드 수원이 있으니 대형마트가 없는 부분은 보완이 될 것 같습니다.
하지만 등급은 도보로 이동가능한 대형마트 1개 뿐이므로 “B”등급 입니다.
* 공원 및 산책로 - 서호천, 영화천이 지도에 보이실텐데요 걷기 좋고 운동하기에도 너무나 좋습니다.
계절의 변화도 느낄 수 있고 걷다보면 힐링이 되어요 :)
* 병원 - 근처에 (도보 7분 493m) 경기도의료원 수원병원이 있습니다.
* 주변에 초, 중, 고, 대학교가 가까운 거리에 있고 학원가도 가깝기 때문에
자녀가 있는 분들에게는 좋은 선택지가 될 수 있겠네요. 또한 화서역도 도보로 이용가능합니다.(약 15분 거리)
5. 공급
23~24년도까지는 수요보다 공급이 많았습니다.
그러나 25~27까지는 부족하고 28년도에는 수요량을 살짝 웃도는 공급이 예정되어 있습니다.
아마도 북수원 디에트르 영향이라고 판단됩니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
2) 환금성 : O (300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님 (중층)
3) 수익률 : 100% 수익률을 위해서는 10년 동안 1.74억만큼 올라야 함. - 4.54억 + 1.74억 = 6.28억
4) 원금보존 : 전세가율 62% (수도권 기준 70%보다 못 미치니 X)
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부): 보류 △ (호갱노노로 3년 (28.9)을 봤을 때
인근지역 (월암, 이목지구, 당수동)입주량을 합하면 약 5,200세대정도 되는데
영향을 받을 것이라고 생각하기 때문에 걱정은 된다.
하지만, 화서역 신분당선 호재가 있고 인근에 인동선 호재도 있어서 앞으로의 가치는 더 상승할 것이라고 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 어려웠고 시간이 많이 걸렸다.
그리고 비교평가의 중요성을 체감할 수 있었으며, 오래 걸리긴 해도 흥미롭고 재미도 있었다.
