✅아파트명
봉선동 제일풍경채엘리트파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
광주광역시 5개 구 중에서도 종사자수가 가장 적고 사업체 수는 18,706개로 동구보다 약 1000개 많음.
법인 사업체는 한방병원과 동물병원, 문성고 등을 꼽을 수 있음. 소상공업으로 보면 교육 관련 업체가 광주 내 타 지역에 비해 압도적으로 많아 봉선동 학군이 유명함.
2. 교통
- 지하철 2호선이 완공되지 않았지만 완공되어도 지하철을 이용하기에는 거리가 멂.
- 뒤에 용산 터널로 제2순환도로에 진입할 수 있음.
- 출퇴근 시간에 혼잡함.
3. 학군
- 제일풍경채 초등학교 학군: 조봉초등학교
- 그 옆 불로초등학교: 봉선동에서 가장 선호하는 초등학교
- 광주광역시 중에서도 가장 밀집도가 높다는 것은 그만큼 학군을 고려한 수요가 많다는 것을 의미함.
- 그 원인으로 223개가 밀집된 학원가를 꼽을 수 있음. 학원은 성적을 향상시키기 위해 가는 곳이지만 초등학교 저학년 같은 경우 부모의 퇴근 시까지 보육의 의미도 있기 때문에(봉선동 거주하는 사람들도 맞벌이가 많을까?하는 근본적인 의문이 있지만) 이렇게 밀집된 학원가를 걸어서 이용할 수 있다는 것은 초등학생을 자녀로 둔 부모의 경우 아파트 매수에 큰 영향을 미칠 수 있음.
- 중학교 학군: 학업성취도 1위부터 4위까지 학군에 속하며, 6위 송원중까지 포함하면 광주시내 최상위 학군이라 할 수 있음.
- 고등학교 학군: 광주시내 상위 1위부터 4위까지 학교에 진학 가능함.
초등학생 뿐만 아니라 중학생, 고등학생들 모두 봉선동 학원가를 이용할 것이고 학원 간 이동 시간이나 픽업의 수고로움을 고려한다면 봉선동에 거주하는 것이 가치가 있음.
4. 환경
- 대형마트: 이마트 차로 5분 거리에 있음.
백화점: 신세계 광주는 약 20분 정도 소요됨.
- 큰 길 주위로는 1층에 카페,베이커리, 아이스크림점, 문구점 등 청소년들에게 해로운 업소는 없고 2층부터는 거의 다 학원으로 이루어져 있어 아이들이 혼자 다녀도 부모 입장에서 안심할 수 있는 환경임.
- 같은 봉선동이지만 큰 길 위쪽(소위 봉북)으로 가면서 아파트의 청결도나 관리도가 떨어지고 음식점과 같은 상업 시설이 많아짐.
- 봉선 시장을 기점으로 그 위로 더 가면 유해 업소들도 보임.
5. 공급
- 2025년 공급: 4,701가구
- 2026년 공급: 10,524가구
- 2027년 공급: 6,799가구
- 광주광역시 전체를 보면 2025년부터 2027년까지 3년간 적정 수요 대비 3배 정도의 공급 물량. 26년과 27년 2년만 놓고 봐도 2배를 넘김.
- 남구 공급 물량은 봉선동 56세대, 진월동 300세대가 전부여서 공급이 크게 영향을 미칠 것 같지 않음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
- 관리가 잘 된 느낌.
한적하고 여유있음.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 학군과 연식을 고려한다면 다른 구의 대장 아파트와 가격을 비교했을 때 현재 8억 정도의 가격은 괜찮은 편인 것 같음.
2) 환금성 : 400세대이면서 학군에 의한 수요가 꾸준할 것으로 기대되므로 환금성이 좋음.
3) 수익률 : 50%
4) 원금보존 : 봉선동에는 재건축을 하지 않으면 새로 아파트가 들어올 땅이 없고, 공급도 56세대 뿐이므로 공급면에서는 적정하나 전세가율이 66.5% 정도이다.
5) 리스크 대비: 역전세 가능성이 있음.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자를 위해서 현재 2.5억 정도가 필요하며 역전세를 대비하다면 3억원이 필요하므로 이 투자금이면 수도권 투자를 알아보겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 판단하는 것이 쉽지 않고, 다양한 부동산 관련 사이트에서 다양한 정보를 확인하면서 0호기 매수의 문제점을 알게 되었다.
