[열반 70기 5늘 내일 하나씩 행동하면 부자될 1만 남았조 햐리] 성남 분당구 서현동 시범단지삼한신 아파트 수익률 분석 보고서

▶아파트명: 시범단지삼성한신

22평(210세대), 32평(858세대), 49평(464세대), 63평(34세대), 70평(215세대)으로 소형평수~대형평수까지 모두 보유하고 있는 단지입니다.

▶위치

지도상으로 보았을 때 가장 눈에 띄었던 것은 바로 '지하철역, 아파트와 학교, 공원'이었습니다.

먼저 분당선 서현역을 도보로 이용할 수 있고, 역근처 상업 시설(식당, NC, 영화관 등)의 접근성도 좋아보였어요. 또 주변 아파트단지인 시범단지우성, 시범단지현대 역시 비슷한 연식과 1000세대가 넘는 단지들이 많이 분포하고, 학교가 많이 보이다 보니 아이들 키우며 살기 좋은 단지임이 느껴집니다. 도보로는 30분 이상 걸리지만 분당중앙공원 역시 주변에 있어서 주거환경에서 큰 플러스 요인이 되겠다 생각됩니다.(저도 살고 싶어요,,,드림하우스,,)

▶입지평가

직장: S, 교통: A, 학군: S, 환경: A, 공급: S->니가 사는 그 집, 그 집이 내 집이었어야해

(1) 직장-S등급(분당구 기준)

-21년 사업체 수 : 49, 505개

-21년 종사자 수 : 345,459명

-2019 원청징수 연급여 평균 : 43,100,000원(월부카페 평지b님 자료, 감사합니다 :D)

(2) 교통-A등급

-강남역 : 39분(환승 1회)

-판교역 : 22분(환승 1회)/ 여의도역 : 1시간 2분 (환승 1회)/ 시청역 : 1시간 40분 ( 환승 1회)

신분당선을 이용할 수 있는 판교까지의 접근성 덕분인지 강남역은 1시간이내이지만, 다른 업무지구(여의도, 시청, 종로 등등)와는 거리가 있어 기본 1시간 이상 소요됩니다. 서현역 초역세권이 아니다 보니 도보 10분 소요되는 것이 판교역까지 가는 시간 중 많은 비중을 차지하는 것도 눈에 띄네요! (만약 초 역세권이었다면 술집, 식당, 영화관 등등 상업시설로 인해 주거 안정성에서 마이너스 요소였겠죠??) 시청역의 경우 광역버스 이용이 더욱 최적 경로였다는 점도 덧붙입니다.

임장 전에는 네이버 지도만 보고 초역세권이 아니라 생각했는데 임장 후 과거의 제 자신이 부끄러워지네요. 도로 하나 끼고 서현역을 이용할 수 있는 초역세권 맞습니다,,!(물론 단지 끝 동의 경우 시간이 조금 더 걸릴 순 있을 것 같아요)

3) 학군-S등급(아실앱, 호갱노노)

-서현중(버스 12분) : 학업성취도평가 95.4%/ 특목고 진학률 3.9%

-송림중(버스 14분) : 학업성취도평가 92.7%/ 특목고 진학률 2.7%

서현중의 경우 성남시 내에서도 학업성취도, 특목고 진학률 모두 상위권인 것을 확인할 수 있었어요. 다만 호갱노노-학원가에 들어가보니 해당 단지 근처보다는 수내쪽에 학원가가 더 발달한 것을 알 수 있었습니다. (수내중이 학업성취도 평가, 특목고 진학 쪽에서도 최상위권을 차지하고 있군요! 역시 맹모삼천지교의 대한민국,,,)

4) 환경 : A등급

-2km 이내 백화점 : 2개(판교 현대백화점, 분당 롯데백화점)

1km 이내 대형마트가 없는 점도 의외였습니다. 아파트 단지 내외에 상가동에 이미 이용할 수 있는 마트가 많기는 하더라고요! 단지를 크게 벗어나지 않고 대부분의 생활(학원, 미용, 장보기 등)을 해결할 수 있어보였습니다.

5) 공급: S등급

-성남시의 인구수(23.11. 기준) : 473,757

-적정수요 : 473,757*0.005=약 2,368명

-3년 내 입주 예정 세대: 1,267 세대(3단지)->적정수요 대비 약 0.5배정도로 S등급이라고 판단했어요!

▶ 과거시세(32평 기준)

-10년 내 고점: 매매 16억 4천-전세 6억 4,150(22년 8월)

-10년 내 저점: 매매 5억 7천-전세 5억 3천(16년 6월)

-현재 시세: 15억 3천(23.12 거래)

매매가는 2006년부터 10년동안 가격이 지지부진하다 2018년 이후 상승했습니다. 2022년 고점 16억을 찍고 현재 가격이 빠졌으나 전에 비해 꾸준히 상승하고 있는 추세네요. 전세가 역시 꾸준히 오르고 있습니다.(수정)

▶ 수익률 분석

저점 매수 시 수익이 10배인 것을 보니 역시,,저의 드림하우스입니다(으쓱)

고점 매수 시 현재시점 기준 눈물이 많이 나고 속이 많이 쓰라리겠지만 앞선 10년 동안 시세, 입지를 보았을 때 꾸준히 보유해야하는 단지라고 생각됩니다. 다만 전세가율 상승폭이 크지 않아 투자금이 너무 많이 필요하다, 전세가 상승으로 인한 수익은 크지는 않다는 생각이 듭니다.

▶현장사진

▶느낀 점

수익률 보고서를 처음 써보는데 양파링님의 말대로 수익률 써보는 경험이 굉장히 중요하다는 것을, 시간이 들더라도 쓰는 가치가 있다는 것을 알게 된 시간이었습니다. 사실 숫자에 너무 너무 약하고 호갱노노, 아실 등등 사이트와 어플 조작도 그리 능하지 않아 이것저것 만져보며 소요한 시간이 수익률 보고서 쓰면서 생각하고 탐구하는 시간보다 긴 것같은데요ㅜㅜㅋㅋㅋ그래도 수익률 보고서 쓰다보니 이 단지가 어떤 곳이고, 앞으로 내가 투자할 만한 단지인지 가닥은 잡게 되었어요. 물론 고수, 선배님들이 보시기에 헛발도 많이 짚었겠지만 그래도 저의 첫 수익률 보고서였습니다! 쓰면서 계속 '아,,여기 살고싶다,,,' 와 '타임머신이 있어 2016년으로 돌아갈 수 있으면 좋겠다' 생각이 맴도네요. ㅎㅎㅎ