[열반스쿨 기초반 88기50조_경시인으로] 3주차 강의후기_수익률 높이는 투자

안녕하세요? 열기 88기 50조 경시인으로입니다.

열기 3주차 강의는 주우이멘토님께서 수익률 높이는 투자의 모든 것을 주제로 강의해주셨다.

강의의 목적은 초보 투자자의 고민 해결, 돈을 더 벌수 있는 아파트 선택방법이었다. 

아무 아파트나 사면 되는 것 아닌가요? 질문에 대한 설명과정에서 

내가 사는곳등 익숙한 곳, 지인 추천, 공기 좋은 곳등 개인 취향에 따라 아파트 사는 게 맞는 것인가? 

저도 현재 실거주중인 아파트는 내가 사는곳 근처, 전망 좋은 동(층)등 개인 취향이 반영된 아파트였고, 

지방 신축 분양권 구매로 입주한 아파트라서 시세 상승은 분명히 있었지만, 10년 정도 지난 시점에서 

아쉬움이 많이 남았다.  그래서 좀 더 집중해서 강의를 들으려고 노력했다. 

부동산 투자에서 투자 선택 기준과 함께 수익률을 알아야 제대로 된 투자를 할 수 있다. 

강의에서 비교해주신 단지들은 입지 차이에 의한 수요의 차이로 수익률 차이가 많이 나는것을 확인할 수 있었다.

강의중에 느낀점은 서울(수도권) 투자에서는 입지 평가 항목들이 있지만, 무엇보다도 가장 우선순위는

위치(강남/한강 접근성)가 중요한 항목이라는 생각이 계속 들었다. 비교평가시 위치를 잘 활용해봐야겠다. 

아파트 수익률 보고서 작성은 아파트 선정, 위치, 입지 평가, 수익률 분석, 현장 사진, 투자결론까지

6단계로 설명해주셨다. 

  1. 아파트 선정(랜드마크, 투자금 맞는것), 2. 위치(줌 인&아웃), 3. 입지평가(직장,교통,환경,학군,공급)

  4. 수익률 분석(싼시기 싸게 사야 하는것, 보유), 5.현장사진(이미지화 저장), 6.투자 결론(잃지 않는 투자)

수익률 분석에서는 전고점 넘은 단지, 전고점 덜 오른 단지, 전고점 대비 회복×(약-20%) 단지들로 구분했을때 

미래에는 대부분 서울 아파트는 전고점을 돌파하기 때문에 가치 분석하고 순위를 평가 할 수 있어야 한다

(우선적으로 같은 가격대에 아파트 비교평가) 

전고점(기대 가격), 전저점(버틴 가격)으로 설명해주셨고, 향후 하락장에도 전저점 이하로는 내려가지 않는다 

전세가율은 매매&전세 선택과 원금 보존을 위한 투자 기준으로 설명해주셨다.   

 투자결론에서는 저환수원리 원칙중에서 저평가 어려운 부분이고, 절대적 저평가와 상대적 저평가로 구분해서

설명해주셨다.(절대적 저평가 확인 : PIR(11), 전세가율(서울 46%) —  PIR : 저평가 구간, 전세가율 너무 낮음)

스스로 투자에 대해 확신을 주는 보고서로 수익률 보고서를 설명해주셨고, 

강사님은 51%이상 확신 있다면 투자 한다고 말씀해주셔서, 

저도 1호기 첫 투자는 80%이상 확신을 낮추면서 투자에 대한 생각을 바꿔야겠다(잃지 않는 투자 먼저) 

비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)이고, 비슷한 가격으로 매수 할 수 있는 다른 단지가

있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳을 선택합니다. 그 곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성 높습니다.  

최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능하고, 앞마당이 많을수록 비교평가 실력이 키워 나갈수 있습니다.

지난 주말부터 앞마당 전수조사 진행중이고, 가격대별 분류 및 저평가 단지를 구분해서 전임부터 진행해야겠다.  

 강의에서 설명해주신 문제점(선입견)에서  나에게 현재 부동산 투자(서울 1호기 투자)에서 선입견은 무엇일까?   

서울 구축(90년대이전) 아파트를 가치(입지), 가격을 비교해서 보려고 하지만, 비교평가에서 상품가치(연식)을 

많이 반영하고, 가격이 높을수록 가치가 높다는 인식이 너무 강해서 비교평가에도 영향을 주는 점이다. 

앞마당을 늘리고, 비교평가 회수를 늘리고, 모의투자로 매달 복기를 하면서 이 부분을 보완해야겠다.