✅아파트명
e편한세상동래명장
입주 : 2019년 08 (2025년 기준 - 7년차)
세대수 : 1,242세대
주차 : 세대당 1.2대
✅위치(지도)
1) 위치
2) 단지 배치도
3) 상가의 경우, 공실이 있는 상황
- 편의점, 커피, 치킨, 일부 학원 형성
✅입지평가
1. 직장 : C등급
- 종사자 수 : 동래구(9만7천명)
- 사하구, 강서구, 사상구 : 제조업
- 부산진구, 해운대구, 연제구 :
정보통신업 / 금융 및 보험업 / 전문,과학 및 기술서비스업 / 행정,국방 및 사회보장행정 업종 많은 곳
- 남구 : 금융 및 보험업
2. 교통 : B등급 or C등급
- 명장역까지 도보 11분
- 직장까지 예상 거리
1) 해운대 센텀
자차 20분 / 대중교통 30분
2) 문현 국제금융센터
자차 25분 / 대중교통 50분
3) 녹산지구 산업단지
자차 1시간 / 대중교통 2시간
3.학군 : B등급(혜화여중), C등급(충렬중)
- 단지 주변에 초,중,고 있지만 선호하는 학군은 아닌것으로 판단되며, 학원가 형성이 부족해 보임.
- 자녀가 초등학교까지는 괜찮은 단지이지만, 중학교 진학부터는 이사할 가능성이 큼.
1) 명동초 배정(도보 3분 예상)
2) 학업성취도 평가 : 혜화여중(89%) / 충렬중(76%)
특목고 진학 : 혜화여중(동래구 12위/14개) / 충렬중(동래구 14위/14개)
3) 학원가 : 단지 주변에 몇몇 학원이 있지만, 입시학원이 모여 있는 학원가는 없음.
4. 환경 : B등급 or C등급
1) 백화점 : 센텀 신세계백화점, 센텀 롯데백화점 (반경 4.56km)
2) 대형마트 : 홈플러스(자차12분), 트레이더스(자차16분), 코스트코(자차20분), 메가마트(자차 16분)
(반경 3.0km 이내)
5. 공급 : S등급(동래구 기준)
1) 동래구 수요/입주 물량
2) 부산시 수요/입주 물량
3) 공급 입지평가
지 역 | 부산 동래구 | |
인구수 | 274,245명 | |
적정수요 (인구수x0.005) | 274,245 x 0.005 = 1,371 1년 : 1,371세대 / 3년 : 4,113세대 | |
연도별 입주 | 2025 | 90세대 |
2026 | 400세대 | |
2027 | 1,030세대 | |
3년 합계 | 1,520세대 | |
연평균 | 1,520/3년 = 507세대 | |
적정수요 대비 공급수준 | 적정수요 대비 0.37배 | |
공급평가 | 적정수요 ½ 이내 → S등급 | |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 현재 매매가 46,500만원은 전고점 대비 86% 하락한 금액.
- 지난 5년이내 저점 기준보다 2% 추가 하락한 금액.
- 현재 저점 기준보다 더 하락할지 지지할 수 있을지 두고 보고 추가 판단 해야 됨.
2) 환금성 :
- 주변 단지기준 연식(7년차)이 상급 정도 되는 수준(주변 동래푸르지오에듀포레 재건축 예정 단지 있음)
- 학군지는 아쉬움이 있지만, 초품아 단지로 볼 수 있음.
- 거래도 일정 수준 활발하게 일어나는 정도로 판단되며, 저점에 매수한다면 환금성이 충분하다 판단.
3) 수익률 :
- 현재 저점에 매수하더라도 수익이 안나오는 상황.
- 조금 더 추이를 지켜보고 매수여부 판단.
4) 원금보존 :
- 현재 저점에서 ,,,,전세가율 00%로 원금 보존 가능하다 봄(전세가 확인)
5) 리스크 대비 :
- 입주 예정 단지로 동래 롯데캐슬시그니처(27년11월 예정/870세대)가 있으나,
생활권이 다르다고 판단되므로, 역전세가 날 정도는 아니라고 판단.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 시점으로 매수를 할지는 더 고민이 필요해 보이며, 준신축 위주의 주변 비교단지를 추가해서 비교분석해야 판단이 확실하고, 조금 더 추이를 지켜보면서 매수 여부 판단할 듯.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음이라 그런지 수익률 보고서 작성하는게 쉽지않은거 같다. 투자자로서는 이렇게 많은 부분을 고려하고 매수를 해야 잃지않는 투자를 할 수 있다는 생각을 가지고, 앞으로 이 분석을 기점으로 앞마당 하나하나 쌓아가겠다.
