✅아파트명
강서구 염창동 삼성관음아파트
✅위치(지도)
- 등촌역 도보 5분
✅입지평가
1. 직장(A)
- 종사자수 : 29,0473 / 사업체 수 : 58,806
2. 교통(A)
- 강남 40분, 여의도 24분, 시청역 35분
3.학군(B)
- 염창중 89%, 염경중 86%
4. 환경
- 서울이대 / 목동이대병원 반경 2km에 종합병원 근접
- 대형마트는 가양역 부근 위치
5. 공급(S)
- 힐스테이트등촌역 543세대 (26.10월)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점 대비 -12%로 아직은 다소 싼 편임
2) 환금성 : 강남/시청/여의도 등 상업지역과의 거리는 가까운 편이나 9호선 급행이 아닌 부분은 아쉬움
주변 아파트 단지 형성되어 균질성은 좋은 편이나 대형마트 근처에 없는 부분은 아쉬움
학업성취도는 B등급이며 목동 학원가 이용 가능
3) 수익률 : ’25.6월 8억 6천, 8월 7억7천으로 거래되었으며, 현재 9월 기준 고점 대비 비교 시 약 1억원 정도의 수익률을 기대할 수 있어 보임
4) 원금보존 : 전세가율은 60%, 29년차 구축이며,용적율 318%로 단독으로 재건축은 어려워 보임.
5) 리스크 대비: 전세 매물이 없고 저점 대비 역전세 우려는 없어 보임
나의 투자 결론(매수 여부):
- 9호선이 가까워 교통편은 좋은 편이나 급행이 없는점은 아쉬움. 아파트 근처 학업성취도 B등급의 학교가 위치하고 있으며 목동과 가까운 편이라 학원가 이용 가능. 단지 규모는 작지만 주변 아파트 단지가 모여있어 균질성은 좋은 편임, 다만, 투자금 고려시 다른 지역도 고려해 볼 필요가 있음
✅ 작성하면서 느낀점 : 내 예산 범위 안에서 동일 지역 및 다른 지역의 아파트 앞마당도 늘려가며 비교 분석이 필요해 보임
