안녕하세요
와신상담의 아이콘
덴버입니다
정말 쓰고싶지 않았지만
2호기 투자도 서서히 정리해야 하는 이 시점에서
1호기 투자 복기글을 안 쓰면
2호기 투자복기도
제대로 쓰지 못하겠다는 생각에
어려운 마음으로 1호기 투자 후기글을 써보겠습니다.
# 1호기 복기글을 안 올렸던 이유는?
월부에서 지키라는 원칙을 제대로 안 지킨게 많았습니다.
혼자 복기글을 작성해 뒀지만 월부에 올리기에 창피해서 였습니다 ㅠ ㅎㅎ
# 언제 어디에 투자했는가?
23년 여름 꾸준히 월부에서 강의를 들으면서
동료들로부터 중소도시를 투자한다는 소식이 들리며
저도 중소도시를 임장해 보았지만
여기서 뭘 해야하는 것인지 감이 잘 안왔습니다.
그래서 투자코칭을 통해 <한가해보이> 튜터님께
제 종잣돈과 상황을 상담받았고
역시 중소도시에 투자하는게 제 상황에 적합하다고 조언해주셔서
50만 이하의 중소도시를 매 달 깨부수기 시작했습니다.
+ 이 틈을 빌어 투자코칭과 매물코칭까지
모두 함께해주신
한가해보이 튜터님께 감사드립니다 ⭐
# 결국 어떤 물건을 투자했는가?
투자코칭에서 조언을 받아서 간 중소도시 지역의 A단지에서
괜찮은 “장부물건”을 발견했고
한가해보이 멘토님께 매물코칭을 통해 OK를 받았습니다.
하지만 집주인이 쉽게 매수자가 붙었다는 기분에
오히려 천만원을 올려 계약까지 가지 못했습니다.
그렇게 그 지역은 매수실패로 마무리를 한 후
또 투자자들의 문의가 많은 다른 중소도시를 임장을 하면서
같은 중소도시끼리 비교를 하다보니,
지난달 놓친 가격으로 매수를 할 수 있다면
그 지역도 충분히 싸다! 라는 걸 느껴
매수를 실패했던 A 단지의 부동산에 다시 연락을 해
매물임장을 예약했고
결국 A 단지를 원래 목표했던 가격으로 매수했습니다
# 1호기 매수-세팅 중 내가 지키지 않은 원칙들
1)집을 안보고 삼
당시 제가 매수한 집은 발령받은 월세입자가 살고 있었는데
주말이 되면 본가로 돌아가는 세입자 사정 상
집을 보지 못했습니다.
대신 같은 동, 다른 층의 집을 보았기 때문에
괜찮을 것이라고 스스로 합리화 했습니다 ㅠ
2) 공급을 심각하게 여기지 않음
제가 투자한 중소도시는 25년-26년 공급이 많은 지역이었습니다.
특히 25년의 공급이 더 컸는데
‘공급의 양’에는 집중했지만 ‘공급의 시기’에는 특별히 신경쓰지 않고 계약을 했습니다.
계약을 한 후 “지방투자기초반”을 듣다보니
공급의 시기도 상당히 중요하다는 걸 그제서야 깨달았습니다.
3) 전세를 빼는데 적극적이지 않았음
그럼에도 불구하고 적극적으로 전세를 빼야했는데
세입자의 사정, 부동산에 휘둘리기, 등등으로 적극적이지 못했고
거기에 개인적인 사정 (전세빼는 시기에 수술을 받고 회복중이었음)
등의 핑계를 대며
적극적으로 광고를 돌리거나 부동산을 찾아가는 등의 행동에 소극적이었습니다.
# 그럼 무슨 배짱으로 이렇게 안일했는가?
1)집을 안 보고 산 점에 대하여
앞서 설명한 것과 같이 같은 사장님께 같은 단지의 물건을 소개 받았습니다.
그 단지의 물건 90% 이상을 갖고 계신 사장님이셨고
사장님의 물건 소개 스타일과 설명을 통해
그 물건이 현재 그 단지에서 가장 좋은 가격+물건이라는 걸
그나마 예상할 수 있었습니다.
+계약일 실제로 집을 확인했을 때도 물건이 생각보다 더 좋았습니다.
(행운이 따름)
2)공급은 어떻게 피해갔는가?
공급을 피하기 위해
사장님께 2년 6개월 - 3년 전세로 광고를 내달라고 부탁드렸습니다.
하지만 긴 전세는 세입자들에게는 까다로운 조건으로 비춰졌고
긴 전세기간으로 인해
물건만 보고 입주를 포기한 분들이 몇 분 계셨습니다.
결국 옆단지의 초등학생을 둔 가정이
전학가지 않고 오래 살 집을 희망해 저희집을 선택하였습니다.
3) 전세빼는데 적극적이지도 않고 조건도 까다로웠는데?
사실 결정적으로는, 저에겐 조커카드가 있었습니다.
제 종잣돈 + 지인의 무이자대출로 잔금을 막을 수 있었다는 걸
처음부터 알았습니다.
처음부터 조커카드가 있었기에 할 수 있는 무모한 짓들이었습니다.
+그렇지만….
다행이도 집상태가 좋은 편이라서
잔금직전 세입자를 구했지만
세입자의 입주날짜가 제 잔금일과 맞지 않아
결국 잔금을 잠시 치뤄야했습니다.
# 실수투성이의 경험에서 느낀점
원칙에 따라 투자한다는 게 얼마나 어려운지 알았습니다
저는 그냥 빨리 투자하고 싶어서
갖가지 리스크에 대해서 충분히 검토하지 않고 매수했습니다.
대신 모든 리스크를 틀어막을 수 있는 잔금리스크가 되었기에
모든 실수를 막을 수 있었습니다.
하지만 조커카드가 있었다고 해도
과정이 엉망이었기
매수-전세세팅의 과정이
모두 쉽지 않았습니다.
하지만 앞으로 챗수가 늘어나면서
투자에 대한 리스크가 더 늘어날 것이고
그 때 부터는 좀 더 면밀히 검토하고 투자하고 싶습니다.
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솔직히 지금도 1호기 경험담을 올려야 할지 망설이게 됩니다 ㅎㅎ
제 1호기 복기글을 올린다는 게
월부를 학교로 비교하자면
전교생에게 하위권 어딘가에 있는 내 성적표를 공개하는 기분입니다.
그렇지만 월부에서 누군가는 나와같은 실수를
다른 곳에서 반복할지도 모르고
그런 분들이 내 글을 반추하여 실수하지 않았으면 하기에
용기를 내 이 글을 올려봅니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
