안녕하세요! 느리지만 행복한 거북이 투자자가 되고 싶은 동구님 입니다.

느리지만 꾸준히 월부에서 배운대로 투자공부를 이어간 덕분에,

좋은 가격, 적은 투자금으로 최근 경기도에 3호기 투자를 마쳐 후기를 공유하고자 합니다.

강남역 50분이내, 지하철 초역세권, 1000세대 이상 대단지… 

네이버 부동산으로 시세를 보면 위 입지조건에 해당하는 단지들은

모두 투자금이 1억 정도(또는 이상) 소요되는 것으로 보입니다.

종잣돈이 딱 1억이던 제가 8.4%의 세금까지 고려하면 불가능해 보였던 수도권 소액 투자,

제 후기를 통해 여러분에게 충분히 가능하다고 말씀드리고 용기를 드리고 싶었습니다.

그럼 그 과정을 한번 살펴볼까요!?

1. 내가 할 수있는 최선의 투자는 무엇인가 (메타인지)

(본격적으로 매물을 찾으러 가기 전 가장 먼저 만든 실제 투자금 계산표)

제가 가진 종잣돈을 최대 1.1억으로 가정하고, 매매가별 부대비용과

실제 매매전세 차액(실투금)을 정리했습니다. 

매매가 4억정도를 생각하면 실제로 매매전세 차이가 7,334만원이 최대치 인데…

처음 만들었을 때는 종잣돈이 참 아쉽다는 생각이 많이 들었네요 ㅠㅠ

그럼에도 불구하고, 중소도시에 투자를 이미 경험했기에 

이번에는 꼭 수도권에 투자해보고 싶었고, 

'매매전세 차이가 1억 정도니까, 

배운대로 물건을 잘 찾는다면 해볼 수 있겠다!!'는 

자신감을 가지고 경기도 앞마당으로 향했습니다.

2. 규제 이후 생각보다 냉랭했던 현장 분위기

맞벌이에 육아에… 아내 눈치보며 종잣돈을 힘들게 모으느라 움츠려있던 시간 만큼, 

부천, 산본, 영통 등 앞마당 모든 단지를 전수조사하며 보냈던 시간 만큼, 

부푼 기대감을 안고 당당하게 현장으로 나가 부동산에 들어갔지만,

현실은 생각보다 더 차가웠습니다.

“1억 가지고는 아직 투자 안되요.”

“요즘에 주인들이 투자자한테 물건 파는거 싫어해.”

“투자자는 매수 과정이 번거로워서 좋은 매물 못사.”

“요즘 주인전세를 누가해줘요.”

“위험해서 전세입자 먼저 계약하고 거래 안해줘요.”

“방3개 말고 방2개는 가능한데…”

“요즘은 전세안고 매물이 더 비싸요."

“좋은 매물은 이미 다 거래됬어요.”

등등등…

제가 실제로 현장에서 사장님에게 들었던 말들입니다.

그럴때 마다 강의에서 배웠던, 

‘기회는 반드시 현장에 있고, 잡을 수 있다.’는 말을 되새기며

다음 부동산, 또 다음 부동산에 전화하고 방문하며 물건을 찾아보았습니다.

3. 냉랭한 현장과는 달리 날아가는 투자 기회

그렇게 매물을 보고 다니던 중, 

부천에 방3개 구축 대단지에 특올수리 및 전세입자 계약이 체결되어 있는

그대로 명의만 가져오면 되는 물건을 보게 됩니다.

매매가격은 3.78억 / 전세 3.0억, 투자금 8천만원 이내로

실제 투자금을 고려해도 잔금일까지 추가 저축액으로

투자가 가능한 매물이었습니다.

저는 바로 가격을 조정하기 위해 비교군을 찾아 나섰고,

쉽사리 매물이 거래되지 않겠다는 어설픈 예상을 한 뒤

2일이 지나 부동산 사장님께 3.7억으로 800만원 가격조정을 요청했습니다.

답변은… 

“그 물건은 이미 3.8억에 팔렸습니다.”

조건이 좋다고는 하지만…

가격이 엄청 저렴한 것도 아니었는데…

이렇게 빠르게 거래된다고?  

음… 쉽게 안팔릴 거라고 너무 오만하게 생각했구나…

이런 순간에도 투자자들은 조건 좋은 물건을

열심히 찾아보고, 그리고 계약하고 있구나…

떠나간 물건은 아쉬웠지만, 

결단력이 있어야 한다는 점을 

직접 피부로 느낄 수 있었습니다.

그리고 생각했습니다.

'규제 이후 투자가 위축 되었다고 하지만, 좋은 물건은 바로 나간다.

의사결정 과정을 최대한 신속하게 해보자.’ 

얼마 지나지 않아 물건을 보내는 이 과정은 

이번 투자를 매듭짓는 키 포인트가 됩니다.

4. 배운대로, 원칙과 기준을 가지고 투자해보자!

갑작스레 고백하자면.. 저의 앞선 투자는 부족함 그 자체였습니다.

무지성 청약으로 잔금까지 치르며

입주장이 얼마나 무서운지 알려 준 1호기,

공급많은 중소도시에 싸다는 이유로 투자해서

투자금보다 더 한 역전세를 두들겨 맞고

입주청소 비용까지 지원하며 급전세를 뺐던 2호기..

그래서 이번엔 꼭 월부에서 배운대로

나만의 원칙과 기준을 설정하고,

저환수원리(원칙)와 동시에 그 기준을 충족할 경우에만

감정 없이 기계적으로 투자하겠다고 다짐했습니다.

그 기준은,

1) 저평가 된 곳이라도 올해 가장 저렴한 가격 수준으로 매수한다.

2) 나에게 유리한 조건과 상황일 경우에만 매수한다.

3) 위 1,2번 중 하나라도 해당하지 않으면 매수하지 않는다.

(아쉬움에 쫓아가며 사지 않는다) 입니다.

이러한 기준 덕분인지, 방문하는 사장님들이

“지금 이 물건이 가장 좋은 물건이야! 사야해!!”

라고 말씀하셔도 흔들리지 않을 수 있었고,

쿨하게 돌아서서 다음 물건을 찾아 볼 수 있었습니다.

5. 강의에서 배운대로 행동해서 만나게 된 ‘단 하나의 물건’

위에서 말씀드린 냉랭한 현장 분위기처럼,

투자자라고 하면 목소리 톤이 바뀌는 사장님,

세안고 집은 지금 아예 볼 수가 없다고 하는 사장님,

집보기 가능한 날을 확인해주시기로 하고 연락없는 사장님..

막상 사려고 나섰는데 조금 답답하기도 했습니다.

그럼에도 ‘부동산 사장님을 사업 파트너로 여겨라.’

‘감정적으로 대응말고 다른 부동산을 가라.’

‘내가 먼저 친절하게 다가가라.’ 등

강의를 통해 여러 번 반복해서 습득한 효과로

상처받지 않고 평소와 같이 사장님들에게 문자를 보내며

집을 볼 수 있는 날을 잡아 달라며 연락하고 있었습니다.

그러라 별다른 답변 연락이 없던 부동산에서

갑자기 전화가 왔습니다.

"투자하기 진짜 좋은 물건 나왔어요.

방금 매도자가 나한테 의뢰한 물건인데,

매매가 3.9억 / 전세 3.1억 세안고,

전세만기도 26년 말이라서 투자에 최적이야!

이런 건 안보고 해야 되!!"

평소 그 아파트를 지켜보고 있던 터라,

실거래가(매매가 4억초~중반/전세 2.9~3억) 대비

매매가는 저렴하고 전세는 높은 상황임을 알았고,

집볼 수 있는 날을 알아보겠다는 사장님에게

바로 연락드렸습니다.

"사장님! 제가 집을 봐야 바로 결정할 수 있을 것 같아요.

언제든 바로 보러 갈 테니,

시간 약속 잡히면 바로 알려주세요!!"  

그렇게 평일 오전 11시로 약속을 잡을 수 있었고,

그 날 이 물건을 보려는 투자자는 

저를 포함해 오늘만 3명이었습니다.

(11시, 12시, 13시)

그러고는 이렇게 순서대로 나열한 이유를 말씀해 주십니다.

"젊은데 문자도 그렇고 통화 할때 예의바르고

말을 참 이쁘게 해서, 내가 그쪽 제일 먼저 보라고   

11시부터 1시간 단위로 약속 잡았어~

진짜 괜찮은 조건이니까 잘 보고 결정해!!"

집 상태와 조건은 사장님 말씀대로

투자로 정말 매력적인 상태였습니다.

수리 되어 있어 다음 세입자를 고려해도

그대로 살릴 수 있는 화장실과 주방,

깔끔한 페인트칠에 곰팡이, 누수자국 없는 베란다,

그리고 집주인의 매도결정으로

업무시간에 집을 보여주러 왔음에도

친절한 태도로 응대해주는 관사 담당자분까지..

저환수원리는 집을 보러 오기 전 검토를 마쳤고,

 등기부등본을 살펴보니 

2016년 소액으로 투자한 매도자분이

1억 정도 수익을 보며 매도하는 상태로,

2016년 계약한 전세입자(법인)가 현 전세입자와 동일하게

9년간 쭉 하나의 법인이 관사로 사용하고 있었습니다.

기준 2번(나에게 유리한 조건과 상황일 경우에만 매수한다)은

충족되었고, 이제 가격만이 남았습니다.

강의에서 배운대로 차분히 생각해 보았습니다.

‘내가 매도자를 위해 해줄 수 있는 게 무엇일까’

매도자가 왜 파는지 사장님께 이야기를 하지 않았던 터라

등기부 등본을 가만히 보며 고민했습니다.

'실거래가 대비 싼 가격에,

시세보다 높은 전세가 체결되어 있는 

물건을 정리하는 거라면…

돈(잔금)이 필요하신거구나!!!'

거기에 더해 매도인이 거주하시는 지방 OO시가

저의 처갓집이 있는 곳과 같은 도시임을 확인한 저는

가격 조정을 시도합니다.

"사장님, 진짜 마음에 드는데요.. 

제가 세금을 꽤 내야 해서 돈이 부족해요,

매도자분에게 해드릴 수 있는게

잔금을 빨리 하는 것 밖에는 없네요…

700만원만 깎아 주시면,

제가 일주일 내로 잔금 해드리겠다고 말씀 해주세요.

그리고 저도 처갓집이 그쪽이라 

고향 후배나 다름없다고 강조도 해주시구요!!ㅎㅎ"

순간적으로 매도자의 기분을 걱정했던 탓인지, 

1000만원이 아닌 700만원이 튀어나왔네요ㅠㅠ

(그래도 아이들 맛있는 걸 얼마나 사줄 수 있는지 

생각해 보라며 용기를 준 자모님 덕분에 용기를!!) 

제 말씀을 듣고 우선 말해보겠다며

나가서 통화하시는 사장님…

돌아오시더니 말씀하십니다.

"700은 안될거 같아…

그런데 600만원까지는 해주겠다네!"

1번 기준이 충족되는 순간이었습니다.

그리고, 기계적으로 투자하겠다는 결심대로

말씀드렸습니다.

“사장님 가계약금 보낼게요 계좌 주세요!!”

이후 과정은 잔금까지 잘 마무리되었습니다.

생각했던 것 보다 더 빠르게 투자를 마무리 해서,

최근 찍히는 실거래가와 눈에 띌 정도로

차이나는 저의 매수가격을 보며

참 기분 좋은 시간을 보냈습니다.

처음엔 싼 가격과 적은 투자금에 투자해서

기분이 좋은 줄 알고 있었는데,

시간이 지나니 기쁜 마음의 진짜 이유가

명확하게 떠올랐습니다.

그건 바로, 

‘나는 점점 더 좋은 투자를 하는 투자자다.’

라는 점이었습니다.

'어제의 나보다 더 나은 사람이 되면 된다.'는 말 처럼,

지난 번 투자보다 더 나은,

내가 지금 할 수 있는 최선의 투자를 했다는 생각에

참 뿌듯하고 그 간의 노력을 보상받는 기분이 들었습니다.

그리고 그 기분 좋은 느낌을 가지고

요즘은 다음 투자를 위한 로드맵을 구상하고 있습니다.

적고 보니 참 주절주절 길었네요..

사소한 것이라도 다 적어서 여러분에게

한편의 소설같은 투자 이야기를 들려드리고 싶었는데,

보실 만 하셨는지 모르겠습니다.

결국 제가 후기를 통해 드리고 싶었던 말은..

돈이 부족하고 지방에 갈 수 없는 상황에 있더라도

배운대로 행동하면 기회를 반드시 잡을 수 있다는 것,

그리고 과거의 나보다 레벨업 된 투자자로서

점점 더 좋은 투자를 해나가는 기분이 

생각보다 많이 보람되고 짜릿하다는 것 입니다.

그리고, 저마다의 사정 속에서 고된 월급쟁이 투자자 길을 

묵묵히 걸어가는 분들에게 도움이 되는 후기였으면 좋겠네요.

여러분은 다른 사람보다 더 나은 투자를 하려고 하시나요,

아니면 과거에 했던 나의 투자보다 더 나은 투자를 하려고 하시나요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그리고 제 투자에 확신이라는 힘을 실어주신 소액투자 여신 자음과모음님,

멱살잡고 질질 끌고가주는 투자짝꿍 쪼코파이a님,

루틴으로 항상 함께 해주시는 멱살루틴조 동료분들,

도움과 영감을 주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다.

동료분들 모두 항상 건강하고 행복하시길 바랍니다.