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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
익률 높이는 투자로 월급쟁이가 부자로 가는 길~~
나는 한적하고, 공기 좋고, 조용한 곳 내가 살고 있는 곳 주변이 좋은 투자의 아파트인 줄 알고 살았다. 그러나 정작 투자는 내가 살기 싫은 곳 사람이 많고, 매연이 많은 곳을 선호한다는 것을 알았다.
가치와 가격을 살펴보고 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위해 우리는 투자 기준을 꼭 기억해야 한다.
부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표로
직장(종업원 수), 교통(강남과의 이동시간), 학군(중학교 학업성취도 평가), 환경(상업시설(백화점,대형마트), 공급(향후 3년간 아파트 공급물량)을 반드시 확인해야 한다.
수익률 높이는 입지 분석 방법으로
랜트마트 아파트- 시세에 기준이 되는 아파트
내 투자금 아파트 – 내가 살 수 있는 집의 수준(나의 실력)을 알 수 있고,
관심 있는 아파트 – 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 될 수 있다.
과거 투자의 수익률 계산(현시점 수익률은 얼마일까?)과 미래 투자의 수익률 계산
(얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)으로 전고점 대비 떨어진 아파트(전고점 확인할 것)를 비교 평가해서 사야 한다.
수익률 계산 =수익(매도금액-매수금액)/투자금 *100%
가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고,
시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 아파트 수익률 보고서로 확신이 생기고,
가치 있는 아파트를 싸게 사면
수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는 것이 중요하고,
아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안 된다.
수익률 보고서를 통해 비교평가하여 상대적으로 저평가된 아파트를 찾는 것이 매우 중요하다.
비교평가를 통해 오를 것을 사는 게 아니라, 저평가된 것을 사는 것이다
이것은 월부의 투자방식으로 가치투자를 선호한다.
수익이 큰 투자 ＜ 잃지 않는 투자
수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트(저평가-비교평가)를 찾을 수 있다
(앞마당 3개 지역(집근처나 회사근처부터 시작) 뽀개기, 저환수원리를 통해 파악이 가능)
부동산을 처음 공부하는 사람은 대부분 투자금에만 관심을 가진다.
하지만 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것이다.
저환수원리!!!
저평가 – 비교평가(지역 내, 지역 간)
-절대적 저평가(전고점 대비 –20%~-30% 많이 떨어진 것), 상대적 저평가(가격고정)
환금성 – 팔고 싶을 때 팔 수 있는가???(세대수 많고, 중층이상(저층,탑 층 제외))
수익성 – 투자금 대비 수익률
원금보전 – 입지 독점성, 적정 전세가율(강남 50%, 서울 60%, 수도권 70%, 지방 80%)
리스크관리 –역선세(2년 뒤, 4년 뒤 대비할 수 있는지???)
저환수원리를 통해 50% 이상 확신을 가지면 투자, 최소한 잃지 않겠다는 확신이 생긴다.
첫 임장지역이 가지는 의미로 선입견 버리기, 임장 습관 만들기가 있다.
- 선입견 버리기
자기가 살았던 곳이라 잘 안다는 편견과 지인이 추천하는 곳은 무조건 좋다는 편견
2. 임장 습관 만들기
임장 가지 말아야 할 이유는 수백 가지.....
임장 가야 할 이유는 단 하나 투자해야 하니까
처음 임장 시작은 한 달에 4번 – 토요일(할 수 있는 공약 만들기)
익숙해지면 한 달에 6번(토요일 4번+ 평일 저녁 2번)
어디로 가야 할까?
집근처나 회사근처를 임장하는 것이 좋다.
투자할 지역을 먼저 하지 말아라.
서울 앞마당 3곳만들고, 근육을 키운 다음 지방을 간다.
여기서 중요한 것은 마침표(수익률 보고서)를 찍고 넘어가는 것이다
마침표를 찍지 않는다면 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.
수익률 보고서 완성까지 마침표를 찍자
반복되는 운은 실력이고,
반복되는 실패는 습관이다.
운을 잡기 위해 실패와 노력이 필요하다.
반복되는 운이 성과가 되고, 월급쟁이로 은퇴했으면 좋겠다.
나에게 적용할 점
- 앞마당 3개 만들기
- 수익률 보고서 작성을 통해 비교평가해보기
- 임장보고서 배우기
너무 조급해하지 말고, 나의 운을 믿고 실력을 키워 25년안에 앞마당 3개를 꼭 만들어보자!!!
마침표 꼭꼭꼭 찍어보자~~
아자아자~~
