✅아파트명
한화 포레나킨텍스 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
C등급
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
일산서구 종사자 수 80,405명
2. 교통
A등급 (강남 57분, 시청 29분)
네이버지도 월요일 오전 10시 출근 기준
강남 57분
여의도 49분
시청 29분
3.학군
C등급
한수중 84.1%
대화중 81%
4. 환경
A등급
현대백화점 킨텍스점 - 도보 9분 / 차량 1분
홈플러스 킨텍스점 - 도보 7분 / 차량 1분
트레이더스 일산점 - 도보 13분 / 차량 4분
인제대학교 일산백병원 - 도보 23분 / 차량 4분
5. 공급
S등급 / A등급
일산서구 27만 9,574명 거주 (25.08 기준) * 0.005
= 적정 수요 1,397세대
일산서구 입주 물량 없음
대체 지역 - 일산동구
일산동구에 상당히 많은 물량이 입주 예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 한화 포레나 킨텍스 (2019년식/1100세대/35평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 08월 | 2023년 02월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 147,000 | 88,000 | 105,000 |
| 전세가 | 70,000 | 39,000 | 60,000 |
| 투자금 (전세가율) | 77000 (48%) | 49000 (44%) | 45000 (57%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -55% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -42,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 35% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 17,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
직장 C / 교통 A / 학군 C / 환경 A / 공급 S
1) 저평가 :
| 한화포레나 킨텍스 | 천호 태영 | 신내 11단지 대명 |
직장 | C | B | B |
교통 | A | A | A |
학군 | C | C | C |
환경 | A | A | B |
공급 | S | A | B |
매매가 | 10.5억 | 10.3억 | 5.3억 |
전세가 | 6억 | 5.3억 | 3억 |
투자금 | 4.5억 | 5억 | 2.3억 |
비슷한 조건의 다른 아파트를 살펴보았을때, 저평가라고 생각되어지지는 않는다.
전고점은 한화포레나가 훨씬 높지만, 천호태영이 전저점이 더 높고 전세가도 크게 차이나지 않아서 상대적으로 안정적인 매물로 판단된다.
2) 환금성 :
1100세대라서 환금성이 좋아보이지만 매매 매물에 비해 실제 거래량이 많지는 않은 것으로 보임.
전세 또한 전세가가 하락하여 역전세를 맞았을 확률이 높으며, 성장폭은 더딤.
3) 수익률 :
연평균 10% 수익률을 위해서는 매년 4500만원씩올라 매매가 15억을 달성해야함
전고점이 14억 7천이므로 전고점 이상으로 올라야하는데, 회복이 더딘편
4) 원금보존 :
입지에 대한 독점성이 떨어지므로 원금보존이 우려됨, 저점매수는 아닌 상황
5) 리스크 대비:
전세가가 큰 폭으로 하락한 이력이 있으므로 역전세에 주의해야 함
나의 투자 결론(매수 여부):
투자금 대비 비슷한 급지의 더 우월한 매물이 있을것으로 보여짐
매수 보류
✅ 작성하면서 느낀점 :
완전히 다른 아파트를 찾아가면서 비교평가를 하는 것이 쉽지 않았지만 재밌고 뿌듯했습니다.
비교 테이블을 만들어보니 훨씬 적용하기 수월했고, 앞으로 앞마당을 늘려가며 비교의 달인이 되고싶습니다..
