강남은 24억이 빠졌고, 성북은 24억을 부릅니다

지금 서울 아파트를 갈아타고 싶은데 타이밍을 못 잡고 계신 분들, 보유한 종잣돈으로 상급지를 노리고 있는 분들께 드리는 글입니다. 

오르는 외곽을 보면서 "지금 들어가야 하나" 싶기도 하고, 떨어지는 강남을 보면서 "조금 더 기다려야 하나" 싶기도 하죠. 

그 두 마음이 동시에 드신다면, 지금 시장이 딱 그 상태입니다.

강남 압구정 신현대 전용 182㎡는 7월에 국토부 실거래 기준 112억 5000만 원에 팔렸습니다.

9월 4일 기준 같은 타입 최저 호가는 87억 9000만 원입니다.

두 달 만에 24억 6000만 원이 내려갔습니다.

같은 날, 성북구 길음동 래미안길음센터피스 전용 84㎡에는 24억 원 호가가 붙었습니다. 

이 단지는 지난 7월 20일 20억 원에 신고가를 썼습니다.

신고가 위에 다시 4억을 얹은 겁니다.

두 24억의 성격은 다릅니다.

강남의 24억은 떨어진 폭이고, 성북의 24억은 부르는 가격입니다.

그런데 방향이 문제입니다.

한쪽은 실거래 아래로 24억을 내려갔고, 한쪽은 신고가 위로 올라갔습니다. 

같은 서울, 같은 두 달입니다.

그리고 9월 3일, 정부가 세법 개정안 11건을 국회에 제출했습니다.

그런데 이 두 숫자를 보면서도 대부분은 같은 실수를 합니다. 

강남이 빠진 걸 보고 "이제 살 때다" 하거나, 성북이 오른 걸 보고 "이미 늦었나" 하는 것. 

호가를 시세로 읽고, 방향을 확신으로 바꾸는 것.

문제는 판단의 재료가 없다는 게 아닙니다. 

재료를 고르는 기준이 없다는 겁니다. 

실거래와 호가를 구분하지 않고, 거래량을 보지 않고, 뉴스 제목 하나로 타이밍을 결정하는 것. 

그게 지금 시장에서 가장 위험한 습관입니다.

숫자로 확인하겠습니다

한국부동산원 9월 첫째 주(8월 31일 기준) 주간 아파트 가격 동향입니다.

서울 전체는 0.22% 상승. 

그런데 안을 열면 이렇습니다.

☑️ 성북 +0.54%, 중랑 +0.52%, 노원 +0.50%

☑️ 강북·강서 +0.45%, 관악 +0.43%, 동대문 +0.42%

☑️ 강남·서초는 하락. 9월 3일 발표에서 강남은 3년 8개월 만에 최대 낙폭, 서초는 4주 연속 하락

신고가는 외곽에서 나옵니다. 

강북구 SK북한산시티 84㎡가 8월 13일 9억 2300만 원, 성북구 창경궁 롯데캐슬 시그니처 84㎡가 8월 14일 16억 7790만 원입니다. 

창경궁 롯데캐슬 시그니처의 3월 거래는 13억 3000만 원이었습니다.

반대편에서는 반포자이 84㎡ 호가가 43억으로 1월 최고가보다 9억 낮고, 아크로리버파크 84㎡도 56억 거래 이력에서 50억 안팎까지 내려왔습니다.

원인은 세 가지입니다

① 세금이 '가격'을 조준했습니다.

8·3 세제개편안의 축은 주택 수에서 주택 가격으로 옮겨갔습니다. 

거주 1주택은 우대하고, 초고가와 다주택은 때립니다.

다만 여기서 한 가지는 정확히 짚고 가겠습니다.

비거주 1주택에 대한 페널티는 후퇴했습니다. 

정부는 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택 기본공제를 9억으로 낮추려던 안을 철회해 현행 12억을 유지하고, 세부담 상한을 200%로 올리려던 계획도 접어 150%를 유지하기로 했습니다. 

8월 3일 발표로부터 29일 만입니다.

그리고 오늘 국회에 제출됐습니다. 

아직 법이 아니라 정부안입니다. 

여야 모두 추가 보완 여지를 열어두고 있고, 시행령에서 정할 세부 기준도 남아 있습니다.

압구정이 유독 흔들린 건 구조 때문입니다.

8월 5일 한 기사에 따르면, 이 단지들은 초고가·비거주·장기보유 세 조건을 동시에 가진 집주인이 많습니다. 

게다가 2028년 이주·철거가 예정돼 있어 지금 사도 거주 요건을 채울 수 없습니다. 

신축이라면 월세를 올려 보유세를 상쇄하지만, 멸실 예정 노후 단지는 그것도 못 합니다.

파는 쪽은 세금이 무섭고, 사는 쪽은 그 세금을 그대로 물려받습니다.

② 대출이 위를 막았습니다.

10·15 대책으로 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 한도가 차등됐습니다. 

15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억입니다. 

LTV도 70%에서 40%로 내려갔습니다.

100억 집에 대출 2억. 사실상 현금 시장입니다.

여기에 금리가 올라갔습니다. 

한국은행은 7월 16일과 8월 27일 두 달 연속 인상해 기준금리를 3.00%로 올렸습니다. 

8월 말 기준 5대 은행 고정형 주담대는 연 4.7~7.2% 수준이고, 연내 상단 8% 관측이 나옵니다.

구매력의 천장이 내려오면 수요는 사라지지 않습니다. 

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③ 그리고 강남은 거래가 멈췄습니다

이게 핵심입니다.

아실 사이트 집계를 보면, 8월 3일부터 20일까지 강남구 매물은 9453건에서 1만 494건으로 11.0% 늘었습니다. 

서초 9.9%, 송파 10.2%입니다.

같은 기간 서울부동산정보광장에 신고된 실제 매매는 강남 10건, 서초 10건, 송파 16건이었습니다.

여기서 하나 감안할 게 있습니다. 부동산 거래는 계약일로부터 30일 안에 신고하면 되기 때문에, 이 집계에는 아직 신고되지 않은 계약이 빠져 있습니다. 

최종 건수는 늘어날 수 있습니다.

그래도 방향은 바뀌지 않습니다. 

매물은 1000건 넘게 늘었고, 체결은 두 자리 수입니다. 자릿수가 다릅니다.

8월 서울 토지거래허가 신청은 3541건으로 7월(5361건)보다 33.9% 줄어 올해 최저였습니다.

지금 강남에서 무너진 것은 시세가 아니라 유동성입니다. 

팔겠다는 사람과 기다리는 사람만 있습니다.

거래량이 회복되기 전의 가격은 신호가 아니라 소음입니다.

2008년에도 똑같았습니다

부동산114 집계로 2007년 말부터 리먼 사태 직전인 2008년 8월까지 서울 아파트값 변동률입니다.

지금과 거의 같은 그림입니다. 

강남 3구가 먼저 꺾이고 외곽이 마지막까지 뛰었습니다.

그리고 리먼이 터졌습니다. 

마지막에 올랐던 외곽이 가장 먼저, 가장 빠르게 꺾였습니다.

강남도 무사하지 않았습니다. 

은마아파트는 2007년 2월 고점에서 2013년 1월까지 37.2% 빠졌고, 고점 회복에 10년 2개월이 걸렸습니다.

그런데 2019년에는 결말이 달랐습니다.

12·16 대책으로 15억 초과 주담대가 금지되자 9억 이하 노도강이 튀었습니다. 

당시 기사 제목이 "결국 강남만 잡았다"였습니다. 

2020년 1월 SK북한산시티 84㎡가 5억 8000만 원 신고가를 썼습니다.

바로 그 단지가 지난달 9억 2300만 원입니다.

같은 규제, 다른 결말. 갈린 것은 금리 하나였습니다.

2008년에는 금융위기와 고금리, 2020년에는 제로금리와 유동성이 있었습니다.

지금은요? 섞여 있습니다. 

☑️ 2008년을 닮은 쪽. 금리 인상 사이클, 신규 주담대 변동금리 비중 68.1%(12년 만 최고)

☑️ 2020년을 닮은 쪽. 한국건설산업연구원 전망 기준 수도권 입주물량 2025년 15.2만 → 2026년 10.0만 호로 35% 감소, 전세가율 상승

어느 쪽이라고 단정하지 않겠습니다.

다만 역사에서 확인되는 건 하나입니다. 마지막에 오른 자산이 가장 아팠습니다.

구체적으로 그려보겠습니다. 

지금 관심 단지 3곳의 실거래·호가·전세가를 엑셀 한 장에 기록하기 시작한다고 가정합니다. 

6개월 뒤인 내년 3월, 여러분 손에는 주간 데이터 24주치가 쌓입니다. 

절세 매물이 나오는 시점으로 거론되는 2027년 5월, 주변 사람들이 "지금 사도 되냐"고 묻기 시작할 때 여러분은 6개월치 추이를 보고 판단합니다. 

저도 이 방식으로 2019년 12·16 대책 직후 관심 단지 가격표를 만들었습니다. 

처음 한 달은 아무 일도 없었습니다. 그냥 숫자만 쌓였습니다. 

세 달째 되던 주, 호가가 실거래 아래로 내려오는 매물 하나를 발견했습니다. 

표가 없었다면 "원래 이런 건가" 하고 넘겼을 겁니다. 

표가 있었기 때문에 그게 이상하다는 걸 즉시 알았고, 그날 연락했습니다.

지금 관심 단지 가격표를 만들기 시작한다면, 6개월 뒤인 내년 3월 여러분 손에는 주간 데이터 24주치가 쌓입니다. 

2027년 5월, 절세 매물이 시장에 나오기 시작할 때 주변 사람들은 뉴스를 보고 "지금 사도 되냐"고 묻습니다. 

여러분은 24주치 추이를 보고 "이 단지, 3주 전부터 호가가 실거래 밑으로 내려오고 있다"고 말합니다. 

그 차이가 갈아타기 성패를 가릅니다.

지금 준비하실 5가지

① 호가와 실거래를 분리해서 보십시오. 

강남 -24억도 호가, 성북 24억도 호가입니다.

실거래로 확정된 숫자만 판단 근거로 쓰십시오.

② '싼 것'과 '저평가'를 나누십시오. 

지금 외곽이 오르는 건 가치가 좋아져서가 아니라 대출과 세금이 수요를 밀어냈기 때문입니다. 

정책이 만든 상승이 일부 반영이 되었습니다. 

그리고 정책은 바뀝니다. 바로 이번에 또 증명됐습니다.

비거주 1주택 종부세 강화안은 발표 29일 만에 철회됐고, 오늘 국회에 넘어간 정부안도 심사 과정에서 또 조정될 수 있습니다.

질문은 이렇게 던지십시오. 

규제가 풀려도 이 가격이 유지될까?

③ 금리 3.5%로 다시 계산하십시오. 

지금 이자가 아니라 내년 이자로 버틸 수 있어야 합니다. 

신규 주담대의 68%가 변동금리입니다. 버티지 못하면 좋은 물건도 내 것이 아닙니다.

④ 상급지 가격표를 지금 만드십시오. 

한 기사에서 절세 매물이 세 차례로 나올 수 있다고 봤습니다. 

예측은 믿는 것이 아니지만 어떤 내용인지 살펴봐야 합니다.

올해 8월 1차, 보유세 과세기준일 직전인 2027년 5월 말 2차, 2027년 말 3차입니다. 

관심 단지의 평형별 실거래·호가·전세가를 매주 기록하십시오. 

6개월 뒤 그 표가 판단 근거가 됩니다.

남들이 뉴스를 읽을 때 여러분은 자기 데이터를 봅니다.

⑤ 추격매수만은 피하십시오. 

상승률 0.5%를 보고 지금 외곽에 들어가는 것. 

2008년 여름에 노원을 산 사람들의 선택이었습니다.

물론 아직 가치있는 곳이지만 가격이 싼 곳도 있습니다.

이런 곳에 좋은 기회가 있습니다.

마지막으로

시장이 상식과 반대로 갈 때 사람들은 두 가지 실수를 합니다. 

떨어진 곳을 보고 겁을 먹거나, 오르는 곳을 보고 뛰어드는 것.

세 번째 선택은 단순합니다. 기록하는 것.

오늘 저녁 20분, 딱 이것만 하십시오. 

네이버 부동산에서 갈아타고 싶은 상급지 단지 하나를 고릅니다. 

최근 6개월 실거래 3건, 현재 최저 호가, 전세 최저가. 메모장에 날짜와 함께 적습니다. 

다음 주 같은 요일에 한 번 더 적습니다.

지금 당장 매수 결정을 내릴 필요는 없습니다. 

다만 6개월 뒤, 절세 매물이 나오기 시작하는 시점에 표가 있는 사람과 없는 사람은 다른 결정을 내립니다. 

오늘 20분이 그 차이의 시작입니다.

시장을 맞히려는 사람은 오늘도 뉴스를 읽습니다. 

살아남는 사람은 오늘부터 자기 표를 만듭니다.

지금 해야 할 일은 시장을 맞히는 게 아닙니다. 

어떤 결말이 와도 살아남을 구조를 만드는 것입니다.