✅아파트명
브라운스톤 광명2단지(445세대, 2007.5월)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
(광명시 종사자수 :105,342명/ 인근 구로A,금천A, 영등포S와 인접해있음)
2. 교통 : A
 |  |  |
3.학군 : B (하안북중)
(철산에서는 철산중학교A가 학군이 좋아 철산래미안자이가 대장?아파트인 것 같음)
4. 환경 : C
(1km 반경내 백화점 대형마트 없음, 철산센트럴 푸르지오 앞 상가는 다이소, 병원 등 큰도로에는 유흥상가는 없으나 철산로데오거리는 비선호 상가시설 많음)
5. 공급 : C
(광명 공급이 많으나, 철산역 인근에는 많지 않음)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
*임장 필요
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
 |  |
1) 저평가 : O / 절대적으로 저평가 되어 있다고 보임(고점대비 약 -15%내려온 호가),
상대적 저평가(지역내 선호도와, 타 지역의 같은 가격 아파트의 선호도 파악 필요)인지는 여러 단지와 여러지역과의 비교가 필요함.
비슷한 가격대의 바로옆 아파트(광명푸르지오 59타입)의 수익률 보고서를 작성하고 나니 브라운스톤2차가 광명푸르지오보단 저평가 되어 있다고 판단됨.
비슷한 가격대의 입지가 비슷한 관악구의 관악우성의 수익률 보고서와 시세 그래프를 봐도 상대적으로 저평가되어 있다 판단됨.
2) 환금성 : O
445세대로 300세대 이상, 저층과 탑층은 아닌 중간층 이상으로 매물 많음. 주변 아파트가 밀집되어 있어 환금성 나쁘지 않아 보임.
3) 수익성 : O
투자금 3억 대비 100%수익률이 나오려면 10.5억의 미래가치가 있는지 생각해보면 가능하다고 보임/ 주변 신축 아파트 59타입이 11억대로 형성. 땅의 가치는 비슷하다고 보임.
4) 원금보존 : O
전세가율 60%로 적정
5) 리스크 대비: O
광명 공급이 많아 역전세 대비 필요/ 마이너스 통장 등 역전세금 대비를 위해 예비비를 준비한다면 문제없어보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 아직 모름
✅ 작성하면서 느낀점 : 막연히 브라운스톤2차보단 광명푸르지오가 더 좋은 아파트라고 생각했는데, 투자자(가치투자자)로서 저평가가 되어 있는 아파트에 투자한다는 원칙으로 비교해보니 (수익률 보고서를 통해) 어느것이 더 저평가 되어 있는지 판단할 수 있었다.
앞으로는 지역간의 입지평가를 해보고(최소 3곳 이상), 아파트 50곳이상의 수익률 보고서를 작성하고, 임장한다면 어떤 아파트에 투자할지 확신이 설 것 같다. 한번에 큰 돈을 투자해야 하는 부동산 투자는 신중해야한다. 조급함을 버리고, 충분한 앞마당을 만들고, 비교평가해보고 내가 매수할 아파트를 정해야겠다.
