✅아파트명
강동 롯데캐슬 퍼스트아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
2. 교통 : A등급
강남 39분 / 여의도 60분 / 시청 54분
3.학군: A~B등급
명일중 90%, 강일중 86%, 성덕여자중 83%
4. 환경: B등급
1km 약간 벗어나는 위치에 이마트,
강동경희대 병원
5. 공급: S
490000X0.005=2450
(1386/*3(년))/2450= 0.188
적정수요: 2,450
적정수요 대비 0.188
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : ?
2) 환금성 : 3000세대 이상 아파트/ 저층/탑층 아님>>O
3) 수익률 : 5년내 고점 매수시 수익률 2%(순수익 2,350) / 5년내 저점 매수시 수익률 178% (순수익 61,500)
4) 원금보존 : 전세가율 43%
5) 리스크 대비: 역전세 가능성 낮은 편임.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 매매가가 전고점을 넘어섰고, 전세가도 1.8억정도 오른 시기.
전고점을 넘어선 가격에 매수를 할지는 미지수이며, 저평가 된 단지인지는 주변 단지와의 비교평가를 더 해봐야 할 것 같다.
하지만 3000세대 이상의 아파트로 환금성은 좋을 것 같고, 학군은 비교적 우수한 편으로 단지 상가 학원이 잘 되어있고, 명일동 학원가를 이용할 수 있다.
앞으로 강동구의 공급물량은 적정수요대비보다 적은 편이라 공급물량에 대한 대비는 불필요해 보임.
역전세의 위험은 높아보이지 않지만 항상 대비를 하는게 좋을 것이라고 생각한다.
지금 시기의 매수는 아직 보류할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 되어 있는것인지는 주변 비슷한 가격을 형성하고 있는 아파트와의 비교가 더 필요하다는 생각이 들었고, 단순하게 한 개의 아파트만으로는 비싼지 싼지 잘 알 수는 없지만 전고점을 넘어선 가격을 보면 현재 매수를 주저하게 될 것 같다는 생각을 했다.
하지만 역이 가깝고 2개의 역을 이용할 수 있고, 강남까지 1시간 이내로 대중교통을 이용하여 갈 수 있고, 주변 학군도 괜찮은 편이지만 주변 신축들이 많아서 이 단지를 사람들이 더 선호를 할까라는 생각이 들었다. 그리고 이 아파트의 용적률과 건폐율도 같이 보게 되었는데 살기에 상당히 쾌적할 것 같다는 생각이 들었다.
처음해보는 수익률 보고서 분석은 생각보다 어려워서 앞으로 계속 연습해봐야겠다는 생각을 했다. 그리고 매수를 하기 위해 더 많은 아파트를 알아야 비교평가를 잘 할 수 있겠다는 생각을 했다. 아직 어렵고 이렇게 하는게 맞는가? 라는 생각이 많이 들지만 일단 처음은 완벽보다는 완료하는 것으로 마무리. 앞으로 더 많은 아파트를 비교평가해보아서 저평가된 아파트를 찾아 좋은 투자를 하고싶다는 생각이 들었다.
