열반스쿨 기초반 3주차 강의 후기[열반스쿨 기초반 68기 62조 비심]

양파링 멘토님 강의

'아파트 수익률 보고서' 라는 쉬워 보이면서도 어렵게 느껴지는 이 문구를 양파링 강사님 께서 정말 쉽게 풀어 떠먹여 주셨다.

아직 보고서 쓰기 전이라 뭐라 말하기 뭐하지만 일단 해보는 것이 중요하다 하신다. 그렇다. 시도해 봐야 뭐라도 하지

아파트 수익률 보고서의 구성-(1)위치

-먼저 아파트를 하나 정하고 위치를 지도로 살펴본다

-단지 주변으로 시야를 넓혀서 교통,학교 등

-최종목표는 서울/ 수도권으로 시야를 넓힌다

아파트 수익률 보고서의 구성-(2)입지평가

-직장

일자리는 사람을 모이게 하고 직장 근처에 살고 싶어하는 사람들로 인해 수요가 증가, 이는 곧 가격이 상승할 것임

-교통(지하철)

출퇴근에 걸리는 시간이 삶의 질을 결정하기에 사람들은 보통 직장 가까운 곳에 거주하고 싶어한다. 하지만 비싼 집 값 때문에 거기서 거주가 불가하다면 빨리 갈 수 있는 곳이 대안이 된다. 투자자의 관점에서, 내 집을 사줄 사람의 직장 접근성이 좋은 곳을 선택해야 한다. 즉 업무중심지와 접근성이 좋은 곳을 선택해야 한다.

(주요업무지구: 강남권169만명/ 도심권 66만명/ 여의도43만명/마곡29만명/ DMC27만명/가산디지털단지25만명/구로디지털닩지24만명/판교32만명)

-학군

우리나라의 남다른 교육열로 학군은 강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택 기준이다. 거주선호도가 있기에 실거주가치가 있어 전세가에 영향을 준다. 실제 학군지의 아파트들이 높은 전세가를 형성하고 있다.

-환경

백화점 등 상업시설을 의미하며 사람들의 구매력을 볼 수 있는 요소이다. 구매력은 소득과 관련이 되고 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접한 연관이 있다.

-공급

새 아파트가 들어오면 기존 집을 매도해 입주를 하기 때문에 매매물량이 증가해 매매가가 하락하고, 입주를 못하는 세대는 전세를 내기 때문에 전세물량이 증가해 전세가가 하락한다. 그래서 공급은 투자자에게 기회이자 리스크다.

입지평가는 아파트 투자 시 너무나 중요하다. 땅의 가치가 부동산 가격 차이를 만들어 낸다. 땅의 가치는 직장, 교통, 학군, 환경 , 공급의 입지요소들이 모여 만들어진다.

(ex: 인천 계양구 계산주공아파트 평당1,208만원 VS서울 강남구 압구정 현대 14차평당 11,233만원)

입지를 안다는 것은 더 좋은 것을 선택할 수 있다는 것이다.

입지를 이해하는 것은 사람들이 어떤 부동산을 좋아하는지 가치 있는 부동산을 알아가는 과정이다

입지 비교를 통해 선택한 부동산은 자산가치가 달라진다.

아파트 수익률 보고서 구성-(3) 과거시세

아파트 수익률 보고서 구성-(4)수익률 분석(얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?)

-매수 당시에서 현재시점의 수익률을 따져보고 미래에 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는지?

(ex: 매수당시와 현시점을 비교하니 수익률이200%다. 만약 내가 현시점에서 매수하여 수익률이200%로 나오려면 얼마가 올라야하는데 그 물건이 그 정도 갈 만한 물건인가?)

수익률 계산(저점에서 매수시 수익률/ 고점에서 매수시 수익률을 비교)

-하락장에서 수익률 분석의 의미는 단순히 얼마 벌었다로 비교하는 것이 아니라 지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각해야한다.

아파트 수익률 보고서 구성-(5) 현장사진

내 머리 속에 지역 이미지를 저장하는 것이다. 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마나 되느냐는 투자자로서 경쟁력을 가지는 것이다.

"결론"

투자하기 전에는 더 좋은 것을 선택하고 투자하고 난 뒤에는 잘 지켜 나갈 수 있도록 투자자에게 확신을 주는 것이 아파틀 수익률 보고서다

주우이 멘토님 강의

멘토님의 강의에서는 앞마당의 의미와 앞마당의 갯수를 늘려간다는 것이 투자자에게 어떠한 의미인지를 알게해 주었다.

앞마당이 1~2개인 사람과 앞마당이 5개 이상인 사람은 분명 투자수익에서 많은 차이가 날 터이다.

또한 투자자로서 목표를 가지고 임하는 것의 중요성과 목표를 이루는 방법(동료와 함께가기), 관계 설정, 질문을 많이 해 멘토의 마인드를 나의 것으로 만들 것 등을 멘토님의 상황에 빗대어 말씀 나누어주셨다.

특히, 나는 관계 설정에서 중요한 부분이라고 강조해주신 '감사함과 진심'이 마음에 와 닿았다.

가족들이 이해해주리라 믿고 했던 행위들, 너를 위해 한다고 했던 잔소리들, 감사한 마음 없이 가족이니까 당연한거야 라고 생각했다가 지난날 뼈아픈 상처를 입었었던 나의 경험이 있었기에 더욱 그랬다.

독서, 미라클모닝, 임장, 임보, 앞마당 넓히기 등 은 나 혼자의 결심이나 결의로 이루어내거나 내가 어찌해볼 수 있는 부분인데 가족관계는 아님을 이제는 안다.

가까이 있기에, 누구보다 편하기에, 나를 잘 알고 이해해 줄 거라 믿기에, 당연하게 여기거나 나중으로 미루어 두었다가는 정말 회복할 수 없는 상태가 될 수 있다. 또한 깨닫고 회복을 위한 노력을 하는데도 정말 많은 노력이 필요함을 안다.

당연시 여기지 말자.

존중하는 마음으로 진심을 다해 감사하자.

주우이멘토님의 성장에 대한 당부

시간을 정해두고 일의 우선순위를 생각하라.

목표에 맞는 노력을 하라.

자신의 한계를 규정하지 않았으면 좋겠다.