-아파트 명 : 동탄역시범더샵센트럴시티 아파트
-위치(지도)
-입지평가 ->1)직장
대기업 일자리 반도체 클러스터 및 삼성
-화성시 전체 기준
-종사자수 (49만명), 사업체수(6.6만개), 500인 이상 사업체 수 (29개)
화성시는 종사자 수 30만명 이상으로 , S등급
-입지평가->2)교통
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시범더샵 아파트는 강남 1시간 이내 이므로 , A등급
-입지평가->3)학군
->화성시 전체 학군 : 학업성취도평가 90% 이상 학교 3개
동탄2 중/고등학교가 리스트에 포함이 되어 있지 않다.
그 이유는 , 아실에서 학업성취도를 제공하는 데이터가 2017년을 기준으로 되어있어서 동탄2 최근 학업성취도를 알 수 없다. 따라서, 지역 카페나 평균 내신이 높은 학교가 어디인지 별도로 찾아 보아야 한다. 또는, 학원가 밀집 지역을 우선으로 보면서 면학 분위기가 좋을 것 같은 지역에 우선순위를 주면 된다.
동탄 2 같은 경우 신도시이기 때문에 학군지라는 것은 따로 없다. 따라서 초등학교를 품고 있는 곳이 좋은 아파트일 확률이 높다.
시범더샵 아파트는 특목고 진학률이 3% 이상이므로, S등급
입지평가->4)환경
-롯데백화점
-이마트 트레이더스
-스타벅스 리저브 , 스타벅스
-동탄호수공원
-시범더샵 아파트는 백화점 1, 마트 1 이므로 S등급
-입지평가-> 5)공급
-화성시 전체 공급량
화성시 인구 수 :91만명
적정공급량 =인구수 X 0.5% =4554명
->현재 공급량은 1.7만 세대
화성시 적정공급량 2배 이상 , C등급
-과거 시세 수익률 계산
->저점(2015.11):매매 4.9억, 전세 2.6억
->고점(2022.01):매매 14.8억, 전세 5.65억
->현재(2024.12):매매 12.9억, 전세 5.25억
-저점 매입시 수익률 계산
(12.9-4.9)/(4.9-2.6) x 100 = 347.8%
-고점 매입시 수익률 계산
(12.9-14.8)/(14.8-5.65) x 100 = -20.7%
-올해 초 대비 현재 상황
(올해 초) 현재(2023.12)
->2023 올해 초 : 고점 대비 -32%하락
->현재 :고점 대비 -12%하락
이미 저점 대비 20% 반등한 상태이다.
-현재 호가 확인하기
<네이버부동산 매물 호가>
->34평 매매(중층이상) 최저가 : 고층 13.2억
->34평 전세 최저가 : 29층 5.4억
..결론
동탄은 입지적인 요소에서는 우수한 곳이다.
1) 직장 : S등급
2) 교통 : A등급
3) 학군 : S등급
4) 환경 : S등급
5) 공급 : C등급 (공급물량이 많아보이긴 하나, 위치가 주요 입지는 아니다.)
-> 결론
:동탄2의 대장 시범 더샵 아파트는 올해 초에 비해 이미 20% 이상 반등했으며, 전세가율이 낮은 편(약 40%)에 속하고, 투자금도 8억 가까이 들어가기 때문에 투자로는 적합하지 않다고 생각한다. 가격적 메리트가 떨어지는 곳이라고 생각되며, 이 투자금이 있다면 서울 or 상급자를 매수하는 것이 좋다고 생각한다.
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