*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 광주 광역시 봉선동 풍경채
✅위치(지도)
광주 광역시 남구 봉선동 1092
광주광역시 강남으로 불리는 봉선동 중 봉남의 서쪽에 위치해 있다
✅입지평가
1. 직장-C
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
광주 광역시의 남구의 종사자수는 68,656명 사업체 수는 18,706개로 광산구나 북구에 비해 직장이 많은 곳은 아니다.
표와 같이 광주광역시는 다른 광역시과 달리 급여 총 격차가 많지 않았습니다.
광주 광역시 평균 근로 소득은 남구 동구 서구 광산구 북구 순이였습니다.
2. 교통-A 해당 물건이 자리하는 봉선동 일대는 광주에서 구시가지에 속하는 지역이여서 도로도 좁고 상가가 밀집해 있어서 교통이 혼잡한 편이다. 그렇지만 번화가인 충장로, 상무지구, 신세계, 롯데 백화점등 주요 상권에 자차로 20분내외로 다 갈수 있고 지하철 2호선이 공사 중이여서 차후 대중교통으로 이동도 더 편해질것으로 보인다.
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3.학군-A
광주의 대표 학군지인 봉선동 지역은 광주에서 가장 많은 학원가가 이루어져 있다
광주 남구 봉선동은 지역 내에서 학원 수가 가장 많은 동네다. 학부모들이 선호하는 유명 학원이 몰려 있어 ‘입학 고시’라는 말까지 생겨날 정도다. ‘대학 입시’와 ‘학원 입학’, 이중 경쟁을 치르는 이곳 학생들의 평균 사교육비는 전국에서 가장 빨리 늘고 있다. 서울 대치동에 버금가는 ‘사교육 특별구역’이 된 봉선동의 실상을 자세히 들여다봤다.
●학생 수 적은데 학원 수 ‘1위’
30일 광주시에 따르면 지난해 5월 기준 광주에서 가장 학원이 많은 곳은 291개의 남구 봉선동으로 나타났다. 광산구 수완동, 서구 풍암동, 북구 운암동, 서구 금호동이 뒤를 이었다. 모두 광주의 대표 ‘학원가’로 알려진 곳들이다.
다만 봉선동은 다른 곳과 대비되는 특징이 있다. 통상 학원 수는 학생·학교 수와 비례하기 마련인데, 봉선동은 학생·학교 수가 많지 않은 데도 학원이 몰려있다는 점이다. 봉선동의 과열된 사교육 경쟁 양상을 엿볼 수 있는 대목이기도 하다.
출처 : 전남일보(https://www.jnilbo.com)
광주 남구 봉선동은 지역 내에서 학원 수가 가장 많은 동네다. 학부모들이 선호하는 유명 학원이 몰려 있어 ‘입학 고시’라는 말까지 생겨날 정도다. ‘대학 입시’와 ‘학원 입학’, 이중 경쟁을 치르는 이곳 학생들의 평균 사교육비는 전국에서 가장 빨리 늘고 있다. 서울 대치동에 버금가는 ‘사교육 특별구역’이 된 봉선동의 실상을 자세히 들여다봤다.
●학생 수 적은데 학원 수 ‘1위’
30일 광주시에 따르면 지난해 5월 기준 광주에서 가장 학원이 많은 곳은 291개의 남구 봉선동으로 나타났다. 광산구 수완동, 서구 풍암동, 북구 운암동, 서구 금호동이 뒤를 이었다. 모두 광주의 대표 ‘학원가’로 알려진 곳들이다.
다만 봉선동은 다른 곳과 대비되는 특징이 있다. 통상 학원 수는 학생·학교 수와 비례하기 마련인데, 봉선동은 학생·학교 수가 많지 않은 데도 학원이 몰려있다는 점이다. 봉선동의 과열된 사교육 경쟁 양상을 엿볼 수 있는 대목이기도 하다.
출처 : 전남일보(https://www.jnilbo.com)
광주 남구 봉선동은 지역 내에서 학원 수가 가장 많은 동네다. 학부모들이 선호하는 유명 학원이 몰려 있어 ‘입학 고시’라는 말까지 생겨날 정도다. ‘대학 입시’와 ‘학원 입학’, 이중 경쟁을 치르는 이곳 학생들의 평균 사교육비는 전국에서 가장 빨리 늘고 있다. 서울 대치동에 버금가는 ‘사교육 특별구역’이 된 봉선동의 실상을 자세히 들여다봤다.
●학생 수 적은데 학원 수 ‘1위’
30일 광주시에 따르면 지난해 5월 기준 광주에서 가장 학원이 많은 곳은 291개의 남구 봉선동으로 나타났다. 광산구 수완동, 서구 풍암동, 북구 운암동, 서구 금호동이 뒤를 이었다. 모두 광주의 대표 ‘학원가’로 알려진 곳들이다.
다만 봉선동은 다른 곳과 대비되는 특징이 있다. 통상 학원 수는 학생·학교 수와 비례하기 마련인데, 봉선동은 학생·학교 수가 많지 않은 데도 학원이 몰려있다는 점이다. 봉선동의 과열된 사교육 경쟁 양상을 엿볼 수 있는 대목이기도 하다.
출처 : 전남일보(https://www.jnilbo.com)
인근의 문성중학교(도보 5분, 자동차 3분) 학업 성취도 89.50으로 우수한 편이고 , 나머지 상위권 학교들도 대부분 남구에 위치해 있다.
4. 환경-A
인근에 이마트 봉선점(자동차로 4분)
전남 대학병원(자동자로10분)
조선대학교 병원(자동차로 9분)
롯데 백화점(자동차로 13분) 등 대형 마트와 병원이 차로 15분 내외로 갈수있다
5. 공급-B오는 2026년까지 예상되는 광주시내 아파트 입주 물량이 1만6000세대로 조사됐다.
27년까지 광주에 새로 입주하는 아파트 물량이 쏟아 질 예정이다. 입주물량이 많을때는 구축들의 하락이 예상된다.하지만 작년에 봉선에 입주한 이편한 세상 입주에도 제일 풍경채의 가격의 변동이 크지 않았던것 보면 봉선동 대장 아파트의
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 봉선동 제일 풍경채 (2016/400세대/84전용평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 04월 | 2024년 08월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 103,000 | 57,200 | 81,200 |
| 전세가 | 68,000 | 47,000 | 56,000 |
| 투자금 (전세가율) | 35000 (66%) | 10200 (82%) | 25200 (69%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -62% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -21,800 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 235% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 24,000 | ||
| 아파트실거래가(아실), 호갱노노, 네이버부동산 등에서 '매매가'기준으로 5년 내 가장 낮은 가격(전저점), 가장 높은 가격(전고점)을 찾아보세요. 파란색 글씨만 변경해서 입력하면 수익률이 자동으로 계산됩니다. | |||
✅현장사진
세대수가 많은 편이 아니지만 봉선에 있는 아파트중 대장아파트 답게 단지도 깔끔하게 관리가 되어있고 너무 번화한 거리에서 조금 떨어져 있어 살기 좋아 보였습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1.직장-C
2. 교통-A
3 . 학군-A
4. 환경-A
5. 공급-B
1) 저평가 : 전고점 대비에는 저평가 되어 있지만 수완이나 다른 지역 전용 84가 6억 중반인걸로 보면 아주 저 평가는 아닌듯
2) 환금성 : 400세대 이상, 봉선동 학군지에 새로운 아파트가 들어 오기 쉽지 않아 환금성은 좋은듯
3) 수익률 : 2억 5000을 들였을때 년 20%의 수익률을 내기 위해서는 5년안에 2억5000이상의 가격상승이 있어야 하지만 현 광주 부동산 시장에는 쉽지 않을것 같다.
4) 원금보존 : 학년기 자녀가 있는 부모들이 살고 싶어 하는 곳으로 원금 보존은 어렵지 않아 보인다.
5) 리스크 대비: 26,27년 입주장에 대비해 역전세를 준비 해두어야 한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 광주의 대부분 아파트가 전고점 가격 대비 저렴한 편이지만 몇년간 가격이 횡보하고 있고 26년 27년 새로운 아파트 입주 물량이 많이 대기 하고 있어 갭투자를 하더라도 전세가격이 더 떨어질수 있다는 우려가 되는 물건입니다. 광주에서 학군지로 자녀가 있는 부모님들은 누구나 원하는 아파트 중에 한곳이지만 실거주를 위해 고점보다 저렴히 들어간다면 매수가 가능하지만 투자를 생각한다면 갭투자금 2억 5천으로 수도권에도 투자를 할수있을거라는 생각이 듭니다
✅ 작성하면서 느낀점 : 광주는 잘알고 있는 지역이라서 쉽게 생각하고 수익률 보고서를 쓰기 시작했지만 월부에서 배운 부분을 적용하면서 하나 하나 분석해서 쓸려고 하니 부동산 투자가 쉬운 일이 아니것을 다시 한번 느꼈다. 남들은 부동산을 통해서 재산을 많이 늘렸다는 이야기에 투자할 돈만 있으면 누구나 할수 있는 일이 아닐까 생각했는데 광주처럼 하락장에 있는 지역도 꼼꼼히 알아보고 투자 하지 않으면 몇년을 고생하거나 그저 그런 내집하나 있는걸로 지낼수 있겠구나 생각이 들었다.
