[집4고 등기7기 전에 전세9하조 정투리] <결국엔 오르는 집값의 비밀> 독서 후기

책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 :김준영 / 한국경제신문

읽은 날짜 : 25.9.24

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급와 수요 #수도권과 지방은 다르게 #보조지표는 보조지표로만

도서를 읽고 내 점수는 : ★★★☆☆ 

-월부의 핵심 가치와 비슷한 가치를 얘기함. 월세 얘기가 특이점

1. 저자 및 도서 소개

: 부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수. 5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다.

2. 내용 및 줄거리

:

• 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 함.
• 1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

-부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있음. 부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것→임대료(전세,월세). 임대료는 금리에 영향을 받으므로 주택 가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심!

• 2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

부동산 시장의 변화 예측→단기/장기 전망 통계 자료 다르게 사용. 

단기: 단기적으로 늘어나는 가구수, 수급 문제 등

장기: 소득 통계 (주택시장 구매력 판단), 전월세 전환율 등의 자료

• 3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

3년 누적 공급량 주목

지방은 수급환경으로 매매가격 변화

인구수는 같은데 공급량이 다른 이유: 관광이 활성화되어 있는 도시나 산업활동이 활발한 곳→일시적 수요, 지역 특성(연계 지역. ex:부산과 양산)

수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳

• 4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

공간의 크기 차이로 지방은 3년 누적 공급량을, 수도권은 장기 누적 공급량을 봐야 함

공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듦→수도권 사이클 길고 지방은 짧음

지방은 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향→공급이 선행하는 시장, 수도권은 공급이 후행하는 시장

• 5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

수도권: 누적되는 공급량에 의해 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세 수급이 만나 일정한 상승 환경과 하락환경이 조성되었을 때 변곡점 발생

지방: 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율이 움직이며 그속에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 그에 따라 매매가격 영향

금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두 해석하고 판단X

• 6장 월세 시대, 무엇이 달라질까

빌라와 오피스텔, 원룸 같은 상품은 시세차익이 아닌 월세를 통해 수익. 성장률이 낮은 상품들은 리스크가 커서 월세수익률이 높게 형성

장기적 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성(주택 시장에 공급이 지속되고 재고 주택이 계속 늘어난다는 조건)

• 7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

정책은 시장을 장기간 움직이지 못함

지방은 외부 요인보다는 그 도시의 공급에 영향을 받는 시장 흐름

정부 정책은 단기간 시장의 방향을 돌릴 수는 있으나 지속적으로 유지하는 것은 힘듦

• 8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

어떻게 해석하느냐에 따라 다른 결론 도출할 수 있음

오판을 줄이기 위해 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악해야 함. 통계는 보조지표로만 활용!

우리가 보는 대부분 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하거나 결과인 것. 

• 9장 어디에 투자해야 할까

성장하는 지역과 상품: 임대료 상승률이 높은 지역, 상품의 종류에 따른 성장성(신축/고급주택)→위치와 상품성

• 10장 지역별 부동산 분석

수도권: 공급량 줄어듦→ 당분간 상승과 하락이 혼재된 시장, 내부에서는 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어가고 있는 시점

부산: 24~26년 3년 누적 공급량이 감소하여 상승환경을 만들어갈 가능성

대구: 외부와 단절된 형태로 도시가 형성되어 있어 지역 내에서 주거지를 해결해야 되는 특성. 24년 하반기부터 공급량 줄어듦. 25년~27년은 다른 환경으로 갈 가능성

광주: 공급 변동성이 적어 가격의 변동성 타 도시보다 적음. 25~26년 입주물량 감소로 점차 분위기 좋아질 것 예상

대전: 다른 광역시보다 재고 아파트의 노후화가 심함. 확정되어 있지 않으나 재건축 재개발을 통해 분양 예정된 물량이 꽤 있음. 반등의 시간이 지연될 가능성

울산: 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심함. 20년부터 적은 공급량 지속. 지방 광역시 중에서 가장 먼저 상승 변곡점 발생 가능성

청주시: 인구가 늘어나는 지역의 특성-주거수요 대부분이 일자리와 관련해서 이동. 22~23년 많지 않은 물량 흐름으로 24년 보합 가능성

천안시: 20~24년 다소 정체된 인구증가율. 청주와 천안 24년은 명확하게 물량이 줄어드는 해가 아니라 시간을 두고 판단해도 됨

전주: 25~26 입주물량 크게 줄어 매매가 상승이 이어질 것으로 예상

창원: 04~23년까지 수요 공급과 가격상승이 맞지 않는 해 8차례. 부산의 영향. 부산 변곡점 시그널에 따라 같이 움직일 가능성이 높음.

포항: 인구가 점차 감소. 제조업 왕성하던 시기와 다른 환경. 독립적 도시-내부 공급량에 의해 가격 변화. 입주물량이 많아 24년 여전히 시장이 어려울 것.

→어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 X 

→하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량. 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것!

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 임보쓸 때 저환수원리 외에 보조 지표들을 가지고 와서 분석하는데 보조 지표들의 가치를 너무 크게 보고 있었던 것은 아닌가 깨닫게 됨. 결국 수요와 공급을 우선적으로 보고 보조 지표는 보조로만 사용해야지 주객전도가 되면 안 된다! 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 핵심은 아는 내용인데 뭔가 글로 읽으니까 어렵다ㅠ…E북으로 봐서 그런지 화면 설정이 안 맞아 그래프 읽기도 다소 어려웠음. 어쨌든 월부에서 얘기하는 핵심 내용과는 비슷하다. 

결국 아파트 값도 수요와 공급에 의해 움직이는데 수도권은 가격 상승 심리가 더 크기 때문에 투자 수요가 있어 전세가율이 낮고, 지방은 반대로 실거주 수요가 많아 전세가율이 낮음. 수도권은 권역이 크기 때문에 시장 사이클이 길지만 지방은 짧다. 수요가 수도권에 비해 한정되어 있고 크기가 작은 지방들은 공급에 의한 가격 변동이 더 정직함. 따라서 3년 누적 공급량이 중요하다!! 3년이면 가격 변곡점이 생길 수 있는 기간. 지방 투자 시 공급을 더 꼼꼼하게 따져봐야겠다.

월부에서는 전세에 대한 이야기만 하는데 이 책에서는 월세에 대한 이야기도 해서 월세에 대한 것들도 생각해볼 수 있었다. 서울 핵심지는 전세가율이 낮은데 과연 이것이 월세로 전환되는 것처럼 전국 아파트가 월세로 전환될 수 있을까? 언젠가는 그럴 수도 있겠지만 저금리 시대에 월세=손실, 전세=보존 이라고 생각하는 우리나라 사람들의 사상을 바꾸려면 시간이 많이 걸릴 듯. 투자로 성과보기 전까지 빠르게 월세 전환이 될 것 같지는 않으니 월세화를 무서워하지 말고 일단 내가 할 수 있는 것을 하자!

지방 이야기를 할 때 같은 인구수라도 그 지역의 특성에 따라 공급이나 성장이 다를 수 있다는 것을 알게 된 점도 좋았음!! 나중에 전국 불장이 되어 소도시까지 임장을 해야 한다면 이런 부분도 체크해야겠다. 원주, 양산, 진주를 비교해주어 이해가 잘 되었다.

이 책이 24년 발행된 책인데 지역별 부동산 분석을 보면 공급이 많은 광역시나 중소 도시(대전,청주,천안,포항 등)를 제외하고는 매수할만한 시장이라고 분석하는 것에 동의. 소액 투자를 하는데 망설일 것은 없다~!

적용할 점

: 보조 지표보다 우선적인 본질을 볼 수 있도록 저환수원리를 먼저 체크한 다음 보조 지표를 활용해서 가치 평가하기!

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: <부동산 투자의 정석> 이것도 부동산 도서에서 늘 스테디셀러 이던데 읽어봐야겠음!