*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 강서구 신마곡벽산블루밍 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도) : 서울시 강서구 양천로10길 38
✅입지평가
1. 직장
강서구 종사자 수 : 290,473명
사업체 수 : 58,806
A등급
2. 교통
강남 71분/여의도 40분/시청 59분
B등급
3.학군
아파트 인근에서는 삼정중이 잘함
하지만 학업성취도가 높고, 특목고도 잘보내는 학교는 마곡, 혹은 염창동 쪽이었음
학원가도 명덕여중과 염창중쪽에 몰려 있는 것을 확인 할 수 있었음
4. 환경
그나마 도보로 갈 수 있는 거리에 롯데백화점 및 롯데마트가 있음
A등급
5. 공급
25년 66세대
26년 1,643세대
27년 608세대
연 평균 772세대 공급되어, 적정 수요대비 0.28배
S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
25.9은 이미 전고점을 회복하였으므로 25년 3월 투자를 했었어야 함
✅현장사진
동네에서 나름 신축
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 다른 동네를 비교해 봐야 알 것 같음
2) 환금성 : o
3) 수익률 : 저점에 샀다면 수익률 117%
4) 원금보존 : 전세가율 52% ok,
5) 리스크 대비: 현재 전세가가 떨어진 것으로 보아 역전세 발생, 역전세 대응 가능하다면 ok
나의 투자 결론(매수 여부):
하지만 투자하지 않을 것임…
강서구 이기 때문에 조금 더 가까운 곳에 1억 6천으로 살 수 있는 곳을 알아 볼 것 같음
✅ 작성하면서 느낀점 :
6개월만에 역전세가 발생했는데 이런 경우 어차피 같은 해이기 때문에 전세금을 돌려주지 않아도 되서 괜찮을 것 같다는 생각을 했다.
지금 또 매매가가 올라가는 것을 보니..
잠깐 겨울이었던 시기었던것 같다.
