[광명 철산역 주변 미니임장]
[광명 철산 주공 13단지 수익률 분석 보고서]
✅아파트명
광명 철산 주공 13단지
✅위치(지도)
[단지확대]
✅입지평가
1. 직장 : B(종사자 10.5만명, 사업체수 2.6만개)
자체 직장 수요보다는 다른 지역으로 출퇴근하는 베드타운의 기능을 하고 있음을 알 수 있다. 따라서 교통이 중요하다!!
2. 교통 : A(강남 1시간 이내 + 부도심 1시간 이내)
오 뭐지 생각보다 업무지구에 가까워서 놀랐다. 3대 업무지구 모두 1시간 이내 통근 가능.
| 목적지 | 카카오맵 | 소요시간 |
| 강남역 |  | 36분(환승1회) |
| 시청역 |  | 39분(환승1회) |
| 여의도역 |  | 26분(환승1회) |
3. 학군 : A(90% 이상 1개, 85% 이상 1개)
철산중, 하얀북중이 그나마 우수.두 군데 모두 철산역 아래쪽에 있다.
지도로 보니 목동이 생각보다 멀지 않아서 목동 학원가로 라이딩 가능해 보인다.
학군 찾아 오는 곳은 지역은 아님.
학원가는 철산역 주변에 모여있지만, 100개 이하라 많다고.. 는 볼 수 없을 듯.
4. 환경 : B+(대형마트 1개 이상 + AK백화점)
뉴코아팩토리아울렛 광명점, 이마트, 코스트코 광명점 + AK 백화점 광명점 있음.
지도 상 왼쪽은 등고선이 초록초록한 것으로 보아 언덕 지형이라, 안양천을 따라 긴 모양으로 주택가+상권이 함께 형성되어 있다. 안양천 건너 1호선 주변으로 오히려 마트가 많아 이쪽으로도 가지 않을까 싶음(롯데마트 맥스 / 홈플러스)
5. 공급 : C(1447 < 5333)
광명시 인구수 : 28.94만명 / 적정수요 = (28.94만)*0.5% = 1447
3년간 입주 : 1.6만(0.9+0.2+0.5)/3 = 5333만
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재는 이미 전고점을 돌파했다. 2025년 봄 시장부터 급격히 오른 서울과는 달리, 여기는 이미 작년부터 10억에 가까운 가격으로 거래 되고 있었고, 2025.06이 되어서야 11억이 넘는 가격으로 거래 되었다(심지어 4층). 저점 8.08억/2024-02 이었는데, 8억대의 가격이 2025-01에도 1건 있던 것을 보면 이 아파트를 째려보고 있던 누군가는 후다닥 매수를 했을 수도 있겠단 생각이 든다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 다른 단지 비교평가 필요
2) 환금성 : O
300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님
3) 수익률 :
투자금 9.8억. 100% 수익률 위해서는 10년간 9.8억 올라야 함. 13억+9.8억 = 22.8억 현재 이미 고점 대비 13% 오른 상태. 투자금 회수하려면 10년 가까이 보유해야하지 않을까..
4) 원금보존 : X
입지독점성 있음. 다만 공급이 향후 3년간 C로, 물량 대비 필요(그러나 서울/수도권의 물량은 매우 부족 상태로, 광명에도 투자를 하려면 할 수 있다! 실제 광명의 신축 전세도 계속 사라지고 있는 상태 = 수요가 있음). 다만, 전세가율 25%로 투자하기에는 적합하지 않음.
투자금 9.8억이면 이 단지 말고 할 수 있는 곳이 차고 넘친다.
5) 리스크 대비: O
현재 전세가 3.2억으로 역전세 확률은 매우 적어 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부): X
- 재건축에 대한 기대감으로 고점 대비 13% 오른 상태. 투자금 회수까지 최소 10년은 보유해야 할 것으로 보인다. (10년간 매매가 2배 정도 상승한다는 가정). 그것보다 빠르게 투자금 회수 할 수 있는 단지가 많을 것으로 보임. 2025.05 입주 시작한 철산자이더헤리티지가 15.8억이니, 이 가격보단 싸겠지만 이 가격이면 상급지도 가능하다.
- 투자금 또한 9.8억. 재건축 예정으로, 전세가가 3.2억으로 너무 낮다. 동일 투자금으로 할 수 있는 다른 선택지 많아 보임.
✅ 작성하면서 느낀점 :
막연하게 비싸다, 싸다로 평가하다가 이렇게 투자원칙별로 하나하나 따져가며 하니 조건들이 선명해졌다.
또 비슷한 투자금이나 매매가로 보았을때, 분명 다른 선택지가 존재하므로 아는 지역이 많을수록 더 좋은 투자를 할 수 밖에 없겠구나 하는 생각이 들었다. 결론은 앞마당을 더 넓히자! 아는 만큼 더 좋은 선택을 하게 된다!!
