[열기88기 30조_Jaehee] 3강 후기

언제나 친절한 주우이님의 강의.

2주차 수업 후 내 멋대로 맛대로 만들었던 수익률 보고서 작성법에 대해서 친절히 하나씩 알려주셔서 너무 감사했다.

덕분에 2주차에 만들었던 나의 수익률 보고서는 그저 '빵점' 짜리로 다시 만들어야 하지만 어디가 틀렸고, 무엇을 보충해야 하며 어떤 방법으로 내용을 정리해 가야 하는지 하나하나 친절히 알려주셨다.

잃지 않는 투자를 위해서 작성 해야 하는 임장보고서 (수익률 보고서)

저평가 아파트를 찾기 위해서는 임장보고서가 필수!

임장보고서를 통해서 입지대비 가격이 어느정도인지 알 수 있고,

임장보고서를 만들면서 앞마당을 넓혀가면 다른 지역들과 비슷한 입지의 아파트들의 가격도 비교가 될 것이다.

또한 수익률보고서를 통해 동일 가격 대비 예상 수익률을 파악할 수 있고, 

그를 통해 내가 알아본 아파트 중에서 가장 좋은 아파트가 어디인지 알 수 있다는 것을 알게 되었다.

1. 입지분석 : 입지가 좋은 곳 = 수요가 있는 곳 = 장기적으로 가격이 오르는 곳
2. 수익률 보고서: 가치를 알고 투자하기 위해 작성, 비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 내가 위해 필요
   1. 아파트 선정
      • 랜드마크 아파트
      • 투자금내에서 가능한 아파트
      • 현재 짐 or 관심있는 집
   2. 위치
   3. 입지평가
      1. 직장 : 출퇴근(수요)을 위해 거주하는 사람, 해당 구의 종사자 수(30만명 이상), 추가적으로 소득이나 대기업수, 지속 가능한 사업인지 여부도 파악하면 좋음
      2. 교통 : 서울 특히 강남과의 거리, 정시 이동을 위해 지하철 선호 (2호선, 3호선, 9호선, 신분당선)/ 지방은 지하철이 없고 대부분 자차이동에, 도시 반경 자체가 크지 않아 교통이 중요하지 않음
      3. 학군 : 실거주가치가 있고, 전세 수요도 끊임 없이 발생 ( 중학교 학업성취도평가를 통해 비교 가능)
      4. 환경 : 백화점은 근처 거주자들이나 이동인구들의 구매력이나 생활 수준등을 파악해 오픈하기 때문에 백화점 인근 지역 거주자들의 생활 수준을 대략적으로 파악가능, 백화점이 없을 경우 대형마트 여부로 판단 가능

      5. 공급 : 투자자 입장에서는 기회이자 리스크가 될 수 있음 (대단지 신축이 들어올 경우 주변 구축이 기회 발생), 대단지 재개발 공사가 시작되면 이주이슈 발생이 되므로 인구 이동지역 선점도 기회가 될 수 있음

         투자 결정 시 적정수요 대비 공급 물량을 파악해야 함(적정수요 = 구단위 인구 * 0.05)

         3년간 예정 된 공급 물량 확인을 통해 전세 재계약 시 발생될 수 있는 역전세 리스크와 환금성에 대비해야 함

   4. 수익률 계산  
      1. 수익률 계산 : 전고점 대비 입지 분석 후 계산해보기
         • 전고점이 있을 시 : 전고점까지 수익률 계산
         • 전고점 돌파 시 : 전 상승상에서 상승률 확인 후 그게 맞춰 계산
         • 전세가율 : 원금 보전이 가능한지 확인 가능, 매물의 수요를 판단할 수 있는 장치
   5. 현장 사진 : 머릿속에 지역의 이미지를 저장하는데 도움 ( 주변 단지나 상가 사진도 같이 저장해 지역의 이미지 및 상권까지 기억한다면 투자에 도움이 될 수 있음)
   6. 투자 결론
      1. 저평가 : 비교평가 (지역내에서 , 다른 지역과)
         • 같은 가격의 아파트를 나열해서 비교해보기 (입지 분석을 통해 같은 가격 중 가장 좋은 입지를 선택)
         • 비슷한 입지의 아파트 비교해보기(많은 임장을 통해 비슷한 입지인데 가격이 낮은 아파트 선택)
      2. 환금성 : 팔교 싶을 때 팔수 있는 아파트(나홀로 아파트, 저층 / 탑층 제외)
      3. 수익성 : 투자금 대비 수익률은 대체로 전고점을 기준으로 계산
      4. 원금보전 : 지역별 적정 전세가율로 내가 들일 투자금 파악, 입지 독점성이 높고 입주 물량이 적정하다면 원금보전 가능
      5. 리스크관리 : 역전세 발생 대비, 앞으로 3년간의 입주 물량 파악으로 예측해 볼 것
3. 임장
   1. 필요성
      • 시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되는 경우가 많음
      • 가격, 입지에 대한 선입견을 버리는데 도움
   2. 첫 임장지 선정
      1. 임장보고서 5개 이사 : 집 근처 혹은 회사 근처
      2. 임장보고서 6개 이상 : 1개 신도시를 시작으로 주변으로 확장
      3. 11개 이상 : 수도권 및 지방, 내가 투자하고 싶은 곳
   3. 첫 임장지의 의미는 내가 아는 지역에 대한 선입견을 버리고 입장 습관을 만드는데 있다.
   4. 임장 지역을 선정했다면 꼭 앞마당으로 만들것
      1. 임장하기 좋은 곳 : 임장 경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳으로 선택
      2. 마무리를 못 했다면 : 완벽하게 앞마당을 만들지 못 했어도 계획 한 시간이 되었다면 다른 지역으로 넘어가 임장하고 보고서를 작성할 것. 단, 내가 한 부분까지는 보고서화 해서 마침표를 찍고 시간이 될 때 이어서 할 수 있도록 할 것

아직 입장보고서에 대해서 만드는 방법에 대해 체계적으로 배우지 못 해 그 부분에 대해서는 실준반을 통해서 하기로 했다.

오늘부터는 당분간 매일 수익률보고서를 작성하면서 손에 익히고 주우이님이 가르쳐주신 기준에 맞춰 단지들을 비교해보는 습관을 만들고자 한다.