안녕하세요.
열반기초반 수강하는 류징입니다.
조원들과 미니임장 했던 아파트로 수익률 분석보고서 작성하였습니다.
✅아파트명: e편한세상 신촌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B)
서대문구 종사자수 118,256명
2. 교통 (A)
강남 54분 / 여의도 23분 / 시청 18분
3.학군 (B)
이화여자대학교사범대학부속이화·금란중학교 86%, 중앙여자중학교 81%, 한성중학교 74%
4. 환경 (A)
- 반경 1km 이내에는 백화점과 대형마트가 없음
반경 2km 이내(도보 25분)에 백화점과 대형마트 다수 존재(백화점 1개, 대형마트 4개)
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
- 현장사진은 촬영하지 못했으나, 아파트 단지가 경사가 존재함
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점보다 높은 수준(비교평가 단지 추가 필요)
2) 환금성 : 세대수가 1910세대로 300세대보다 많고, 탑층, 저층 아님. 서대문구 대장단지로 환금성 높음
3) 수익률 : 투자금 10억 이상으로 100% 수익률을 위해서는 10년 동안 10억이 올라야 함. 18억+10억=28억
현재 가격이 고점가격이므로 싸게 사는 것은 아님
4) 원금보존 : 전세가율이 44%으로 낮은 수준이므로 전세가가 계속 상승할 것으로 예상
5) 리스크 대비: 향후 3년 동안은 공급이 부족하고, 2년 후는 입주물량이 없으므로 리스크는 적다고 판단함
나의 투자 결론(매수 여부): 부. 유사한 급지의 앞마당을 공부하여 비교평가 필요. (투자금도 부족)
✅ 작성하면서 느낀점
- 분명 강의를 들을 때 알아들었다고 생각한 부분도, 미니임장보고서를 작성하면서 혼동이 있어서 계속 찾아보게 되었다. 임장보고서를 작성한 후에 다시 한번 강의를 들어보면 이해도가 200%가 될 것 같다.
- 위 임장보고서의 내용이 제대로 작성한 게 맞는지 사실 확신이 없다. 특히, 수익률 분석 부분… 피드백이 있으면 좋을 것 같다 :)
- 조모임으로 분위기 임장을 했던 단지였는데, 사전에 정보를 더 조사하고 임했더라면 그 시간을 더 효과적으로 썼을 것 같다는 아쉬움이 있다.
- 위 임장보고서를 시작으로 앞마당을 3개 이상 만들고 공부해서, 실제 투자금으로 할 수 있는 최선의 선택을 하루빨리 하고 싶다.
