안녕하세요..부린이입니다.
저는 1주택 소유중이며 전세계약을 진행한 싱태입니다.
처음에는 실수요자(실입주자) 에게 매도 목적으로 매물을 내놓았으나, 매수 희망자는 전부 갭투자 목적으로만 보러 오길래 전세 매물로 같이 놓았고, 이게 계약이 되어 추가로 매매 계약을 하려고 합니다. 전세로 빠지자 마자 매수하고 싶다는 분들이 적극적으로 접근 하시더라고요..
다만 이제 최근 규제중 하나가 3개월 이내 명의 변경이 진행이 되면 전세자금대출이 나오지 않는다 라는 내용으로 알고 있습니다.
이 부분의 해석에 대하여 여러 부동산이나 여러 은행별로 각각 이야기가 다르고 하여 혼란스러운 부분이 있어 조언을 구하고자 합니다.
1.
물론 가장 안전한 건 전세 잔금 이후 계약을 진행하는 것이겠지만, 전세계약이 진행된 현 상태에서 매매계약 함께 진행 후, 잔금일을 전세 잔금이후 3개월 후로만 계약하면 문제가 없을까요? 부동산에서 처음에는 잔금이후 1개월 얘기 했다가 3개월로 하자고 하는거 보면 분명히 뭔가 문제가 있다는 판단이 드는데 제 짧은 발로는 얻을수 없는 정보이다 보니 현업에 있으신 분들이나 관련 업계 있으신 분들 의견이 너무 궁금합니다..
2.
1의 상황대로 진행이 되어 전세자금대출이 나온 시점에서, 은행에서 조사를 통해 소유권 이전 조건부 전세대출이라는 판단으로 전세자금대출 회수를 요구할 경우, 해당 시점에서의 사고수습은 누가 어떻게 해야 하나요?
3.
만약 반환해야 할경우 가령 낮은 금액으로 전세 재계약을 한다던지, 전세보증금반환대출이라도 받아서 내줘야 하나요? 원만한 해결이 안되는 경우, 흔히 알고있는 임대인이 다음 임차인이나 보증금 못구한 경우와 동일한 상황이라고 봐도 되나요?
4.
실거래 신고를 피하기 위해 계약금과 중도금을 공인중개사(혹은 제3자)가 받아서 보관하는 식으로 거래하는 경우도 있나요?
일부 부동산에서는 이런 식으로 거래 하자고 제안 하는데 법적 리스크는 없나요?
미리 감사인사 드립니다..
댓글
달린다님 안녕하세요! 세안고 매도에 대해 궁금하신 부분이 있으시네요^^ 1.우선 첫번째 질문의 경우 현재 은행마다, 창구마다 소유권 이전 후 몇개월까지 본다는것이 다 달라서 이 부분은 직접 전화해서 발품을 팔아보시는게 좋을 것 같구요. 임차인 컨셉으로 "전세 계약을 하려고 하는데 몇달 뒤 집주인이 바뀐다고 들는데 이럴때 전세대출을 받을 수 있는지? 전세 잔금 후 소유권이전이 되면 전세대출 받은 금액이 회수되는지"등에 대한 것을 물어보시면 어느정도 판단 하실 수 있으실 거예요. 2.사실 사고의 수습은 별도로 특약이 있지 않았다면 임대인의 책임소재는 아닙니다. 예를들어 임차인분께서 0월/0일까지 전세대출을 받지 못하는 경우 임대인은 계약금을 반환하고 본계약을 무효로 한다'와 같은 특약이 있다면, 임차인의 전세대출을 반환해주어야 합니다. 3.만약 잔금때가 다가왔는데 전세를 꼭 맞춰야하는 상황이라면 전세보증금을 낮추거나, 낮은 금액으로 전세를 다시 맞추는등 말씀하신것처럼 리스크를 최소화 할 수 있는 상황으로 만드는것이 중요할 것 같아요. 4.4번의 경우 거래당사자끼리의 거래내역이 있어야 계약이 성립되는 것이기 때문에 리스크가 있는 방법이라고 생각됩니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :) 달린다님 화이팅입니다!
안녕하세요 달린다님~ 우선 신규 세입자분이 전세대출 받은 지점에 확인해보면 좋을것 같습니다. 은행마다,지점마다 3개월 또는 6개월까지 후속관리하는게 다 달라서 세입자분이 전세대출 받은 해당 지점에 직접 통화해보는게 젤 정확할 것 같습니다! 1번 질문이 명확히 파악된다면 2번 리스크는 대비가 될듯 하구요. 3번처럼 만약 반환해야 할 경우라면 말씀주신 것처럼 시세 대비 전세를 낮게 다시 구해보거나, 해당 세입자에게 다른 은행 대출도 알아봐달라고 요청드려볼 것 같습니다! 마무리까지 잘 되시길 바라겠습니다^^
달린다님-! 안녕하세요 :) 위에서 많은 분들이 이미 좋은 말씀 주셨는데요 저도 덧붙여 보자면 잔금일을 조정하는 게 가능하시다면 말씀하신 것처럼 은행에서 확인한 기준대로 가는 게 제일 좋을 것 같아요. 그리고 4번 방식은 리스크가 있어 보여서 자금이 필요한 상황이라면 매수자에게 중도금을 요청하는 것도 대안이 될 수 있지 않을까 싶습니다. 모쪼록 깔끔하게 매도 성사되시길 진심으로 응원합니다!
