남양주 금곡리 진접신도브래뉴아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 ; 진접 신도브래뉴아파트 (2009년 17년차, 538세대, 197% 용적률)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구분	지역	시군구	등급	종사자수	사업체수
수도권	경기	남양주시	A	215,236	66,794

2. 교통

-강남역까지 1시간 6분

-여의나루역까지 1시간 20분

-시청역까지 1시간 6분

3.학군

*풍양중학교 83.2%

4. 환경

단지 근처에선 종합병원과 대형마트는 거리가 좀 있는 편. 차로 15분 정도

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

진접 신도브래뉴 (17년식/538/49평형)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2022년 10월	2024년 07월	2025년 9월
매매가	82,500	57,000	67,450
전세가	42,500	41,000	46,500
투자금 (전세가율)	40000 (52%)	16000 (72%)	20950 (69%)
고점에 매수 시 수익률			-38%
고점 매수 시 순수익			-15,050
저점에 매수 시 수익률 합계			65%
저점 매수시 순수익			10,450

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점 대비 약 10% 빠진 금액대이지만 크게 저평가 되어 있다고 생각되지는 않는다. 중학교도 꽤나 멀리있고, 주변에 진접역이 있지만 병원이나 대형마트는 차를 타고 움직여야 할 거리에 있으며 진접지구와도 조금 떨어져있고 진접과 오남역 사이로 주택청약이 들어설 예정이라서 가격은 더 지켜봐야 할 것 같다.

2) 환금성 : 큰 평수대이므로 환금성이 엄청 좋아보이진 않는다.

3) 수익률 : 고점까지 올라간다면 38%의 수익률을 낼 수 있다. 100%까지 올라갈지는 사실 잘 모르겠다.

4) 원금보존 : 현재 전세가율 69% 이므로 높은 편이다.

5) 리스크 대비: 오남역에서 진접 쪽으로 공급이 있을 예정이므로 역전세에 대해 안심할 수 없을 것 같다. 특히나 청약으로 들어오는 곳들은 고속도로가 바로 연결되어 있어서 1인 가구나, 신혼부부라면 신도브래뉴의 큰 평수 보다는 전용84에 더 메리트를 느낄 것 같고, 교통 또한 청약 쪽이 고속도로가 바로 이어져있어서 신도브래뉴 쪽이 메리트가 좀 떨어질 것 같은 느낌이다.

나의 투자 결론(매수 여부): 진접역과 가깝다는 것은 메리트가 있으나, 매수는 하지 않을 것 같다. 2억대의 갭이라면 교통이나 학군이 좀더 신도브래뉴보다 좋은 저평가된 다른 아파트에 충분히 투자할 수 있을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 사는 집 근처로 하길 잘했다고 생각된다. 처음 작성하는데 다른 지역이였으면 굉장히 해맸을 것 같고 살말을 결정할 수 없었을 것 같다는 느낌이였다. 확실히 여러 지역을 이렇게 분석해서 가지고 있다면 지금보다는 좀 더 투자에 가까워질 수 있을 것 같다.

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